Доходные дома Москвы: история и современность
Доходные дома в России имеют давнюю историю — этот тип недвижимости появился более двух сотен лет назад. За десятилетия своего существования дома, ориентированные на извлечение дохода от аренды, менялись. В какой-то момент формат полностью ушел в прошлое, а с его возрождением в начале XXI столетия в качестве целевой аудитории рассматривались исключительно самые состоятельные клиенты. Сегодня в Москве доходных домов не так много, но они есть — и это современные жилые комплексы разных ценовых категорий.
История доходных домов
Первые объекты такого рода в Москве строились еще в конце XVIII века — тогда, в частности, появился доходный дом Хрящева на Ильинке авторства знаменитого Матвея Казакова. Но до второй половины следующего столетия такие объекты в Москве оставались единичными. Массовое развитие формата началось в Петербурге в первой половине XIX века. Москва подхватила эстафету позже — доходные дома «пошли в серию» начиная с 1870-х годов.
Разумеется, о серийном строительстве речи не шло — это были штучные проекты, но появлялись они массово. Владельцами были как крупные компании, так и частные лица, получавшие таким образом доход от аренды. Нанимателями же выступали представители разных сословий и самого различного уровня дохода: как правило, второй и третий этажи занимали самые роскошные «барские квартиры» (на первом чаще всего располагалась инфраструктура). Чем выше этаж, тем демократичнее были квартиры и, соответственно, дешевле аренда и проще публика.
Обширный рынок доходных домов сохраняется вплоть до 1910-х, затем развитие формата затормозили Первая мировая война и последующая революция. При этом к 1917 году, по оценкам экспертов, на формат доходных домов приходилось до 40% московского жилого фонда.
В современной истории строительство доходных домов в столице возобновляется в начале 2000-х, но это преимущественно проекты высокобюджетного сегмента, как, например, экспериментальный дом в Большом Николоворобинском переулке (2003 год). О развитии цивилизованного арендного рынка для разных категорий нанимателей заговорили чуть позже, и, поскольку цены на недвижимость в Москве в долгосрочной перспективе стабильно сохраняли тенденцию к росту, в 2010-е и 2020-е годы на государственном уровне неоднократно озвучивались различные инициативы в этой области.
В наши дни в России прорабатываются, например, варианты субсидирования аренды жилья для молодежи и для молодых семей с детьми; на некоторых предприятиях действуют программы корпоративной аренды. Наряду с ипотекой и малоэтажным строительством аренда входит в обсуждаемую на уровне правительства новую модель жилищной поддержки российских семей. Разумеется, речь идет именно о цивилизованной аренде, когда отношения найма закрепляются официальными документами.
Но пока арендный рынок остается преимущественно стихийным: по оценке экспертов, на конец 2025 года доля теневого сектора в долгосрочном найме (сдача жилья без официального договора и уплаты налогов) остается высокой — по разным данным, от 80% до 95%.
Доходные дома: наше время
Централизованно развитием института цивилизованной аренды занимается «Дом.РФ», фактически продолжая традицию доходных домов. На момент публикации в портфеле «Дом.РФ» представлены арендные квартиры в шести современных проектах:
- ЖК «Сердце столицы» (девелопер «Донстрой», ст. МЦК «Шелепиха», 23 этажа, 184 квартиры);
- ЖК «Октябрьское поле. Юг» и ЖК «Октябрьское поле. Север» (девелопер «РГ Девелопмент», ст. м. «Октябрьское Поле»). В 24-этажных корпусах 193 квартиры и 147 квартир соответственно);
- ЖК «Символ» (девелопер «Донстрой», ст. м. «Площадь Ильича», 13 этажей, 378 квартир);
- ЖК «Парк Легенд» (девелопер ТЭН, МЦК ЗИЛ, 24 этажа, 337 квартир);
- ЖК «Лайнер» (девелопер Интеко, ст. м. «ЦСКА», 15 этажей, 282 квартиры).
В перспективе ближайших лет в Москве появится еще один доходный дом от застройщика, рассказали «РБК Недвижимости» в пресс-службе «Донстрой». На острове в Мневниковской пойме девелопер планирует реализовать жилой дом с переменной этажностью от 9 до 19 этажей, ориентированный на долгосрочную аренду.
В компании уточнили, что дом запланирован в составе проекта «Остров» — он полностью займет один из шести корпусов 14-го квартала. Отмечается, что все квартиры в доходном корпусе планируется сдавать в аренду под управлением профессионального оператора (входит в структуру «Донстрой»).
Квартирография этого корпуса включает студии, одно- и двухкомнатные лоты площадью от 28 до 64 кв. м — всего 398 лотов. Как рассказали в пресс-службе, все лоты планируется сдавать с отделкой под ключ по стандартам, приближенным к гостиничным. Отделка, в частности, будет включать установку кондиционеров и бытовой техники, повышенную шумоизоляцию, электронные замки на входных дверях. Также во всех квартирах предусмотрена установка антивандальной мебели, добавили представители застройщика.
В «Донстрой» отметили, что на территории проекта будут предусмотрены услуги для решения повседневных задач арендаторов — наряду с торговыми и сервисными точками инфраструктура включает коворкинг и фитнес-рум. С выводом доходного дома на рынок аренды поиском нанимателей будет заниматься управляющая компания, а доход планируется распределять между собственниками пропорционально площади квартиры.
Перспективы доходных домов
В обозримом будущем формат цивилизованной аренды продолжит свое развитие. Генеральный директор «Дом.РФ» Виталий Мутко отмечает высокую потребность в арендном жилье — в частности, для молодежи и для решения задачи по улучшению жилищных условий населения. Современные московские доходные дома, предлагающие аренду на коммерческих условиях, также будут востребованы, говорят опрошенные редакцией участники рынка. «Развитие цивилизованного формата аренды — один из ключевых трендов для Москвы, — уверена директор проекта «Всеостройке.рф» Светлана Опрышко. — В столицу продолжает стекаться высокомобильная, требовательная аудитория — молодые специалисты из сферы технологий, креативных индустрий, международные эксперты и др. Для них приоритетом становятся гибкость, сервис и безопасность». Эксперт отмечает такие плюсы аренды в современных доходных домах, как защищенность и предсказуемость: юридически чистый договор, гарантирующий права, современная отделка от застройщика и профессиональный сервис.
«Доходные дома становятся отличным кейсом и драйвером цивилизованного сектора. Профессиональные проекты предлагают прозрачные условия, юридическую защиту и стабильное качество услуг, и это кардинально отличается от теневого рынка», — отмечают и эксперты консалтинговой компании Invest7. В компании также обращают внимание, что современные доходные дома с управлением от профессиональной УК обеспечивают сбалансированную инфраструктуру в шаговой доступности. «Профессиональные УК, которые есть в таких объектах, эффективнее привлекают бизнес на первые этажи, потому что могут более грамотно сформировать пул арендаторов и создать синергию между жилой и коммерческой составляющими проекта: заполняются помещения быстро, вакансия минимальна», — говорят эксперты
«В перспективе мы станем свидетелями не только появления новых проектов доходных домов в Москве, но и их диверсификации — от премиальных апартаментов с сервисом уровня отеля до демократичных решений для студентов или молодых специалистов», — прогнозирует Светлана Опрышко.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»