Спрос на строительство домов рухнул: в чем причины
Текущий год для рынка загородного строительства жилья стал трансформационным — к общей рыночной ситуации с дорогой ипотекой добавилась реформа, связанная с переходом на эскроу-счета по договорам подряда.
Как эти факторы отразились на спросе и к каким еще последствиям привели — рассказываем вместе с экспертами.
Падение в 7–10 раз
Спрос на строительство частных домов в этом году относительно прошлого года резко упал. Несмотря на то что интерес к строительству загородного жилья сохраняется на высоком уровне, в сделки он не конвертируется. Об этом, в частности, говорит статистика выдачи ипотеки, которая стала основным инструментом продаж на рынке загородного жилья. Как рассказали в пресс-службе «Дом.РФ», за семь месяцев этого года россияне оформили 13,2 тыс. кредитов на строительство частных домов на общую сумму 99,8 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года это почти в семь раз меньше в количественном выражении и в 4,5 раза — в денежном. В январе — июле 2024 года на те же цели банки выдали 89,4 тыс. кредитов на 452,9 млрд руб.
В Ассоциации деревянного домостроения (АДД) падение спроса в целом по рынку загородного строительства оценивают еще выше — по их данным, в первом полугодии число сделок на рынке загородного строительства упало в десять раз относительно аналогичного периода 2024-го. «Летом спад был меньше. Но неизвестно, как пройдет третий квартал. Поэтому по России за год падение будет точно в пять раз, до 100 тыс. сделок. Но есть вариант, что будет критически низкая потребительская активность (переход в реальные сделки) и по году падение может быть в десять раз ниже от темпов, которые были до 1 июля 2024 года», — сказал член правления АДД, руководитель компании «Архангельский лес. Домостроение» Андрей Елуков.
Застройщики тоже отмечают спад спроса. Например, в ФСК Family, исходя из статистики своей компании, отметили двукратное падение спроса на строительство загородных домов в 2025 году относительно 2024 года. «При этом доля ипотечных сделок резко сократилась, а доля рассрочки, наоборот, выросла с 5% в прошлом году до 40% в этом году», — уточнила коммерческий директор ФСК Family Анна Комарова.
Несмотря на резкое падение спроса, текущий год все же нельзя назвать провальным, его можно охарактеризовать как период болезненной коррекции и очищения рынка, считает президент Федерации ИЖС Рамиль Усманов. Падение спроса в сегменте загородного строительства за август эксперты оценил в 70% к августу 2024-го. «Если в 2023–2024 годах наблюдался перегретый рынок с большим объемом сделок, часто без первоначального взноса, то сейчас рынок возвращается к более адекватным и устойчивым показателям», — отметил он.
Почему спрос рухнул в 2025 году
Падение спроса на загородное строительство связано с комплексом причин. Среди основных эксперты выделяют:
- заградительно высокие ипотечные ставки и завершение массовой льготной программы, которая ранее активно стимулировала спрос на рынке загородного жилья. По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), на начало сентября средняя ипотечная ставка при строительстве частного дома составляет 22,31%, а в марте, когда стартовал строительный сезон, она была еще выше — 29,29%. «Это главный и определяющий фактор. Ипотечные ставки, начинающиеся от 12–13%, являются психологическим и экономическим барьером для покупателей», — пояснил Рамиль Усманов;
- высокую базу прошлого года, когда спрос на фоне скорого завершения действия программы льготной ипотеки был ажиотажным. «Такая ситуация обусловлена в первую очередь высокой базой 2024 года, которая была сформирована на фоне завершения выдачи кредитов по основной льготной ипотечной программе в июле 2024-го: в июне снижение выдачи ипотеки стало максимальным», — пояснили в «Дом.РФ»;
- введение эскроу-счетов при строительстве частных домов по договору подряда, которое привело к перенастройке рынка. По оценкам «Дом.РФ», в текущем году начато строительство более 1 млн кв. м частных домов с использованием этого механизма. «Несмотря на то что 45% россиянин, строящих дома, знают об эскроу-счетах, это нововведение стало определенным барьером. Стороны пока находятся в стадии отлаживания процессов взаимодействия. Банкам требуется более клиентоориентированная политика с точки зрения работы с подрядными компаниями», — указал руководитель направления «Домокомплекты» «Технониколь» Дмитрий Апанасенко;
- исчерпание отложенного спроса периода пандемии. «Ажиотажный спрос, сформированный в предыдущие годы, был в значительной степени удовлетворен, что также внесло свой вклад в общее охлаждение рынка», — указал президент Федерации ИЖС.
