От количества к качеству: как изменился рынок элитного жилья в Москве
Первый квартал для рынка недвижимости — традиционное время подведения итогов предыдущего года и прогнозов на год наступивший. Уже очевидно, что 2025-й наряду с ростом цен на элитную недвижимость показал заметное изменение структуры экспозиции. Так, по оценке аналитиков консалтинговой компании SB Estate, из 33 высокобюджетных проектов 22 пришлось на ЖК со сроком ввода в эксплуатацию в 2025–2026 годах. Вместе с экспертами рынка в рамках организованной «РБК Недвижимостью» дискуссии разбираемся в причинах и следствиях этих перемен.
Эксперты в этом материале:
- Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость»;
- Андрей Соловьев, партнер NF GROUP;
- Виктор Садыгов, владелец международного агентства недвижимости Nika Estate;
- Екатерина Левина, топ-брокер Whitewill;
- Евгений Скоморовский, президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA.
О рыночных итогах 2025 года
РБК. 2025 год участники рынка называют периодом разнонаправленных трендов. С одной стороны, наблюдалось снижение количества сделок, с другой — рост средних бюджетов покупки. Рынок явно прошел через фазу перестройки покупательских предпочтений. Какие факторы сыграли решающую роль в трансформации спроса? Можно ли говорить о переориентации рынка с количества на качество?
Дмитрий Халин. В 2025 году факторами успеха на рынке элитного жилья среди девелоперских проектов были три основных компонента — это правильная локация, правильная концепция и архитектура, а также вызывающий доверие застройщик. Там, где все эти три фактора встречались, особенно если застройщик в дополнение предлагал гибкую форму оплаты, продажи были успешными.
Екатерина Левина. На спрос в 2025 году влияли высокая ключевая ставка и ограниченный выход новых проектов. На этом фоне произошло сильное вымывание ликвидных лотов, а решающую роль в продажах во многом стала играть рассрочка.
Евгений Скоморовский. На спрос в 2025 году влияли три ключевых фактора: перелом в покупательских ожиданиях, переоценка рисков и окончательный переход рынка в плоскость качества продукта. Максимально ярко это проявилось в проектах, где девелоперы сделали ставку на среду, архитектуру, видовые сценарии, приватность и клубность, качественную отделку. Девелоперы, которые работали по инерции, потеряли темп. Те, кто инвестировал в качество, удержали объемы и даже выросли. Что касается лидеров продаж высокобюджетного рынка, отмечу проекты «Коллекция Лужники», «Садовническая 69» и «Николь».
РБК. За счет каких покупателей держался высокобюджетный сегмент в 2025 году? Наблюдали ли вы усиление роли региональных клиентов?
Андрей Соловьев. Региональные состоятельные клиенты формируют значимую долю спроса на элитную недвижимость Москвы. Основные цели покупки — личное проживание, инвестиции или приобретение жилья для детей, обучающихся в столичных вузах. Наибольшую активность проявляют клиенты из городов-миллионников, Уральского, Северного и Южного регионов России. Ключевые факторы выбора — престиж локации, транспортная доступность (в том числе близость к аэропортам), видовые характеристики, безопасность.
Евгений Скоморовский. Высокобюджетный сегмент в 2025 году держался на трех группах покупателей: предприниматели с устойчивым денежным потоком; московские семьи с накопленным капиталом; региональные предпринимательские элиты. Роль региональных клиентов действительно усилилась: они по-прежнему рассматривают Москву как «тихую гавань» для капитала, но к выбору относятся значительно требовательнее, чем пять лет назад. Их фокус сместился от просто статусной локации к форматам, обладающим высоколиквидными характеристиками: виды на воду и парки, небольшие корпуса, приватность, тишина, высокий уровень сервиса. Как пример — клубные дома «Коллекция Лужники», которые, обладая указанными свойствами, оказались востребованы у всех категорий клиентов.
О структуре предложения
РБК. Как, на ваш взгляд, дисбаланс между «вымыванием» предложения в строящихся проектах и дефицитом качественных новинок повлияет на рынок в ближайшей перспективе? В каких проектах сегодня сохраняется наиболее интересный и разнообразный ассортимент?
Дмитрий Халин. Если говорить о разнообразии ассортимента, то в первую очередь его дают проекты комплексной квартальной застройки — например, «Коллекция Лужники» и клубный квартал «Николь». К этим проектам в последнее время мы видим достаточно высокий интерес.
Екатерина Левина. Наибольшим спросом пользуются сбалансированные проекты по цене и качеству, с развитым внутренним наполнением, гибкими условиями оплаты и надежным девелопером. В премиум-сегменте это, как правило, дома с разнообразной квартирографией: видовыми лотами, нестандартными форматами, террасами. Отдельного внимания заслуживают просторные и приватные дворы.
