Жизнь в делюксе: в Москве выросло предложение квартир за ₽1 млрд и выше
Застройщики стали чаще выводить в продажу на элитный рынок новостроек Москвы лоты от 1 млрд руб. и дороже: этой весной число таких лотов в годовом выражении, по разным оценкам, увеличилось от 10 до 39%. Основная причина — общее подорожание элитного жилья и выход проектов класса делюкс. Такие данные по запросу «РБК-Недвижимости» предоставили консультанты NF Group, группы компаний Kalinka и «Intermark Городская Недвижимость». Речь идет об открытых продажах.
По данным NF Group, по итогам первого квартала на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы было представлено 103 лота стоимостью от 1 млрд руб. и выше, что на 10% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Аналогичный рост отметили в группе компаний Kalinka. По их данным, к маю на первичном рынке элитного жилья Москвы представлено чуть менее 160 лотов с ценой более 1 млрд руб., что на 10% больше, чем годом ранее.
В «Intermark Городская Недвижимость» увеличение предложения квартир по цене от 1 млрд руб. и выше в целом по элитному рынку жилья оценивают в 16% (апрель 2026 года к апрелю 2025 года). По их данным, всего в продаже было представлено 129 квартир, стоимость которых стартует от 1 млрд руб. А суммарная стоимость всего объема предложения в настоящее время составляет около 226 млрд руб. По словам директора департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолия Довганя, значительно вырос за рассматриваемый период объем таких лотов для первичного рынка — на 39%. В настоящее время на первичном рынке предлагается как минимум 114 квартир (лоты в открытой продаже). При этом объем предложения на вторичном рынке, напротив, заметно снизился — на 48%. Таким образом, первичный рынок за последний год значительно обогнал рынок от собственников по объему свободного предложения в сегменте ультрапремиальных квартир — в настоящий момент объем предложения на первичном рынке в 7,6 раза больше, чем на вторичном.
Динамика в прошлом году была выше
При этом в прошлом году рост предложения квартир за 1 млрд руб. и дороже был выше. Весной прошлого года количество таких лотов в открытой продаже по цене от 1 млрд руб. в новостройках Москвы выросло почти в два раза, с учетом закрытых продаж — на 40%. Увеличение произошло за счет общего роста цен и выхода новых дорогих проектов с эксклюзивными объектами.
Почему в Москве стало больше квартир за миллиарды
Увеличение предложения квартир по цене 1 млрд руб. и выше в новостройках Москвы эксперты объясняют двумя основными причинами. Во-первых, общим подорожанием строящегося элитного жилья. Во-вторых, выходом новых проектов в классе-делюкс — самом дорогом на рынке новостроек. «Рост предложения связан как с продолжающимся удорожанием элитного сегмента, так и с выходом новых делюкс-проектов с более высокими качественными характеристиками. Наиболее дорогое предложение сегодня сосредоточено в проектах делюкс-класса», — пояснил партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.
«Увеличение числа предложений в выборке связано с ростом цен в проектах по мере роста строительной готовности, а также пополнением рынка новыми проектами класса Deluxe, где уровень цен даже на старте может превышать среднерыночные показатели», — подтвердила управляющий партнер экосистемы Kalinka Виктория Григорьева. По оценкам Kalinka, средневзвешенная цена предложения таких лотов составляет порядка 4,5 млн руб. за 1 кв. м. За год средневзвешенная цена по выборке лотов от 1 млрд руб. возросла на 18%.
Рекордный объем выхода элитных проектов
По данным «Intermark Городская недвижимость», с января по апрель 2026 года на рынок элитных новостроек Москвы (куда входят проекты делюкс-класса) вышел 21 проект, что стало историческим рекордом за все время наблюдения за рынком. Рекордный рост выхода элитных новостроек связан с эффектом «отложенного предложения». Ранее девелоперы придерживали старты новых проектов из-за неблагоприятных макроэкономических условий, сейчас запуски ускорились.
Самый дорогой лот — 9,4 млрд руб.
Квартиры в таком ценовом диапазоне в большинстве случаев относятся к сегменту трофейной недвижимости. Такие предложения представлены практически во всех районах ЦАО в границах Садового кольца — в Хамовниках, в Пресненском районе, Замоскворечье, Тверском районе, Мещанском районе и в районе Арбат. «Чаще всего это пентхаусы или резиденции с панорамными видами, террасами, увеличенной высотой потолков, крупными площадями и приватной инфраструктурой», — говорит Андрей Соловьев. «Такие бюджеты, как правило, формируются за счет большей площади, более выигрышного расположения в доме, наличия уникальных решений (террасы, зимние сады, камины, дополнительные вспомогательные помещения — иногда в стоимости учитываются квартиры для персонала, собственное лобби и отдельный блок парковочных мест)», — добавил Анатолий Довгань.
