Легко не отделаться: отделка может стать проблемой офисов «в нарезку»
Продажа офисов блоками стала основным способом реализации новых бизнес-центров, по сути, вытеснив традиционную арендную модель. И хотя для девелопера это возможность быстрее возвращать инвестиции и снизить финансовые риски на старте проекта, в долгосрочной перспективе такая схема может обернуться новой категорией неучтенных издержек уже на стадии эксплуатации.
Сейчас внимание рынка в основном сосредоточено на вопросах управления объектами с большим количеством собственников. Однако не менее масштабным фактором риска становится то, что процесс трансформации пространства Shell&Core (в черновой отделке) в готовое рабочее пространство оказывается на стороне конечного покупателя. В таких проектах именно fit-out (обустройство офиса после строительства под ключ) является ключевым этапом: от того, как он организован, напрямую зависит ликвидность помещения и скорость его выхода на рынок.
Риски для инвестора: где и почему теряются деньги
Значительная часть покупателей офисов «в нарезку» — непрофильные инвесторы, которые ранее вкладывались, например, в квартиры или стрит-ретейл. Многие из них полагают, что такие помещения можно легко сдать в аренду и без отделки, что, к сожалению, не соответствует действительности: арендаторы небольших офисных блоков, как правило, не готовы к капитальным затратам и ищут уже готовые к эксплуатации решения. Кроме того, между отделкой офиса и квартиры существует колоссальная разница, и даже базовые вопросы — от подключения инженерных систем и соблюдения норм пожарной безопасности до создания IT-инфраструктуры — требуют не только бюджета, но и глубокой экспертизы.
Для инвестора эти риски долгое время остаются невидимыми, но при выходе помещения на рынок проявляются в конкретных цифрах. Ошибки на этапе проектирования и fit-out почти всегда означают удорожание работ на 15–25% за счет переделок, замены оборудования или корректировки инженерных решений. Конечно, арендный бизнес — это игра вдолгую, на длинной дистанции эффект от подобного роста стоимости будет не столь ощутимым. Однако здесь важно другое: ошибки также ведут к увеличению сроков реализации проекта и неизбежно сказываются на итоговом качестве отделки — а это потенциальное снижение стоимости аренды на 5–15% и дополнительный простой помещения при поиске арендатора (в среднем два — четыре месяца).
Если рассматривать экономику проекта в перспективе пяти лет, то можно, хотя и очень условно, говорить о следующих цифрах: при стоимости аренды 80 тыс. руб. за 1 кв. м в год и площади 150 кв. м выручка составит около 56 млн руб. (из расчета, что офис будет сдан на протяжении 56 месяцев из 60). При неудачном сценарии самостоятельной реализации, описанном выше, период аренды офиса сократится ориентировочно до 51 месяца — с учетом простоя, связанного с задержкой ввода в эксплуатацию и поисками арендатора. Из-за некачественной отделки стоимость аренды также снизится в среднем на 10% — до 72 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Итоговая выручка составит около 46 млн руб.; таким образом, потеря доходности за пять лет достигнет почти 20%.
Риски для девелопера: хаос возникает там, где нет правил
Проблема, однако, не ограничивается стороной покупателя. Для девелопера последствия также системные. В среднем даже относительно небольшой бизнес-центр при продаже по лотам может насчитывать 50–70 собственников. Каждый из них стремится как можно быстрее вывести помещение на рынок, в результате на площадке одновременно оказываются десятки подрядчиков с разным уровнем квалификации и подходами к работе. Это создает сложности с логистикой, безопасностью и контролем сроков: уже введенный в эксплуатацию объект фактически превращается в «вечную стройплощадку».
Многие из этих рисков могли быть сняты еще на стадии подготовки проекта. В крупных коммерческих объектах давно используются гайды по проведению отделочных работ, включаемые в документацию и обязательные для всех собственников. С одной стороны, они задают конкретные параметры дизайна, направленные на сохранение однородности объекта (внешнего вида здания, МОПов и др.), с другой — формируют правила согласования проектов, подключения к центральным инженерным системам и организации работ в целом. Фактически это юридически закрепленный архитектурный код, который определяет стандарты качества и защищает объект от визуальной и технической фрагментации. Но в проекты, реализуемые небольшими лотами, подобные руководства почти никогда не закладываются — и девелопер добровольно отказывается от инструмента управления продуктом после ввода здания в эксплуатацию.
От риска к управлению: единая модель fit-out как конкурентное преимущество
Несмотря на то что влияние девелопера на собственников ограничено, он все же может управлять ситуацией, если предлагает не только квадратные метры, но и доступ к готовой модели fit-out под ключ. В этой конфигурации подрядчик сопровождает инвестора от этапа проектирования до фактического заезда арендатора, обеспечивая единый стандарт качества и отсутствие хаоса на площадке.
Для того чтобы такая модель действительно работала, партнер должен соответствовать определенным требованиям:
- достаточный штат линейных специалистов, чтобы параллельно вести множество блоков;
- модель Design&Build, которая снижает риск расхождения между концепцией и реализацией, а также сокращает сроки завершения проекта;
- типовые решения, сохраняющие архитектурную и визуальную целостность здания;
- фиксированные сроки и стоимость услуг;
- объединение всего профильного функционала в одних руках (в том числе подключение IT, безопасности и др.).
Эволюция модели: где теперь формируется ценность продукта
В ближайшие годы fit-out перестанет восприниматься как вторичная услуга и станет частью девелоперского продукта. Покупатель будет смотреть не просто на квадратные метры, а на то, насколько быстро и безболезненно он сможет вывести приобретенные площади на рынок. Это меняет саму модель конкуренции: выиграют те девелоперы, которые смогут предложить инвесторам пакетное решение, позволяющее не только довести проект до рабочей стадии, но и минимизировать риски его потенциальной невостребованности в дальнейшем.
Таким образом, fit-out становится не дополнительной опцией, а параметром капитализации. И те, кто встроит его в продуктовую модель заранее, смогут удержать стоимость и репутацию объекта — то, что и определит следующую фазу рынка.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
