Как разделить квартиру, купленную в браке на деньги от добрачного жилья
Жилищный вопрос всегда важен, но зачастую он обостряется при расторжении брака и разделе имущества. Бытует мнение, что если квартира куплена в браке, то она автоматически является совместной собственностью и каждый из супругов вправе претендовать на ее часть. Однако на самом деле не все так просто и каждый случай индивидуален. Как делится квартира, которую супруги приобрели в браке, но на деньги от продажи добрачной недвижимости одного из них, рассказывает старший юрист семейной и наследственной практики МГКА «Де-юре» Дарья Нагорная.
— Законодательством предусмотрено два способа раздела совместной собственности супругов: досудебный (добровольный) и судебный. Если есть согласие, то супруги вправе заключить брачный договор или нотариальное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, самостоятельно определив, что перейдет в собственность каждому из них.
Если договориться не удается, то раздел производится в суде. Поделить имущество можно как в период брака, так и после его расторжения. Суд, исходя из интересов сторон и принципа равенства долей, определяет какое имущество передается каждому из супругов. Если одному из них передается имущество стоимостью большей причитающейся доли, то другому присуждается денежная компенсация. Важно помнить, что разделу подлежит только имущество, нажитое в период брака. При этом, если супруги фактически прекратили семейные отношения и перестали вести совместное хозяйство, то разделу подлежит имущество, которое было нажито до этого момента.
Имущество, принадлежавшее супругу до брака, а также полученное им во время брака в дар, по наследству или по иным безвозмездным сделкам, является его личной собственностью и разделу при разводе не подлежит.
Главное — доказательства
Нередко возникают ситуации, когда один из супругов, состоя в зарегистрированном браке, реализует принадлежащее ему добрачное имущество с целью покупки новой недвижимости. Ситуация усложняется, если к сумме, полученной от продажи личного имущества, добавляются средства, являющиеся общей собственностью супругов. Подобное «смешение» денег порождает споры относительно определения долей каждого из супругов в праве собственности на вновь приобретенное имущество.
Ключевым фактором для разрешения спора служат доказательства вложения денежных средств, полученных от продажи добрачного имущества. К таким доказательствам относятся:
- подтверждение добрачного происхождения имущества: документы, подтверждающие, что проданная недвижимость принадлежала супругу до вступления в брак. Это либо выписка из ЕГРН с указанием даты регистрации права собственности, либо правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.);
- подтверждение факта отчуждения «добрачной» квартиры. Это документы по сделке продажи личного имущества (договор купли-продажи, передаточные акты), платежные документы, свидетельствующие о получении продавцом денег от покупателя (банковские выписки, расписки);
- подтверждение приобретения нового жилья. Речь идет о документах по сделке купли-продажи новой «брачной» недвижимости, включая договор и платежные документы о расходовании средств.
Что может решить суд
При рассмотрении подобных дел суды в первую очередь устанавливают факт «смешения» личных и совместно нажитых средств. Расчет долей происходит на основании анализа стоимости нового объекта недвижимости и источников финансирования его покупки.
Если денежных средств, вырученных от продажи добрачной квартиры, оказалось достаточно для полной оплаты стоимости новой недвижимости, то такое имущество признается личной собственностью супруга, вложившего эти средства.
Если к добрачным деньгам добавлялись совместно нажитые, суд выделяет доли следующим образом. Сначала определяется доля, которая соответствует объему вложенных совместно нажитых средств. Эта доля признается общим имуществом супругов и подлежит разделу поровну. Доля соразмерная вложениям за счет личных средств разделу не подлежит. Таким образом, доля супруга в праве собственности увеличивается соразмерно объему вложенных денежных средств от продажи добрачного имущества.
Важное обстоятельство — это временной промежуток между продажей личного имущества и приобретением нового объекта недвижимости. Если между сделками прошел значительный срок, у суда могут возникнуть сомнения, были ли направлены на покупку нового жилья денежные средства, полученные от продажи добрачной недвижимости.
В такой ситуации супругу необходимо доказать, что полученные от продажи деньги не были израсходованы на иные нужды, сохранились к моменту приобретения. Убедительным доказательством сохранности средств является их размещение на банковских счетах, позволяющее отследить их поступление и последующее списание для оплаты покупки новой недвижимости.
При отсутствии доказательств суд вправе исследовать имущественное положение сторон (их доходы, поступления средств от продажи иного имущества и т.д.). Такие действия необходимы для определения возможности приобретения новой недвижимости исключительно за счет совместно нажитых средств, если факт сохранения личных денег установить не удается.
Если суд установит, что приобретенная в браке квартира полностью оплачена за счет средств, полученных от продажи добрачной недвижимости супруга, такое имущество будет признано личной собственностью и разделу не подлежит.
Если при покупке квартиры использовались также совместные средства супругов, суд выделяет долю супругу, внесшему деньги от продажи добрачной квартиры, пропорционально его личным вложениям. Оставшаяся доля, оплаченная за счет общих средств, признается совместно нажитым имуществом и делится пополам.
«РБК Недвижимость» запустил новую рубрику «Вопрос — ответ». В ней на вопросы в сфере недвижимости, строительства и ЖКХ отвечают профильные эксперты. Присылайте интересующие вас вопросы на realty@rbc.ru. Популярные вопросы переадресуем профессионалам — юристам, риелторам и другим специалистам в сфере недвижимости, а ответы разместим на нашем сайте и в социальных сетях.