При этом такие факторы, как дефицит рабочей силы или строительных материалов, по словам экспертов, в 2025 году не оказывают значительного давления на спрос, как это было в прошлые годы. Рынок труда и цепочки поставок материалов стабилизировались.
Заморозка строек и банкротства подрядчиков
Падение спроса на строительство частных домов привело и к другим негативным последствиям. Среди них эксперты указывают заморозку уже начатых строек из-за невозможности получить выгодное финансирование, а также банкротство подрядчиков. «Рынок столкнулся с волной банкротств компаний, которые работали по старым, рискованным моделям. Особенно это касается тех, кто пытался покрыть убытки за счет новых кредитных денег, а не за счет продажи завершенных объектов», — указал Рамиль Усманов.
Часть подрядчиков из сегмента ИЖС перешла в другие сегменты строительства. К примеру, ряд подрядчиков пробуют свои силы в набирающем популярность туристическом сегменте (глэмпинги, модульные отели), добавили в «Дом.РФ». «В целом сегмент подрядчиков находится в процессе становления и упорядочивания, поэтому переориентация на другие сегменты — естественный процесс, в результате которого в секторе должны остаться наиболее профессиональные и грамотные игроки», — указали в институте жилищного строительства.
Обманутые дольщики в ИЖС
В России растет число граждан, пострадавших от недобросовестных подрядчиков в сфере ИЖС, по данным властей, оно уже превысило 20 тыс. человек. «Мы все знаем эту большую проблему с обманутыми гражданами в сфере ИЖС. Если вдуматься в цифры: только официально, по данным Минстроя, это 10,8 тыс. человек, по нашим данным — уже более 20 тыс. человек, обманутых в сфере ИЖС», — отмечал депутат Госдумы Александр Якубовский.
Проблемы в сфере ИЖС ранее отмечала глава Центробанка Эльвира Набиуллина. По ее словам, около 30 тыс. россиян, которые взяли льготную ипотеку на самостоятельное строительство дома, не смогли возвести частное жилье в установленные законом сроки. Еще около 5 тыс. льготных заемщиков возводили дом с помощью подрядчика, но готовое жилье так и не получили — подрядчик обанкротился или исчез.
Проблемы кредитования
Еще одна проблема этого года связана с кредитованием и невыполнением условий возобновляемых кредитных линий (ВКЛ) со стороны строительных компаний. «Компании с кассовыми разрывами, получая деньги на новое строительство по эскроу-счетам, пытаются ими закрыть старые дыры. Это приводит к просрочкам по возобновляемым кредитным линиям, после чего банки прекращают кредитование», — пояснил Рамиль Усманов. «В результате дальнейшая работа такого подрядчика возможна только при привлечении небанковского финансирования, что крайне сложно», — отметил эксперт.
Кроме того, банки на договоры эскроу не выдают невозобновляемые и возобновляемые кредитные линии (НКЛ и ВКЛ), добавил представитель АДД. По его словам, в апреле объем сделок с эскроу-счетами был на уровне 200 млрд руб., а выдано всего лишь 20 млрд руб., то есть покрытие составило 10%. Сейчас ситуация кардинально не изменилась, пропорции остались примерно на том же уровне. «Получается, мы имеем такую бомбу замедленного действия — договоры со строительными компаниями, которые не запустились», — указал эксперт.
Сокращение бюджетов
Что касается спроса, то в 2025 году продолжился тренд на сокращение бюджетов и площади домов. По оценкам ФСК Family, основная доля спроса приходится на дома площадью до 100–150 кв. м. «Сохраняется спрос на одноэтажные дома, которые проще в обслуживании и эксплуатации. Часто покупатели ищут готовые проекты или участки с проектами: 80% рынка — self-build, дома экономкласса до 10 млн руб.», — рассказала Анна Комарова. «Заказчики, которые еще недавно брали полный объем из опций и комфортных решений, сегодня максимально подрезают сметы. Основной запрос звучит так: сохранить минимальное качество, но при этом уложиться в меньший бюджет. И это уже стало повсеместной практикой», — поделился своими наблюдениями генеральный директор инженерно-строительной компании Ecolife Руслан Хабусов.
