Центробанк оценил рост доступности жилья в 2025 году
Индекс доступности жилья, приобретенного в ипотеку по рыночным ставкам, с начала 2025 года вырос как для новостроек, так и для вторичного рынка. При этом по комбоипотеке (комбинации рыночной ипотеки с самыми популярными ныне действующими льготными программами — семейной и дальневосточной) к октябрю он остался примерно на том же уровне, что был в январе. Это следует из предоставленного редакции Обзора финансовой стабильности во втором-третьем кварталах 2025 года, выполненного Центробанком.
Индекс доступности жилья — это площадь объекта недвижимости, которую можно купить в ипотеку по средней по рынку ставке. При его подсчете предполагается, что жилищный кредит взят на средний для рынка ипотечного кредитования срок, а на ежемесячное обслуживание ипотеки тратится половина средней номинальной зарплаты. Индекс выражается в квадратных метрах.
Согласно подсчетам Центробанка на 1 ноября 2025 года, индекс доступности жилья, купленного в рыночную ипотеку, в России составляет:
- 16 кв. м — для жилья в новостройках;
- 20 кв. м — для вторичного жилья.
С начала года выросли оба показателя. На минимальном уровне за всю историю наблюдений (оно ведется с 2016 года) эти индексы находились на стыке 2024–2025 годов.
Индекс доступности жилья, которое можно купить с помощью комбинации ключевых льготных ипотечных программ с рыночными (комбоипотека), в 2025 году изменился минимально. На начало октября он составлял:
- 60 кв. м — для жилья, купленного в комбинации с дальневосточной и арктической ипотекой;
- 45 кв. м — для жилья, приобретаемого в комбинации с семейной ипотекой.
При этом среди пяти крупнейших регионов России при семейной комбоипотеке самый высокий индекс доступности жилья — в Московской области (49 кв. м), а самый низкий — в Москве (31 кв. м).
Цены на жилье нормализуются
«Статистический индикатор перегрева цен на жилье указывает на постепенную нормализацию уровня цен на жилье», — говорится в обзоре. Ссылаясь на данные Росстата, в ЦБ приводят такие цифры:
- цены на новостройки в третьем квартале 2025 года выросли на 1,6% (такая же динамика была и во втором квартале);
- вторичное жилье в третьем квартале подорожало на 0,8% (против 1,2% во втором квартале).
Для сравнения в обзоре приводят пиковый период для рынка недвижимости, который наблюдался в первом квартале 2022 года. Тогда под влиянием разнообразных льготных ипотечных программ и резко возросшего спроса новостройки за три месяца подорожали на 8%, а вторичное жилье — на 7%.
Ценовой разрыв на рынке жилья
Ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем остается значительным. В третьем квартале 2025 года по разным оценкам он составлял от 50,5% (по данным «СберИндекса») до 61,4% (по данным Росстата). Однако, по мнению ЦБ, ценовой разрыв может быть и ниже, если сравнивать не весь объем российского первичного и вторичного жилья, а объекты сопоставимого качества.
В конце октября 2025 года глава Центробанка Эльвира Набиуллина рассказала, когда рыночная ипотека вновь станет доступна россиянам. По ее словам, такой период в России уже был — в 2018–2019 годах. Тогда ставки по рыночной ипотеке составляли 8–9% годовых. Теперь регулятор ожидает, что нейтральная ключевая ставка будет в 2027 году, и тогда рыночная ипотека вновь будет более доступной.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
