Цифры не врут: с какими результатами застройщики завершили полугодие
Первое полугодие 2025 года стало стресс-тестом для девелоперов по всей России. Завершившаяся льготная ипотека и высокая ключевая ставка остановили массовый рост продаж: в современных условиях прибавка в выручке стала исключением из правил. Согласно аналитическому отчету «Дом.РФ» (есть в распоряжении редакции), на рынке жилья наблюдается масштабное сжатие спроса, в результате которого продажи квартир упали у большинства застройщиков в России.
У девяти девелоперов, раньше прочих отчитавшихся об операционных результатах за полгода, совокупный объем продаж сократился на 13%, до 2,4 млн кв. м, подсчитали в «Дом.РФ». Суммарная выручка при этом уменьшилась только на 9%, до ₽581 млрд. В отчете объясняют это 4%-ным ростом цены реализации.
Сильнее всего — на 43% по сравнению с первым полугодием 2024 года — выручка снизилась у компании «Самолет». От 20 до 22% потеряли Группа ЛСР, «Эталон» и «Брусника». Если же оценивать не выручку, а суммарный метраж проданных квартир, то здесь показатель «Самолета» уменьшился на 40%, до 410 тыс. кв. м. Сопоставимое падение зафиксировали в «Бруснике» и Группе ЛСР, где общая площадь реализованных квартир за полгода снизилась на 30 и 31% соответственно.
На фоне падения показателей у множества девелоперов выделяются редкие компании, которые смогли показать положительную динамику в сложных условиях 2025 года. В зеленой зоне оказались GloraX, группа компаний (ГК) ФСК и ПИК. Разбираемся, что послужило причиной такого разброса в результатах и как разные девелоперы реагировали на рыночные вызовы.
Три примера: как девелоперы отвечают кризису
GloraX: слияния и поглощения, бурный рост в регионах
Компании GloraX оказалась единственным девелопером, который завершил полугодие с более чем трехкратным ростом прибыли: в случае GloraX прибавка составила 267%. Это крайне нетипичная ситуация в сложившихся рыночных условиях. Выручка компании выросла на 45% год к году и достигла ₽18,7 млрд, EBITDA прибавила 59%, дойдя до уровня ₽7,8 млрд, рентабельность по EBITDA составила 42%, а чистая прибыль выросла сразу в 3,7 раза и оказалась равна ₽2,3 млрд. Объем продаж в квадратных метрах подскочил сразу на 66%, дойдя до 109 тыс. кв. м.
Ключевой причиной таких результатов стала масштабная региональная экспансия: доля продаж в проектах за пределами Москвы и области по объему реализованных площадей увеличилась почти в 13 раз — вместо 5% в первом полугодии 2024 года теперь этот показатель составил 63%. Среди регионов присутствия GloraX — Нижний Новгород, Владимир, Владивосток, Мурманск, Ярославль, Казань, Москва и Санкт-Петербург.
«География и масштаб строительства значительно расширились: с пяти проектов в четырех регионах до 13 проектов в восьми регионах. Объем текущего строительства почти удвоился — с 326 тыс. до 648 тыс. кв. м. Это позволило нам уже к середине года выполнить более 45% годового плана как по продажам, так и по объему строительства», — рассказал президент GloraX Дмитрий Кашинский.
Свои позиции в регионах GloraX укрепил заметной сделкой M&A — так в финансовом мире называют слияния и поглощения. Девелопер приобрел одного из лидеров девелопмента в Приморском крае — компанию «Жилкапинвест». «Эта сделка была признана лучшей в отрасли по версии Cbonds congress и Preqveca. Как итог, в наших исторических регионах стоимость проектов продолжает расти, отражая стабильный спрос, а выход на региональные рынки с более низкой стоимостью квадратного метра в сегменте комфорт стал одним из ключевых факторов, позволивших существенно нарастить объемы продаж», — указал Кашинский.
В августе 2025 года рейтинговое агентство АКРА подняло кредитный рейтинг GloraX до уровня BBB (RU). «Компания в текущих непростых условиях жесткой кредитно-денежной политики активно расширяет свой бизнес, увеличивая продажи и сохраняя метрики долговой и процентной нагрузок на достаточно невысоких уровнях. Так что облигации АО «Глоракс» с доходностью к погашению примерно в 20% смело можно рекомендовать к покупке», — сообщил РБК главный аналитик по облигациям ИФК «Солид» Максим Плешков.
«Брусника»: снижение издержек и самокритика
По итогам шести месяцев 2025 года «Брусника» продала 160 тыс. кв. м квартир на сумму ₽31 млрд: снижение этих показателей составило 30 и 22% соответственно. Доля зарегистрированных договоров с использованием ипотеки уменьшилась с 64 до 55%. «У компании достаточно высокая долговая нагрузка при умеренной процентной нагрузке, есть рост объемов незавершенного строительства», — указал Плешков.
