Денис Морозов: «Приоритет — рентабельность и устойчивость бизнес-моделей»
В последние годы игроки девелоперского рынка не раз корректировали свои стратегии с учетом меняющейся макроэкономической реальности. Основатель компании DOGMA Денис Морозов рассказал РБК о выбранных коррективах в стратегии, об особенностях сегодняшнего рынка и о том, почему может быть благодарен сложившейся ситуации в экономике и в девелопменте.
— DOGMA в 2025 году стала третьей в России по объему строительства. Как вы оцениваете такой результат?
— Сегодняшняя рыночная ситуация вносит серьезные коррективы. Если бы мы могли предвидеть эти изменения, возможно, были бы чуть более сдержанны в своих амбициях. Большие объемы в текущей макроэкономической ситуации — это, скорее, вызов.
Любой значимый результат — это всегда комбинация факторов. Безусловно, без титанического труда команды ничего бы не вышло — это базовое условие. При этом всегда есть элемент конъюнктуры рынка, удачного стечения обстоятельств или, если хотите, божественного провидения. Так что наш успех — это сочетание упорной работы, грамотного девелопмента, смелости брать на себя большие объемы и целого ряда внешних обстоятельств.
— Для бизнеса место в таком рейтинге — это вопрос престижа или есть практическая польза?
— Практическая польза была важна на старте, когда мы как региональный игрок выходили на федеральный уровень. Сегодня на первый план выходят другие, более фундаментальные показатели: рентабельность, качество продукта, устойчивость бизнес-модели.
— Как новые рыночные вызовы повлияли на вашу стратегию? Вы сохраняете прежние темпы?
— Нет, сейчас время для взвешенных и осторожных решений. Высокая ключевая ставка кардинально изменила правила игры. Мы входим в совершенно новую эру для девелопмента — эру эффективности, а не гонки за метрами. Ключевая задача сейчас — не экстенсивный рост, а качественная и своевременная реализация всех текущих проектов. Мы стали в разы избирательнее в выборе новых площадок, рассматриваем только те лоты, где заложена предсказуемая маржинальность.
— Бурный рост часто приводит к операционным проблемам. С чем столкнулись вы?
— Компания уперлась в классическую проблему растущего бизнеса: операционка не успевает за объемами реализации. Когда объемы продаж велики, меньше внимания уделяется оптимизации затрат. Сейчас мы пользуемся возможностью, чтобы провести перезагрузку: сконцентрировались на операционной эффективности, трансформации бизнес-процессов и автоматизации. В каком-то смысле я даже благодарен ситуации на рынке за возможность перегруппироваться и заложить основу для качественного роста.
Фокус сместился с экспансии на внутреннюю оптимизацию: мы пересмотрели оргструктуру, создали новые подразделения для управления эффективностью. И единственный бюджет, который не сокращаем, а только наращиваем, — это бюджет на IT и автоматизацию. Компания готова продавать непрофильные активы, но инвестиции в цифровизацию и будущее неприкосновенны.
— Весь рынок в последние месяцы обсуждает снижение ключевой ставки — сейчас это, очевидно, сдерживающий фактор. Чего, на ваш взгляд, еще не хватает для перехода рынка к бурному росту?
— Мы остро чувствуем проблему разночтения правил в разных субъектах. Единые федеральные законы на местах зачастую обрастают уникальными административными практиками. Необходима унификация стандартов работы для стройотрасли на всей территории России, это значительно снизит риски и издержки для бизнеса.
Помимо этого, в текущих условиях крайне востребовано точечное субсидирование ставок по проектному финансированию, особенно для социальных объектов — школ, детских садов и поликлиник. Расширение льготных программ, включая облегчение доступа к инфраструктурным облигациям, поддержит отрасль и даст толчок развитию современной городской среды.
Из льготных программ, направленных на стимуляцию спроса, хотелось бы увидеть адресное увеличение лимитов по ипотеке — например, для многодетных семей. В этом случае семья сможет купить квартиру большей площади, двух- или трехкомнатную. Это решение поддержит и национальные демографические приоритеты, так как обеспеченность комфортной жилплощадью — ключевой вопрос для планирования семьи.
