Эффект домино: почему застройщик несет риски при банкротстве подрядчика
Строительная отрасль традиционно чувствительна к кассовым разрывам и недостатку финансирования. Модель с высоким авансированием, длинными производственными циклами и сложной цепочкой подрядчиков и субподрядчиков делает ее уязвимой к точечным сбоям, которые могут происходить одновременно по нескольким направлениям. Девелоперский рынок традиционно является одним из локомотивов экономики страны. На данной отрасти завязано большое количество предприятий и бизнесов, как опосредованно, так и напрямую.
Несмотря на то что, по данным Федресурса о банкротствах, в 2025 году количество ликвидационных процедур (конкурсного производства) в отношении компаний из строительного сектора уменьшилось почти на 25%, остаются опасения, что рынок строительства находится в точке все большего накопления отложенных финансовых рисков.
На это могут указывать новости, которые окружали в середине февраля 2026 года ГК «Самолет». Более того, мы наблюдаем, как государство всячески старается поддерживать эту отрасль экономики. Государственная политика направлена на недопущение обвала девелоперского сегмента, поскольку он напрямую связан с занятостью, банковской системой и региональными бюджетами.
Застройщики ответят за подрядчиков
Юридическая практика последних лет все чаще сталкивается с эффектом домино по достаточно типовому механизму:
- Застройщик перечисляет 50–100% аванса подрядчику.
- Подрядчик привлекает субподрядчиков, часть из которых фактически не обладает необходимыми ресурсами для выполнения работ, а то и вовсе намеренно привлекает «технические» компании для вывода денежных средств.
- Работы не выполняются или выполняются лишь частично, что порождает задержки в строительстве и споры о взыскании авансов в связи с неисполнением обязательств.
- В результате превышения обязательств над активами подрядчика последний «падает» в банкротство, где срок получения каких-либо денежных средств растягивается на годы.
Застройщик, в свою очередь:
- остается с незавершенными работами по объекту;
- вынужден финансировать завершение работ повторно;
- сталкивается с исками дольщиков, инвесторов, заказчиков;
- часто получает налоговые претензии по НДС от налогового органа в связи с опосредованным взаимодействием с «техническими» компаниями.
В условиях проектного финансирования и высоких процентов по кредитам это приводит к нарушению ковенантов банков, что не позволяет застройщику получать дополнительное финансирование в тот период, когда оно особенно необходимо.
Также проблемы с подрядчиками приводят к затягиванию сроков по сдаче объекта. Согласно данным из Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), доля проектов, которые сдают с задержкой, к февралю 2026 года у системных застройщиков достигла более 12%. В феврале 2025-го этот показатель составлял чуть более 3%. Таким образом, за год доля проблемного строительства у лидеров рынка выросла в четыре раза.
В конечном счете все это влияет на себестоимость каждого проекта и на его итоговую цену для покупателя.
Топ-менеджеры девелоперов могут оказаться крайними
Разумеется, один убыточный проект не означает автоматического банкротства застройщика. Но в момент нарастающего финансового кризиса внутри компании начинается поиск причин такого результата и, как правило, конкретных ответственных лиц. Управленческие решения последних лет подвергаются ретроспективной оценке: анализируются сделки с подрядчиками, условия авансирования, выбор контрагентов, согласование смет, изменение сроков и стоимости работ. Особое внимание уделяется крупным платежам, нетипичным договорам и действиям с отклонением от утвержденной финансовой модели.
На практике это означает, что формируется доказательственная база для возможных требований о взыскании убытков с менеджмента, инициируются внутренние проверки, готовятся юридические заключения. Далее может последовать судебный процесс по взысканию убытков с лиц, которые принимали решения. Мы прекрасно понимаем, что решение по такому делу может служить средством защиты для иных лиц застройщика, если компания-застройщик «упадет» в банкротство.
Иными словами, дефицит оборотного капитала в строительной компании почти всегда запускает процесс перераспределения рисков в случае банкротства:
- Деньги перечисляются от застройщика подрядчику.
- Подрядчик не выполняет работы / выполняет их частично.
- Начинается внутренняя проверка в застройщике с поиском конкретных ответственных лиц за причинение убытков.
- Инициируется судебный процесс с целью установления всех фактов и обстоятельств в рамках судебного разбирательства, определения круга ответственных лиц.
- В рамках банкротства застройщика решение суда используется как средство защиты с целью недопущения распространения ответственности по данным обстоятельствам на иных лиц.
Ключевой риск текущего этапа связан не с отдельными банкротствами подрядчиков, а с накоплением системного финансового напряжения в отрасли. Пока государственные меры поддержки и банковское проектное финансирование удерживают рынок от резкого спада, однако структурные проблемы, такие как высокая доля авансирования, зависимость от заемных средств и сложные подрядные цепочки, никуда не исчезли. В этих условиях устойчивость девелоперов во многом определяется качеством управленческих решений, принятых в период активного роста рынка. Именно такие решения могут подвергаться судебной оценке в ближайшем будущем.
При усилении внешнего давления локальные проблемы подрядчиков могут перерасти в более масштабные корпоративные споры и процедуры несостоятельности уже на уровне застройщиков.