Несмотря на сложную ситуацию, «Брусника» запустила два масштабных проекта в Ленинградской области и Перми. Девелопер завершил демонтаж 19-этажного недостроя в центре Екатеринбурга: на его месте «Брусника» возведет жилой дом. Застройщик также анонсировал программу внутренней реорганизации. «Программа состоит из трех ключевых направлений — управление рентабельностью, управление ликвидностью и повышение операционной эффективности. Мы актуализируем модели проектов и адаптируем подходы к принятию инвестиционных решений, проводим аудит производительности внутренних процессов», — объяснил заместитель гендиректора «Брусники» по экономике и финансам Никита Адамов
По запросу «РБК Недвижимости» девелопер согласился раскрыть детали этой программы. Ключевым аспектом оказался аудит собственной эффективности и сокращение издержек. «Мы скрупулезно изучаем текущие внутренние процессы, критикуем сами себя. Главная цель здесь — существенно нарастить производительность труда, — сообщили РБК в «Бруснике». — Второе направление — управление ликвидностью. «Брусника» — большая организация с набором обязательств перед разными группами интересантов. Наша задача — иметь свободный денежный поток и устойчивые финансовые показатели. Последнее направление — управление рентабельностью. В девелопменте от проекта до реализации проходит три — пять лет, за этот период внешняя конъюнктура может сильно измениться. Наша задача — провести инвентаризацию портфеля, адресно проанализировать каждый проект, решения, которые в них заложены, ассортимент, параметры себестоимости и затем принять решение относительно дальнейшей реализации».
В настоящий момент 22% портфеля «Брусники» приходится на Москву и область. До конца 2025 года девелопер откроет продажи в трех новых для себя городах: в Перми, Челябинске и Горно-Алтайске.
ГК ФСК: семейная ипотека и выход на Дальний Восток
Консолидированная выручка группы ФСК за первое полугодие 2025 года составила ₽137 млрд. Если же учитывать только доходы от продажи недвижимости, то показатель окажется равен ₽89 млрд. Вопреки тенденции девелопер показал рост выручки на 26%, а продаж квартир — на 18%, до 344 тыс. кв. м. «В условиях высокой ключевой ставки драйвером продаж стали семейная ипотека и программы рассрочек, которые мы предлагаем нашим клиентам», — объяснил причину позитивной динамики председатель совета директоров ГК ФСК Владимир Воронин.
В ответ на запрос «РБК Недвижимости» в компании признали падение спроса в отдельных регионах России, однако выразили надежду на скорое оживление востребованности квартир. «Ожидается, что ключевая ставка будет постепенно снижаться, что повысит доступность ипотеки и усилит интерес покупателей к рынку жилья, — спрогнозировал первый заместитель гендиректора «ФСК Регион» Роман Капинос в беседе с РБК. — В частности, в городах нашего присутствия, таких как Владивосток, Казань и Нижний Новгород, прогнозируется устойчивый рост спроса на жилье».
«Среди наиболее перспективных регионов России в будущем можно выделить Красноярск, Омск, Хабаровск, Благовещенск и Самару, — продолжил Капинос. — Эти регионы обладают высоким потенциалом развития благодаря промышленной базе и инфраструктурным проектам. В 2023–2024 годах в этих регионах наблюдался значительный рост цен на жилье: в Омске — на 23,3%, в Красноярске — на 15,9%, в Хабаровске — на 15%, в Самаре — на 15,4%, а в Благовещенске — на 11,7%. Этот рост свидетельствует об устойчивом спросе и активном развитии регионов».
Важным фактором поддержания спроса в ГК ФСК назвали программу «Дальневосточная ипотека», благодаря которой наблюдается оживление во Владивостоке, где работает компания. «Тренд на развитие девелоперской активности в регионах за пределами Москвы и области может стать более масштабным в будущем, — сообщили РБК в ГК ФСК. — Это особенно актуально для застройщиков, специализирующихся на комфорт-классе, так как в Москве становится все сложнее согласовывать архитектурные решения и другие аспекты проектов. Региональные рынки предлагают больше возможностей для реализации проектов с меньшими административными барьерами».
Мнение эксперта: что ждет отрасль далее
Главный аналитик по облигациям ИФК «Солид» Максим Плешков сообщил РБК, что в случае уменьшения ключевой ставки в жилой сегмент вернется спрос, так как на рынок выйдут получатели ипотеки под низкий процент. Такое развитие событий может позитивно сказаться на операционных и финансовых результатах девелоперов, так как позволит им продавать больше квартир. Но пока ключевая ставка ЦБ остается на текущих уровнях, говорить об оживлении рынка недвижимости преждевременно.
