Без заднего числа: с какого момента дольщик обязан платить за ЖКУ
На практике бывают ситуации, когда дольщик еще не получил ключи от квартиры в сданном ЖК, а уже получает платежки за жилищно-коммунальные платежи.
Минстрой и юристы разъяснили, с какого момента возникает обязанность собственника платить за коммуналку.
Когда ЖКХ платит дольщик, когда — застройщик
По закону после ввода дома в эксплуатацию девелопер обязан в пятидневный срок заключить договор с управляющей организацией, чтобы дом не остался без управления и обслуживания. На переходный период договор управления с управляющей компанией заключает застройщик (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
«Раз в начале сторонами договора являются застройщик и УК, значит они обязаны заранее закрепить в договоре, как рассчитывается плата, в том числе: размер платы за содержание и ремонт, размер платы за коммунальные услуги, порядок внесения такой платы. Это следует из п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ», — отмечает адвокат коллегия адвокатов «Юрцентр» Александр Васильев.
Обязанность дольщика оплачивать за жилищно-коммунальные услуги возникает только после подписания акта приема-передачи или регистрации права собственности. До этого момента застройщик сам должен покрывать эти расходы (ст. 153 ЖК РФ), следует из письма Минстроя.
«Письмо Минстроя России вносит ясность в вопрос, который долгое время вызывал споры между дольщиками, застройщиками и управляющими компаниями, а именно: с какого момента новоселы обязаны платить за коммуналку и содержание общедомового имущества», — комментирует управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров.
По его словам, это означает, что как только человек получил ключи и подписал акт приема-передачи квартиры у застройщика, бремя оплаты коммунальных расходов и взносов на содержание дома ложится на его плечи, даже если он еще юридически не стал собственником (не получил выписку из ЕГРН). До этого момента, пока квартира формально числится за застройщиком, платить обязан именно застройщик.
Коммунальная коллизия
Разъяснение Минстроя по оплате коммуналки в сданных ЖК юристы объясняют коллизией, которая существовала в правовом поле. С одной стороны, Жилищный кодекс обязывает застройщика заключить договор с управляющей компанией сразу после ввода дома в эксплуатацию, чтобы дом не остался без управления. С другой стороны, право собственности у дольщиков возникает только после регистрации, которая может затянуться. Письмо Минстроя устраняет эту неопределенность, выстраивая четкую систему «непрерывности платежей».
«Оно подчеркивает, что договор управления, заключенный застройщиком на первые три месяца, это временная мера и цена этого договора (то есть тарифы на содержание и ремонт) устанавливается соглашением между застройщиком и УК. Однако ключевой посыл для граждан заключается в том, что обязанность платить по этому договору переходит к дольщику именно с даты подписания акта приема-передачи», — пояснил Евгений Жаров.
По словам юристов, на практике встречаются случаи, когда управляющие компании пытались выставлять счета «задним числом» или требовать плату с даты ввода дома в эксплуатацию, игнорируя тот факт, что человек физически еще не мог там жить и не владел помещением. «В целом застройщики сейчас в основной массе не злоупотребляют, но встречаются случаи, когда дольщику пытаются начислить коммунальные платежи «с даты ввода МКД в эксплуатацию», хотя до передачи помещения (и появления юридического основания для оплаты) такие расходы должны оставаться на стороне застройщика», — пояснил Александр Васильев.
Таким образом, министерство защитило дольщиков от возможных злоупотреблений, когда управляющие компании пытались выставлять счета «задним числом» или требовать плату с даты ввода дома в эксплуатацию, добавил Евгений Жаров.
Что делать, если платежка пришла задним числом
Если коммунальные платежи начислены за время, предшествующее подписанию акта приема передачи, то необходимо обращаться в управляющую компанию. «Дольщику следует обратиться в управляющую организацию с требованием произвести перерасчет, ссылаясь на разъяснения Минстроя и дату подписания передаточного акта», — пояснил управляющий партнер Zharov Group. «Если вопрос не удастся решить, обращайтесь в прокуратуру, жилищную инспекцию или в суд, чтобы оспорить незаконно начисленные платежи», — добавил адвокат «Юрцентра».
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК Недвижимость»
