Цена ниже на 25%: насколько выгодно покупать новостройку по переуступке
В Москве перепродажа новостроек сократилось до минимальных значений. Одна из причин — снижение инвестиционной привлекательности новостроек. Чаще всего новостройки по переуступке продают инвесторы, которые купили недвижимость на старте проекта, чтобы потом выгоднее перепродать. Но из-за высоких стартовых цен и низкого спроса сделать это становится сложнее.
Вместе с экспертами выяснили, насколько сейчас выгодно покупать новостройку по переуступке и много ли такого предложения на рынке.
Дешевле на 10-25%
Для покупателя одно из главных преимуществ покупки квартиры в новостройке по переуступке — более низкая цена, чем у застройщика. По оценкам экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», в среднем эта разница сейчас варьируется от 10% до 25% в зависимости от конкретного проекта и класса. «Если смотреть в среднем по рынку, то переуступка от инвесторов в готовых новостройках может быть выгоднее, чем квартира от застройщика в этом же самом доме, процентов на 10-20%», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», цены на квартиры в новостройках по переуступке цены ниже в среднем на 10-15%, чем на аналогичные от застройщика. «Кроме того, инвесторы дают дополнительные скидки при реализации квартир, которые могут доходить до 10%», — отметила руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. Похожие цифры приводят эксперты из «Метриум».
Квартиры, реализуемые по переуступке, сейчас в среднем на 10-12% дешевле, чем жилье аналогичного формата от девелоперов, отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. По его словам, инвесторам в условиях дорогой рыночной ипотеки выгодно перепродавать помещения в строящихся комплексах, только если покупка совершена за наличные (стопроцентная оплата), а девелопер регулярно корректирует цены вверх по мере повышения стадии готовности комплекса и исчерпания предложения. «В таком случае у дольщиков есть возможность устанавливать дисконт и все равно рассчитывать на значительную маржинальность», — пояснил он.
По данным «Яндекс Недвижимости», медианная стоимость квадратного метра в новостройках Москвы по всем классам в феврале 2026 год составила 538 тыс. руб., а медианная цена квадратного метра в квартирах в строящихся московских ЖК, которые предлагаются в порядке переуступки, 519 тыс. руб. Таким образом, в феврале медианная стоимость квадратного метра по переуступке была на 3,5% ниже, чем в предложениях от застройщиков.
Почему цена ниже?
Более низкую стоимость новостроек по переуступке эксперты объясняют несколькими причинами. Во-первых, инвесторам, в отличие от застройщиков, не нужно закладывать в цену издержки на субсидирование ставок, рассрочку и так далее, поясняет Олег Репченко. «Поэтому прайс застройщика сегодня часто выглядит перегретым по сравнению с реальными ценами на вторичном рынке», — отметил эксперт.
Во-вторых, у инвесторов нет других — кроме снижения цены — способов привлечения покупателей, в отличие от девелоперов, которые могут предложить субсидированную ипотечную ставку или рассрочку. Поэтому они конкурируют ценой лота. «По переуступке можно купить квартиру в ипотеку, но на них не распространяются льготные программы, поэтому процентная ставка будет рыночной, что не привлекает потенциальных ипотечных клиентов. Поэтому таким продавцам приходится демпинговать», — пояснил директор направления «Новостройки» «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Разница в цене в 20-25% достаточно, чтоб выбрать квартиру по уступке против квартиры у застройщика», — добавил он.
Помимо цены привлекательными для покупателей является возможность выбрать интересный вариант, которых у застройщика к окончанию строительства уже не осталось. «Даже несмотря на более низкую стоимость по переуступке это могут быть более интересные варианты квартир. Например, более ликвидные планировки, с видовыми характеристиками», — Елена Чегодаева.
Эксклюзивное предложение
Купить квартиру в столичных новостройках по переуступке сегодня не так просто — доля такого предложения минимальна, поскольку инвестиционная привлекательность таких вложений снизилась. По оценкам «Инком», сейчас в массовом сегменте новостроек около 7% квартир продаются по переуступке. Для сравнения, во время действия массовой льготной ипотеки их доля достигала 20%. «Тогда инвесторов стало больше за счет дешевых кредитов и еще большего подъема рынка в этот период», — пояснил Валерий Кочетков.
По данным «Яндекс Недвижимости», в феврале предложение квартир в новостройках Москвы по переуступке сократилось на 25,6% в годовом выражении и стало минимальным за последние три года (за исключением мая 2025 г.). В целом на квартиры по переуступке приходится 1% от всей экспозиции рынка новостроек Москвы. «Такая динамика может быть связана с постепенным вымыванием из экспозиции лотов по переуступке, потому что зачастую покупка такой квартиры предполагает переход к покупателю прав и обязанностей не только по договору долевого участия (ДДУ), но и по ипотечному договору, оформленному ранее, где ставка может быть существенно ниже действующих сегодня», — пояснил коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
При этом в этом году доля квартир по уступке в массовом сегменте может увеличиться вдвое — примерно до 15% — из-за выхода на рынок дольщиков, не способных закрыть рассрочку, продолжил эксперт из «Инком». По его словам, сейчас доля расторжений по рассрочкам составляет 5-7%, формируют ее в основном те покупатели, кто надеялся перейти в ипотеку, но не смог из-за высоких ставок.
«Около 13-17% покупателей из такой категории предпочитают выйти из ситуации через продажу по договору уступки права требования. Здесь надо понимать, что в такой схеме прибыли нет, такие квартиры из категории «висяк», поскольку цена в лучшем случае будет как у застройщика, если покупка была совершена полтора-два года назад», — отметил Валерий Кочетков. «Если покупка была недавно, то стоимость квартиры по переуступке может быть выше прайсовой цены застройщика. Ведь при покупке в рассрочку цена лота становится выше на 15-20%», — указал он.
При этом переуступки с сохранением рассрочки практикует всего один девелопер в Москве («Эталон»), добавил Руслан Сырцов. По его словам, в большинстве проектов при перепродаже жилья в рамках цессии приходится досрочно погашать имеющуюся задолженность. Это значительно снижает ликвидность таких квартир. Как правило, экспонировать их начинают клиенты, которые вследствие непростых экономических обстоятельств не в состоянии продолжать отвечать по обязательствам перед застройщиков. «Зато потенциальные покупатели, пользуясь финансовыми сложностями, возникающими у дольщиков, действительно могут приобретать жилье по цене ниже рыночной», — подтытожил он.
