Данные: bnMAP.pro
Максимальная доля комфорт-класса на столичном рынке новостроек за последние пять наблюдалась во время расцвета массовой льготной ипотеки — в 2021–2022 годах. Чтобы удовлетворить растущий спрос, застройщики активнее выводили на рынок бюджетные проекты, подпадающие под параметры программы. По оценкам bnMAP.pro, в 2021–2022 годах доля новостроек комфорт-класса составляла более половины общего предложения (51–52%), в то время как сейчас на них приходится около трети предложения (36%). «Максимальная доля комфорт-класса за последние пять лет наблюдалась в 2021–2022 годах, это в первую очередь был ответ рынка на общедоступную льготную ипотеку под 6%. Именно комфорт-класс подпадал под условия льготной программы, поэтому многие ЖК были построены и реализованы с 2020 года в первую очередь с ориентацией на нее», — пояснила Ирина Доброхотова.
Помимо льготной ипотеки, к максимизации доли проектов комфорт-класса в тот период привели развитие околонулевой ипотеки и перестройка логистических цепочек в более дорогих сегментах, зависимых от импорта, на фоне введения в 2022 году новых санкций, добавил Руслан Сырцов.
По мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, комфорт-класс в столице сокращается, потому что застройщики предпочитают строить объекты более высокого уровня — классов бизнес и премиум, чтобы повысить рентабельность. «Хотя, в моем понимании, они как строили комфорт, так комфорт и строят. Только теперь они называют его бизнесом или премиумом, просто чтобы завысить ценник, обосновать, почему у них вместо 300 тыс. руб. за 1 кв. м стало 500 тыс. или 700 тыс. руб. Реалии таковы, что мы имеем по всем параметрам завышение цен в новостройках», — добавил аналитик.
Мнение застройщика
Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и продукта ГК ФСК:
— В 2020–2023 годах жилое строительство стимулировалось государством, что привело к мощному всплеску новых проектов. Прежде всего имеется в виду ипотечный стимул. Когда стимулы стали отключаться и даже, наоборот, включились антистимулы в виде высокой ключевой ставки и новой политики, объемы вывода новых проектов снизились почти в два раза.
В последние два года выводы новых проектов комфорт-класса на рынок сокращались у всех застройщиков. Если в 2021–2023 годах в Московском регионе выводилось в продажу 1,8 млн кв. м в квартал, то в 2025 году только 1,1 млн кв. м. Хотя четвертый квартал 2025 года еще не завершен, но уже можно сказать, что застройщики в большинстве своем пока не возобновили в полной мере вывод новых проектов в продажу в объемах 2021–2023 годов.
Почему в Москве исчезают новостройки комфорт-класса
Сокращение доли новостроек комфорт-класса в Москве, в первую очередь в ее старых границах, эксперты объясняют комплексом причин.
- Во-первых, на это повлияло снижение спроса в массовом сегменте, который наиболее чувствителен к росту ипотечных ставок. «Сейчас массовая льготная ипотека отсутствует (кроме семейной, которая и составляет основную часть в выдачах по ипотеке), ключевая ставка высокая. Для комфорт-класса наличие доступных ипотечных программ крайне важно — в этом сегменте большая часть покупок совершается именно с заемными средствами», — пояснила Ирина Доброхотова. Поэтому застройщики смещают интерес в более платежеспособные сегменты. В то же время происходит вымывание лотов из доступного пула, а вот приток новых проектов ограничен, добавила эксперт.
- Во-вторых, уменьшение доли комфорт-класса на рынке Старой Москвы связано с ужесточением требований к архитектурной и продуктовой составляющей проектов, которые предъявляются последнее время к проектам. «Это в свою очередь приводит к существенному росту себестоимости строительства и естественному повышению классов проектов, из-за чего застройщики переходят в более дорогой сегмент жилья», — пояснила Елена Чегодаева.
- В-третьих, на сокращение доли комфорт-класса оказало влияние развитие программы реновации, дома в рамках которой как раз строятся в сегменте комфорт-класса. «Предложение комфорт-класса в Старой Москве компенсируется объемом от Фонда реновации, на который сейчас приходится 13,3% экспозиции квартир в Старой Москве. Кроме того, предложение квартир комфорт-класса на 98% представлены в Новой Москве», — уточнила глава департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости». Однако вряд ли стоит говорить о прямой конкуренции комфорт-класса от коммерческих застройщиков и от Фонда реновации, продолжила основатель аналитической платформы bnMAP.pro. «Скорее, специфический государственный продукт частично занимает нишу, которая освобождается в связи с потерей к ней интереса со стороны девелоперов», — добавила она.
- В-четвертых, для девелоперов выгоднее строить дорогое жилье (бизнес и премиум), это дает бóльшую маржинальность. «Эти сегменты обладают более высокой маржинальностью, что дает возможность нивелировать растущие издержки. На этом фоне формируется дефицит жилья комфорт-класса, а цены на него, несмотря на заградительные ставки по рыночной ипотеке, растут с опережением инфляции», — уточнил Руслан Сырцов.
Мнение застройщика
Александра Мамохина, директор по стратегическому маркетингу и продукту Level Group:
— В последние годы на столичном рынке наблюдается явный спад в выводе новых проектов комфорт-класса, их количество постепенно уменьшается. На этом фоне растет предложение жилых комплексов более высокого уровня, в том числе бизнес-класса, и увеличение разнообразия проектов в свою очередь подогревает спрос.
Дополнительным фактором становится устойчивость бизнес-класса к изменениям ипотечных ставок: покупатели здесь чаще используют рассрочку или оплачивают квартиры наличными. Как следствие, высокие ипотечные ставки в меньшей степени сказались на проектах этого класса.
Может ли исчезнуть комфорт-класс
Эксперты не верят в полное исчезновение новостроек комфорт-класса в столице, но допускают дальнейшее сокращение предложения такого жилья. «Полное исчезновение массовых проектов невозможно. Предложение в них в ближайшей перспективе действительно может сократиться до критически низкого уровня. Но по мере сокращения ключевой ставки, на мой взгляд, возобновятся старты комплексов комфорт-класса и ситуация стабилизируется», — считает управляющий директор компании «Метриум».
В то же время качество таких проектов может вырасти — речь будет идти преимущественно о жилье класса комфорт+, которое обладает многими признаками новостроек бизнес-класса, а к массовому сегменту принадлежит исключительно в связи со статусом локаций, полагает эксперт.
По мнению главы департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости», в среднесрочной перспективе большая часть предложения квартир комфорт-класса будет на стороне Фонда реновации. «Рынок квартир массового сегмента будет смещаться в Новую Москву», — добавила аналитик. О дальнейшем смещении новостроек комфорт-класса на новые территории говорят и в bnMAP.pro. «На данный момент в основном коммерческий комфорт-класс находится в Новой Москве и в районах, удаленных от центра. Однако говорить о его полном исчезновении мы бы не стали», — уточнила основатель сервиса.
Сейчас опустевшую нишу классов эконом и комфорт в Москве занимает Фонд реновации, который строит дома, соответствующие массовому сегменту, подтверждает Олег Репченко.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
