В Москве сократилось предложение элитного жилья. Где искать новые проекты
Вывод новых высокобюджетных проектов в Москве в 2025 году сократился, отмечают опрошенные «РБК Недвижимостью» участники рынка элитного жилья: целый ряд стартов был отложен на фоне высокой ключевой ставки ЦБ и сложностей с получением разрешительной документации. Разбираемся вместе с экспертами, какие еще изменения произошли в структуре экспозиции, какие премьеры все-таки есть на рынке и каков прогноз высокобюджетному сегменту на 2026 год.
Эксперты Kalinka Ecosystem отмечают, что за весь прошлый год на рынок было выведено лишь 14 новых высокобюджетных проектов. «Мы сейчас живем в ситуации, когда строящиеся проекты подходят к финишу, и в продаже остаются в основном сложные, штучные лоты. Это объективно сокращает выбор и повышает конкуренцию за качественный продукт, — рассказывает президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский. — Новых проектов именно сейчас в моменте мало, поэтому можно сказать, что рынок входит в фазу дефицита».
Дефицит новых стартов привел к снижению продаж — по оценке Whitewill, объем сделок с высокобюджетными новостройками в столице год к году сократилась на 5%. В «Метриум Премиум» говорят о снижении на 5,3%. На фоне замедления пополнения экспозиции заметно сократились и продажи элитного жилья с отделкой: аналитики Whitewill оценивают этот спад в 20% по реализованной площади и 29% — по числу лотов.
Новое строительство vs редевелопмент
Наряду с общим сокращением экспозиции эксперты также отмечают еще одну особенность рынка: значительная доля в структуре предложения сегодня приходится на проекты редевелопмента. Согласно предоставленному редакции исследованию аналитиков «Метриум Премиум», сейчас это не менее четверти от всех представленных на рынке элитных новостроек. «Высокобюджетный сегмент первичного рынка Москвы лидирует по числу и доле проектов с элементами редевелопментами в структуре экспозиции», — рассказывает директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. Такие проекты реализуются во многих традиционно востребованных у покупателей элитного жилья локациях Москвы — в районах Тверской, Якиманка, Замоскворечье, Пресненский, Басманный, Дорогомилово, Таганский и другие, уточняет эксперт.
По оценке «Intermark Городская недвижимость», в элитном сегменте доля редевелопмента, включая проекты с элементами частичного редевелопмента, составляет порядка 30%. При этом, обращает внимание директор департамента мониторинга рынка и оценки «Intermark Городская Недвижимость» Анатолий Довгань, средняя стоимость элитных новостроек (за исключением самого верхнего ценового сегмента делюкс) на 29% уступает показателям объектов редевелопмента.
По своим характеристикам получившие вторую жизнь в качестве элитных ЖК исторические здания во многом отличаются от объектов нового строительства, подчеркивают опрошенные участники рынка. «Клиенты ценят проекты реконструкции главным образом за их архитектурную историческую ценность, а также за грамотную адаптацию девелоперами элементов прошедших столетий под современные запросы, — разъясняет директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова. — В то же время покупателям приходится сталкиваться со строгими требованиями к сохранению наследия, в частности, ограничены возможности проведения перепланировок. В свою очередь, элитные новостройки, как правило, обладают более высоким классом энергоэффективности, развитыми инженерными системами, требования к собственникам по их эксплуатации — менее жесткие».
«Проекты редевелопмента — преимущественно масштабного формата, за счет чего они и формируют существенную долю в сегменте», — добавляет партнер NF GROUP Андрей Соловьев.
Что касается наиболее востребованных у покупателя характеристик элитного объекта, многое зависит от самой площадки, подчеркивает топ-брокер Whitewill Екатерина Лёвина. «В случае точечной застройки максимальным спросом пользуются клубные дома: их камерность и приватность ценятся особенно высоко, — указывает эксперт. — Также для клиентов важны дизайнерские и архитектурные решения дома, качество инженерии, продуманность планировочных решений, а отсутствие большой территории не воспринимается как недостаток».
Элитные премьеры 2026 года
Всего, по оценке «Метриум Премиум», в первом квартале в Москве планируется выход восьми новых высокобюджетных проектов. «Большая часть новостроек сосредоточена на Северо-Западе, в остальных районах дефицит будет усиливаться», — отмечают эксперты. При этом один из новых стартов — элитный клубный дом «Энигмия» от Upside Development — отличается редкой для современного проекта нового строительства локацией: он расположен в Тверском районе, в непосредственной близости к станциям метро «Новослободская» и «Менделеевская» и в двухминутной доступности до Садового кольца.
Этот клубный дом отмечает и владелец международного агентства недвижимости Nika Estate Виктор Садыгов. «В основном камерные элитные дома центра Москвы — это проекты редевелопмента. Вместе с тем, не все клиенты высокобюджетного рынка готовы приобрести квартиры в таких проектах — кто-то отдает предпочтение новостройкам. В этом отношении клубный дом «Энигмия» интересен и значим: в локации давно не было новых элитных проектов, — рассказывает эксперт. — При том что окрестности «Новослободской» это центр, рядом находятся сад «Эрмитаж», Патриаршие пруды, Большой театр». Новое строительство в сложившихся районах исторического центра, разумеется, имеет и свои ограничения: в таких проектах, например, сложно организовать просторное внутридомовое пространство, говорят опрошенные участники рынка. В клубном доме «Энигмия» этот момент обыгран так, что становится «фишкой» проекта, обращает внимание Виктор Садыгов. Приватный двор-сад расположен на уровне верхних этажей дома — на высоте 57 метров, отмечают эксперты Whitewill, что превращает его в парящий над городом парк со множеством сценариев досуга для резидентов и панорамными видами на центр города.
Что касается прогнозов рынку высокобюджетного жилья Москвы на 2026 год, партнер NF GROUP Андрей Соловьев ожидает сохранения девелоперской активности на уровне 2025 года. «Прогнозируется сохранение положительной динамики средневзвешенной цены предложения и преодоление отметки 2,3+ млн руб./кв. м на фоне общего удорожания себестоимости строительства и улучшения качественных характеристик новых проектов», — говорит эксперт.
Многое будет зависеть от динамики ключевой ставки и доступности ипотеки. Существенное ее снижение может активизировать отложенный спрос и привести к такому же всплеску активности, который был в постковидный период? прогнозирует Екатерина Лёвина. «Что касается ассортимента, риск его сокращения существует: наиболее качественные лоты могут быть выкуплены быстрее, чем рынок получит сопоставимые по уровню новые предложения», — считает эксперт.
Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова добавляет, что сроки вывода новых проектов не так просто прогнозировать: они могут сдвигаться за счет увеличения сроков согласования (включая повышенные требования к архитектуре). Кроме того, в текущих экономических реалиях девелоперы могут намеренно откладывать старты своих проектов. В связи с этим, значительная часть намеченных на 2026 год премьер может сместиться на конец года. «И чем позже выход — тем по более высоким ценам он будет: сказываются рост себестоимости строительства и проектного финансирования», — прогнозируют в «Метриум».
«Ближайшая перспектива видится такой, что спрос будет высоким там, где девелопер смог сохранить разнообразный ассортимент планировочных решений и уникальных видовых характеристик, — заключает президент ассоциации агентств элитной недвижимости AREA Евгений Скоморовский. — Рынок вновь идет к фрагментации, и потребность в уникальности растет».