По словам консультантов, среди ключевых девелоперов такого сегмента рынка: VOS’HOD (клубные дома Brusov и Armani Casa Moscow Residences), Sminex (проекты «Лаврушинский», «Обыденский, 1», жилой квартал «Фрунзенский», «Фон Дессин», «Большой Палашевский 11»), MR Private (Nicole, Luce), SENSE (Phantom), Vesper (Levenson, Vesper Кутузовский, Vesper Tverskaya), группа ЛСР («Ле Дом»). По данным NF Group, самый дорогой лот представлен в «Ле Дом» — это пентхаус площадью более 917 кв. м за 9,4 млрд руб. «На первичном рынке наиболее дорогие предложения представлены в бюджетах 4–9 млрд руб. за лот, а цены наиболее дорогих лотов за 1 кв. м доходят до 6–11,5 млн руб.», — отметила Виктория Григорьева.
По ее словам, предложения от 1 млрд руб. представлены пентхаусами и виллами в центральных локациях и проектах класса deluxe, также в выборку входят дорогие и крупные квартиры на верхних этажах. «Наиболее дорогие объекты на первичном рынке представлены пентхаусами: на первом месте в «Ле Дом» и «Брюсов», где цены составляют более 6 млрд руб. Далее можно выделить пентхаусы в готовом «Лаврушинском» и «Обыденский № 1» от Sminex, «Люче» от MR Group, где цены лотов могут превышать 4 млрд руб.», — добавила представитель Kalinka.
Спрос единичный, но растущий
По словам консультантов, сделок с ультрадорогими лотами на рынке жилья Москвы происходит не так много ввиду ограниченного круга покупателей. Согласно подсчетам «Intermark Городская Недвижимость», ежегодный объем спроса достигает 20-25 таких ультрадорогих лотов. Но спрос постепенно растет. Дополнительным фактором, повлиявшим на рост спроса на ультрадорогие объекты в Москве, стали санкционные ограничения, осложнившие покупку зарубежной недвижимости, отметил Анатолий Довгань.
По оценкам Kalinka, в 2025 году было приобретено 22 лота стоимостью сделки более 1 млрд руб., суммарно на 9,1 тыс. кв. м, что на 57% и 41% соответственно превысило результат 2024 года. Средневзвешенная цена сделки при этом превысила 3,9 млн руб., что на 18% выше показателя 2024 года. Первый квартал 2026 года тоже демонстрирует прирост: шесть сделок против четырех сделок годом ранее.
«При этом цена составила порядка 4,5 млн руб. за 1 кв. м, что на 13% выше результата I квартала 2025 года. Среди крупных сделок 2026 года — приобретение пентхаусов в «Русских Сезонах», «Стелле Ди Моска». Помимо этого, дорогие лоты были приобретены в ЖК «Брюсов», «Лаврушинский», «Карре Блан», — пояснила Виктория Григорьева. «Покупателями таких квартир являются миллиардеры из списка Форбс», — отметила эксперт.
Портрет покупателя: список Форбс
По словам экспертов, портрет покупателя за последние годы существенно не изменился. «Основу спроса формируют собственники бизнеса, топ-менеджеры и представители инвестиционного сообщества, для которых ключевое значение имеют приватность, безопасность, сервисная составляющая и уникальные характеристики объекта», — рассказал региональный директор департамента городской недвижимости NF Group.
Значительную долю покупателей составляют не только москвичи, но и жители регионов. Для них приобретение дорогой столичной недвижимости может быть связано с планами переезда в столицу, частыми рабочими визитами либо стремлением сохранить капитал внутри страны на фоне геополитической неопределенности, добавил директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость». «Чаще всего это мужчины в возрасте от 55 до 70 лет, хотя в последние годы заметно омоложение аудитории. По статусу и сфере деятельности это прежде всего крупнейшие предприниматели», — отметил эксперт.
По его словам, мотивация таких сделок зачастую сводится к долгосрочной защите капитала, а сама покупка сравнивается с инвестированием в произведения искусства. «Дорогая квартира выступает символом успеха и статуса либо становится своего рода объектом коллекционирования. Редко недвижимость приобретают с прицелом на будущее — например, для детей или внуков», — отметил Анатолий Довгань.
При выборе объекта покупатели ориентируются на эксклюзивные предложения: пентхаусы, городские квартиры и урбан-виллы с большой площадью (в среднем более 500 кв. м) и уникальными характеристиками. К числу таких особенностей относятся собственная терраса, личный лифт, отдельный вход, спа-зона и панорамный вид на город, в том числе на Кремль. Особое значение имеет престиж локации: наиболее востребованы локации Остоженки, Патриарших прудов, Хамовники, Тверской, Пресненский и Якиманка.
Кроме того, покупатели ультрадорогой недвижимости часто отдают предпочтение формату клубных домов с ограниченным числом лотов. Их эстетические предпочтения тяготеют к концепции «тихой роскоши», а интересы нередко связаны с искусством, историей и культурой — поэтому для них принципиально, чтобы поблизости находились музеи, театры и галереи, подытожил эксперт.