— Вы по-прежнему сфокусированы на жилой недвижимости или планируете диверсификацию?
— Наш фокус — это комплексное развитие территорий и строительство жилых комплексов. Многие смежные бизнесы компании — производство строительных материалов, управление коммерческой недвижимостью, логистика — являются естественными сателлитами, созданными для поддержки и повышения эффективности основного направления. У нас сильный производственный базис, на развитие которого направлены большие ресурсы. Федеральная компания должна быть самодостаточна и опираться на собственные мощности. Это не диверсификация в чистом виде, а создание синергии внутри группы компаний, которая делает нас более устойчивыми по всей цепочке создания стоимости.
— Вы недавно вышли на столичный рынок. Что было самым сложным? И стали бы вы делать это снова, зная все, что знаете сейчас?
— Самое сложное — это совершенно другая среда. Когда ты строишь бизнес в регионе, то понимаешь его специфику. В Москве же ты оказываешься в эпицентре всех возможностей, но при этом никого не знаешь. Все главные люди страны здесь, и нужно заново выстраивать все связи и коммуникации. Это как начать новую жизнь с чистого листа, поэтому ошибок неизбежно совершаешь больше.
Нужно быть готовым к серьезным трудностям и кропотливой работе. В итоге я ни о чем не жалею, каждый проект — это бесценный опыт дороги и знакомства.
— Сейчас есть тренд на развитие малых городов и новых территорий. Вам это интересно?
— Для нас как для девелопера география вторична. Первичны — экономика проекта и понятные правила работы с местными властями. Новые территории — это, безусловно, перспективное направление, но пока ключевая ставка остается главным сдерживающим фактором. Мы внимательно изучаем эти рынки, ведем переговоры и считаем, что после нормализации денежно-кредитной политики именно эти территории покажут активный рост. Хорошо понимаем специфику южных регионов России и не боимся больших объемов, что важно для развития проектов в Москве и области.
— А как с новыми проектами? Или в сегодняшней ситуации компания не будет торопиться со стартами?
— Конечно, новые проекты будут. Уже в 2026 году DOGMA планирует старты в Москве и Анапе. Кроме того, в планах компании — мегапроект на 3 млн кв. м в Ростове-на-Дону.
— Потребитель привык к высокому стандарту качества, но его платежеспособность падает. Не пора ли вернуться к настоящему «эконому»?
— Это главная дилемма сегодняшнего дня. Мы проводили не один стратегический совет, пытаясь «обезжирить» продукт, убрать опции и серьезно снизить себестоимость. Каждый раз упираемся во внутреннее убеждение: не хотим выпускать продукт, которым не сможем гордиться. Видя, как люди живут в наших домах, чувствуем ответственность за созданную среду. Да, есть запрос на удешевление, но есть и внутренний стандарт, ниже которого мы не готовы опускаться. Пока ищем баланс, отказываться от качества — не наш путь.
— В структуре компании есть благотворительный фонд DOGMA — расскажите о нем. Какие проекты он реализует?
— Создание полноценной социальной инфраструктуры, включая храмы как духовные центры, является важной частью нашей философии развития территорий. Эти проекты реализуются при активном участии благотворительного фонда DOGMA, который ведет системную работу по возрождению духовного наследия и поддержке православной культуры в России.
За последние годы на средства фонда в Краснодарском крае построили храм иконы Божией Матери «Нерушимая стена», а на данный момент возводят два новых храма, один из которых расположен в жилом квартале «Самолет» на Западном обходе кубанской столицы. Параллельно фонд проводит реконструкцию церкви Рождества Пресвятой Богородицы в станице Полтавской, проектирует храмовой комплекс Пресвятой Богородицы в микрорайоне Юбилейный в Краснодаре, участвует в восстановлении уникальной исторической колокольни конца XVII века в Ивановской области. Мы видим в этом свою особую миссию — сохранение духовного и культурно-исторического наследия нашей страны для будущих поколений.
* Данные Единой информационной системы жилищного строительства, октябрь 2025 года.