Эффект «долговых хвостов»: как мораторий на штрафы влияет на застройщиков
«Долговые хвосты» по невыполненным обязательствам застройщиков перед дольщиками на конец 2026 года могут составить (в зависимости от того, какой сценарий реализуется) от 103,4 млрд руб. до 138,5 млрд руб., а к концу 2030 года вырастут до 124,5–305,2 млрд руб. Таким образом, прирост может составить от 20 до 120%. Такую оценку приводят аналитики исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право» в исследовании «Мораторий на санкции по ДДУ продлен: последствия для граждан и самих застройщиков» (есть у редакции).
«Долговые хвосты»
Моратории на штрафы застройщикам за задержку передачи квартир дольщикам и строительные недостатки, выявленные в жилье, с 2020 года вводились трижды. Они не только вводили запрет на начисление неустоек по новым нарушениям, но и приостанавливали выплаты по ранее возникшим проблемам. Последний мораторий был отменен с 2026 года, однако отсрочка самих выплат продлена еще на один год.
Как результат — прежние обязательства застройщиков, которые аналитики называют «долговыми хвостами», продолжают расти. Таким образом, моратории на штрафы негативно влияют не только на дольщиков, но и на самих застройщиков, и продление этих мер — управленческая ошибка, говорится в исследовании.
Консервативный сценарий
Консервативный сценарий аналитики рассчитывают по прогнозным рядам судебных исков дольщиков к застройщикам, а также по среднему размеру таких исковых требований. В этом сценарии предполагается, что часть новых требований дольщиков удовлетворяется застройщиками в том же году, поэтому «долговой хвост» частично погашается.
При реализации консервативного сценария:
- новые долги застройщиков перед дольщиками растут умеренными темпами. По прогнозам аналитиков, они увеличатся с 77,1 млрд руб. в 2026 году до 103,9 млрд руб. в 2030 году;
- выплаты, которые застройщики сделают дольщикам по части новых задолженностей и части возникших ранее будут существенно ниже — с учетом снижения судами сумм исковых требований и с учетом реальных финансовых возможностей застройщиков. Однако, по прогнозу аналитиков, постепенно расти будут и они — с 18,9 млрд руб. в 2026 году до 23,9 млрд руб. в 2030 году.
Как результат — «долговой хвост» на конец периода увеличится со 103,4 млрд руб. в 2026 году до 124,5 млрд руб. в 2030 году.
«Ключевой вывод: хвост не раздувается лавинообразно, но не сокращается — он становится устойчивым накопленным обязательством. В терминах финансовой устойчивости это означает, что мораторий в таком режиме стабилизирует кассу сейчас, но фиксирует долговую нагрузку потом», — говорится в исследовании.
При этом долг застройщиков по проектному финансированию вырастет с 13,3 трлн руб. в 2026 году до 16,17 трлн руб. в 2030-м, а доля «долгового хвоста» перед дольщиками по отношению к долгу по проектному финансированию все следующие пять лет будет находиться на уровне 0,77–0,78%. «Хвост выглядит небольшим относительно триллионного долга, но это обязательства другого типа — они финансируются из собственных потоков и могут концентрироваться у отдельных компаний. Поэтому риск носит точечный характер (по слабым девелоперам), а не равномерно распределен по рынку», — уточняют аналитики.
Таким образом, в консервативном сценарии мораторий формирует устойчивое накопление обязательств застройщиков перед дольщиками, которые сохраняют хроническую нагрузку и ухудшают качество финансового профиля компаний по сравнению с режимом без отсрочки, говорится в исследовании.
Как будут накапливаться долги застройщиков перед дольщиками