РБК. Что сегодня формирует новую ценность внутри давно освоенных локаций? Как меняется карта престижности внутри Хамовников или Пресни? Где возникают новые точки притяжения? И главное — готов ли сегодняшний покупатель переплачивать за «вторую жизнь» района, за свежий продукт, который переопределяет ценность локации?
Андрей Соловьев. Правительство Москвы активно развивает прибрежные территории в рамках программ благоустройства набережных и городской среды. Реализация этих проектов напрямую влияет на качество городской инфраструктуры и ликвидность жилой недвижимости. В элитном сегменте особым спросом пользуются проекты, расположенные у Москвы-реки. Участки с выходом к воде отличаются высокой ликвидностью и относятся к числу наиболее дорогих на рынке, привлекая повышенное внимание со стороны как покупателей, так и девелоперов.
Евгений Скоморовский. В элитных локациях давно нет автоматического спроса только из-за исторического адреса. Внутренняя карта престижности изменилась: сегодня вновь важнее первая линия набережной, видовой потенциал, пространственная приватность, однородность окружения, при этом ценится умение девелопера создать камерное внутреннее ядро даже в плотной городской застройке.
В Хамовниках растет значимость корпусов в жилых комплексах, обращенных к паркам и водным пространствам, а не просто к популярным улицам. На Пресне формируются новые красные линии вдоль набережных и видовых точек с открытой панорамой. Там появляются проекты, которые буквально перезагружают восприятие локации и дают ей вторую жизнь.
Виктор Садыгов. Когда решение о выборе площадки под строительство элитного проекта принято девелопером верно, покупатель не задумывается о «перспективности», он уже видит и продукт, и окружение и прекрасно представляет себе жизнь в конкретно взятой локации.
Прогнозы и тренды 2026 года
РБК. Способно ли появление новых проектов в 2026 году кардинально изменить расстановку сил на рынке или основные объемы спроса по-прежнему будут аккумулироваться в уже известных, хорошо зарекомендовавших себя жилых комплексах?
Евгений Скоморовский. Да, новые проекты способны изменить расстановку сил, но только если они выйдут с действительно свежим продуктом. Просто новая точка на давно исследованной карте ничего не меняет. Покупателя уже невозможно удивить метрами и тем более картинками-рендерами. Нужны сильная концепция, архитектура, уникальные виды, качественная внутренняя инфраструктура, а также ощутимое отличие от того, что уже представлено в районе. Если новый проект предлагает среду, которую можно назвать следующей итерацией качества, он сможет перетянуть спрос.
Виктор Садыгов. Уже сейчас формируется «запас» лакомых объектов, которые будут конкурировать с новинками. Но на фоне спроса, превышающего предложение, уверен, что и те, и другие объекты найдут своего покупателя. Открытым вопрос остается лишь в отношении цены. «Новое имя» должно предложить: уникальную локацию, соответствующий ей уровень проекта, проверенного временем застройщика и точное понимание этим застройщиком своей целевой аудитории.
РБК. Если смотреть в 2026 год, какие форматы и концепции будут наиболее востребованы у покупателя? Не станет ли через год выбор беднее из-за того, что лучшие лоты разойдутся, а новые быстро не появятся?
Екатерина Левина. По мере снижения ставки можно ожидать постепенного снижения роли рассрочек. Что касается ассортимента, риск его сокращения существует: наиболее качественные лоты могут быть выкуплены быстрее, чем рынок получит сопоставимые по уровню новые предложения.
Евгений Скоморовский. 2026 год будет годом точечного, но устойчивого спроса на сильный продукт. Основные тренды уже понятны.
Усилится интерес к видовым лотам на фоне сокращения количества площадок, предлагающих панорамный обзор с открытой линией горизонта. Продолжит расти востребованность просторных резиденций, но не из-за метража, а из-за сценариев жизни. Сохранится спрос и на лоты небольших площадей за счет статуса проекта, локации и качества среды. Проекты с качественной внутренней инфраструктурой станут нормой, а не исключением. Дефицит новых проектов приведет к тому, что лучшие лоты действительно уйдут раньше, чем появятся новые предложения.
Подводя итог, эксперты фиксируют окончательный переход рынка элитного жилья от престижа адреса к качеству среды — успех теперь определяют видовые характеристики и приватность, а также репутация девелопера.
Отмечается и коррекция структуры экспозиции: в проектах со скорым вводом доступно остаточное предложение, представленное главным образом эксклюзивными и наиболее дорогими лотами. Новые старты предполагают широкий ассортимент, но с длительным ожиданием.
В текущем году рынок продолжит движение в сторону осмысленных форматов. Высокий спрос сохранится на проекты, подобные «Коллекции Лужники», «Николь» и другим лидерам спроса, которые предлагают сбалансированную концепцию, видовые характеристики и продуманную среду, формируя качественно новый формат городской жизни.
Проекты-лидеры по числу сделок с высокобюджетным (от ₽1,9 млн за кв. м) жильем в 2025 г.