Госкомпании стали реже инвестировать в недвижимость: в чем причины
Доля компаний с государственным участием в общем объеме инвестиционных сделок с недвижимостью в России снизилась: такие игроки перешли к консервативному подходу в инвестициях. Если в 2024 году доля таких вложений варьировалась, по разным оценкам, от 31% до 44%, то по итогам прошлого года снизилась на уровень от 12% до 16%, свидетельствуют данные экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью».
Согласно оценке аналитиков CORE.XP, доля компаний с государственным участием в инвестициях в коммерческую недвижимость в прошлом году снизилась на 28 п.п., до 16% или 172 млрд руб., вернувшись к значениям 2022 года, отметили эксперты.
Консультанты из IBC Real Estate тоже зафиксировали заметное сокращение доли инвесторов с госучастием за прошлый год — на 19 п. п., до 12% или 120 млрд руб. «В 2024 году показатель достигал 31% (400 млрд руб.), что стало максимальным значением на горизонте последних пять лет», — отметил член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. Для сравнения, в 2023 году доля сделок с госучастием составляла 18% или 174 млрд руб. В то время как в период 2020-2022 гг. доля подобных сделок варьировалась в пределах 1-4% от общего объеме вложений, привел данные эксперт.
По его словам, высокий показатель 2024 года обусловлен «так называемым периодом федеральных дотаций и большого профицита бюджета». В тот период были закрыты знаковые для рынка транзакции: приобретение под размещение штаб-квартиры здания Moscow Towers компанией РЖД в Москва-Сити (в марте этот объект был выставлен на торги), офисного квартала «Ростех-Сити» компанией «Ростех», покупка Банком России бизнес-центра Slava. «Высокая активность происходила на фоне сильного экономического роста, когда ВВП вырос темпом 4,9% в годовом выражении, что создавало возможности для увеличения инвестиций», — добавила старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.
Всего, по данным NF Group, в 2025 году вложения в недвижимость России составили 1,04 трлн руб., или на 20% меньше рекордного 2024 года.
Консервативный подход к расходам
В 2025 году тренд на рост доли госкомпаний, который наблюдался с 2022 года, сменился. «В условиях высокой волатильности на внешних рынках, фокус стал на консервативном подходе к расходам», — пояснила Ирина Ушакова.
Влияние на это оказало замедление экономического роста и дорогое кредитование. «Рост экономики замедлился до 1%, а инвестиции в основной капитал в реальном выражении снизились на 2,3%, на фоне высокой процентной ставки и низких мировых цен на нефть», — пояснила эксперт. «В 2025 году был взят курс на стабилизацию экономики и большинство государственных структур стало сокращать свои инвестпрограммы», — добавил Микаэл Казарян.
В то же время тренд на снижение инвестиций государственными компаниями соответствует общей тенденции сокращения вложений в недвижимость после рекордных показателей предыдущих лет. Так, по оценкам IBC Real Estate, объем инвестиций в российскую недвижимость с января по 12 марта в годовом выражении сократился на 50%, до 60 млрд руб. В первом квартале 2025 года были закрыты крупные сделки с офисами, которые обеспечили 40% инвестиций. В этом году таких крупных сделок не было, и объем инвестиций в недвижимость год к году сократился в полтора раза.
«Мы не фиксируем отдельного тренда снижения объема приобретений недвижимости государственными компаниями — скорее можно говорить о том, что в 2025 году наблюдался общий тренд снижения динамики сделок под собственное размещение компаний и, напротив, рост транзакций с целью получения арендного дохода», — добавил управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.
Тренд в 2026 году сохранится
Согласно прогнозу экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью», по итогам доля инвестиций в недвижимость со стороны компаний с государственным участием снизится до 10-15%. «В 2026 году ожидается дальнейшее снижение объема вложений со стороны госкомпаний, по нашим прогнозам, доля сделок составит 10%», — поделился прогнозом руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate. «Сегодня на российском рынке сохраняются предпосылки к замедлению роста экономики, оптимизации расходов, а следовательно количество и объем инвестиций со стороны госструктур в 2026 году будет сокращаться», — пояснил эксперт.
По данным IBC Real Estate, в 2026 году была закрыта пока лишь одна транзакция, где покупателем выступала госструктура. Речь идет о покупке на торгах здания научно-исследовательского института «Гидропроект» компанией «Русгидро». В общем объеме вложений по итогам 2,5 месяцев текущего года доля этой сделки составила 3%. «Небольшой объем вложений является характерной особенностью начала года в любом периоде, к примеру, в прошлом году в сопоставимый период также была закрыта одна транзакция, а доля вложений составила всего 1%», — пояснил Микаэл Казарян.
В CORE.XP вложения в недвижимость со стороны компаний с госучастием оценивают выше. По их оценкам, с начала года было совершено три сделки — «Русгидро» и две крупные транзакции на рынке коммерческой недвижимости компаниями финансового сектора с госучастием, подробности по ним консультанты пока не раскрывают. «Доля компаний с государственным участием в инвестициях в коммерческую недвижимость за 2,5 месяца этого года составила около 24% (+11 п.п. за год). Такой рост в основном обусловлен покупками со стороны финансового сектора», — указала Ирина Ушакова.
Несмотря на это консультанты CORE.XP также ожидают сокращение таких вложений в российскую недвижимость по итогам года. По их оценкам, доля компаний с государственным участием в инвестициях в недвижимость в 2026 году будет находиться в интервале 10-15%, что соответствует периоду 2020-2022 гг. «Почти все инвестиции в коммерческую недвижимость по итогу года будут сделаны со стороны частного капитала, который будет искать доходности в разных классах активов, в том числе и в коммерческой недвижимости, на фоне ожидаемого снижения ставок на рынке депозитов», — пояснила Ирина Ушакова.
По мнению Николая Казанского, динамика приобретений коммерческой недвижимости государственными компаниями не имеет четкого тренда и, соответственно, не прогнозируется. «С высокой степенью вероятности объем сделок будет в целом сопоставим с 2025 года», — сказал эксперт.
