Схемы обмана покупателей квартир: как не попасться на мошенников
Покупка квартиры на вторичном рынке кажется привычной процедурой, но именно здесь покупатель чаще всего сталкивается с мошенниками. Применяемые схемы разнообразны, но все строятся на одном — незнании и доверчивости людей. Рассказываем о наиболее часто встречающихся на рынке вторичного жилья схемах.
Содержание
Поддельная доверенность
Один из распространенных случаев — продажа квартиры по поддельной доверенности. Покупателю показывают нотариально заверенный документ, якобы дающий право «представителю» заключить сделку. На деле доверенность оказывается фальшивой, и настоящий собственник легко возвращает себе квартиру через суд. В итоге новый владелец остается без денег и без жилья, говорит руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Директор департамента вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова добавляет, что в этом случае речь идет не просто о нечестности продавца, который скрывает какие-то «серые» пятна квартиры, а об умышленной подделке документов. По этой причине покупатель обязательно должен проверить подлинность доверенности в реестре Федеральной нотариальной палаты.
Неузаконенная перепланировка жилья
Не меньше проблем покупателям доставляют неузаконенные перепланировки. Квартира может выглядеть просторной и современной, но любые изменения без согласования с жилинспекцией — это нарушение. Росреестр может отказать в регистрации права собственности, а новые владельцы получат предписание снести перегородки и восстановить все в исходном виде за свой счет, предупреждает Елена Мищенко.
Чтобы проверить, была перепланировка узаконена или нет, существует план БТИ, или, как его называют сейчас, технический план помещения. Покупатель должен запросить такую выписку и сверить с тем, что он видел в квартире, которую рассматривает для покупки, советует Юлия Дымова.
Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Одна из самых частых перепланировок связана с удалением вентиляционного короба на кухне. За счет этого во многих типовых планировках панельных домов люди пытаются увеличивать размер небольшой кухни. На место вентиляционного короба ставятся мебель, стиральные машины либо холодильники. Выявление данного нарушения потребует восстановить все в исходное состояние согласно плану.
Жилье по наследству
Многие продавцы считают, что если покупатель или его юрист задает вопросы касательно родственников, например о том, с кем жил наследодатель, кому платил деньги на содержание, о наличии у наследодателя других детей, то такое поведение некорректно. На самом деле это стандартные вопросы для проверки чистоты сделки, поясняет Юлия Дымова. По ее словам, важно, чтобы продавцы предоставляли информацию о том, есть ли какие-то иные лица, которые могут в последующем претендовать на этот объект недвижимости. Это действительно важно, так как другие наследники могут заявить права на объект недвижимости. И при оспаривании сделки в суде это может привести к изъятию этой квартиры у покупателя, поясняет риелтор.
Елена Мищенко соглашается, что особое внимание стоит уделять наследственным квартирам. «Если не все наследники отказались от своих прав, они могут заявить о себе спустя годы. Суд, возможно, встанет на их сторону, и сделка будет признана недействительной. В итоге покупатель потеряет жилье, даже не подозревая, что рисковал с самого начала», — отмечает эксперт.
Заниженная сумма в договоре
Случается, что продавец предлагает указать в документах заниженную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах. Но для покупателя это ловушка: если сделку признают недействительной, вернуть можно будет только сумму, указанную в договоре, а не фактически переданную, предупреждает Елена Мищенко.
Фальшивое бронирование
Классический пример прямого мошенничества — фальшивые бронирования. У покупателя просят перевести деньги «за бронь», а затем либо исчезают, либо сообщают, что объект уже продан. Доказать факт передачи средств без договора невозможно и вернуть деньги практически нереально.
Никакие денежные средства не стоит переводить до проверки документов и составления предварительного договора купли-продажи с указанием суммы. «Есть еще вариант, когда потенциальному покупателю предлагают заплатить за подборку наиболее выгодных вариантов квартир с прямыми контактами собственников, часто даже оформляют договор-пустышку и акт выполненных работ. По факту передают либо номера из устаревшей базы, либо и вовсе перечень несуществующих номеров телефонов», — добавляет ведущий аналитик компании «Этажи» Александр Иванов.
Задаток вместо аванса
В этой ситуации опасность скрыта и в юридических тонкостях. Продавцы нередко настаивают на том, чтобы вместо аванса оформить задаток. Разница огромна: аванс возвращается в любом случае, если сделка не состоялась, а задаток при срыве сделки по вине покупателя остается у продавца. Для недобросовестных продавцов это удобный способ оставить деньги себе.
Частые перепродажи квартиры
Подозрение должно вызывать и частая перепродажа квартиры за короткий срок. Обычно это делается для того, чтобы скрыть «грязную» историю объекта — долги, неучтенных собственников или судебные споры. Чем длиннее и запутаннее цепочка сделок, тем выше вероятность, что в ней что-то не так, предупреждает Елена Мищенко.
Александр Иванов соглашается, что в этом случае будет намного сложнее проверить законность совершения цепочки сделок. При этом покупателю также необходимо понять истинную причину частых продаж — возможно, с самой квартирой что-то не так. Например, буйные и шумные соседи, неспокойная обстановка или еще что-то.
Собственник жилья банкротится
При таком развитии событий сделку могут признать недействительной, а квартиру вернуть в конкурсную массу через суд. В этом случае продажа будет признана попыткой уйти от уплаты долгов кредиторам, предупреждает Александр Иванов.
Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости»:
— Все схемы объединяет одно — стремление «продавцов» или «помощников» ускорить процесс и уговорить обойти закон. Если предложение выглядит слишком удобным или выгодным, это повод насторожиться. Проверка документов в Росреестре, сопровождение сделки нотариусом и использование аккредитивов или эскроу-счетов остаются единственными надежными способами защитить себя от потерь.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
