Деньги⁠, 03 апр, 09:00

Нейросеть выявила рост ценового разрыва между новостройками и вторичкой

Ценовой разрыв между новостройками и вторичкой достиг 30,4%

Рост ценового разрыва между первичным и вторичным жильем произошел в большинстве мегаполисов России. Причина — в снижении цен на вторичное жилье

Фото: olgalngs / Shutterstock / FOTODOM

К концу зимы 2026 году разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье по всем мегаполисам России достиг в среднем 30,4%. За месяц он увеличился на 2,5 п.п. Сократился разрыв в ценах лишь в трех из 16 крупнейших городов-миллионников. Это следует из поступившего в редакцию исследования нейросети «Алиса AI» на основе данных тематического поиска «Яндекса» по квартирам.

Почему вырос ценовой разрыв

Причина роста ценового разрыва — в разнонаправленной динамике цен на первичное и вторичное жилье. По данным исследования в феврале 2026 года по мегаполисам в среднем:

медианная цена вторичного жилья за месяц снизилась на 1,6%, до 157 тыс. руб. за кв. м;
при этом цены на новостройки немного выросли — на 0,3%, до 205 тыс. руб. за кв. м.

Самый большой среди миллионников рост ценового разрыва выявлен нейросетью в Ростове-на-Дону. Там за месяц разрыв увеличился сразу на 8,3 п.п., до 39,2%. Дело в том, что в этом городе цены на новостройки за месяц выросли на 5,9%, а вторичное жилье подешевело на 0,4%. «Такая ситуация может быть связана с изменением структуры предложения и выводом в продажу более дорогих лотов в первичном сегменте», — поясняется в исследовании.

Также высокий рост ценового разрыва зафиксирован:

в Казани — на 8,2 п.п. за месяц, до 28,6%. Там цена квадратного метра вторичного жилья за месяц снизилась на 4%, а в новостройках — выросла на 2,6%;
в Екатеринбурге — на 6,7 п.п., до 23,1%. Здесь вторичка подешевела на 4,1%, а новостройки подорожали на 1,4%;
в Нижнем Новгороде — на 6,4 п.п., до 33%. В этом городе вторичное жилье за месяц стало дешевле на 3,6%, а первичное — дороже на 1,3%.

За месяц сократился ценовой разрыв лишь в трех мегаполисах — Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске. В Москве это связано с тем, что цены на вторичное жилье за месяц здесь выросли на 2,3%, а на новостройки лишь на 0,2%, уточняется в исследовании.

Рейтинг мегаполисов по ценовому разрыву между новостройками и вторичным жильем

Мегаполис	Ценовой разрыв в феврале 2026 года, %	Изменение за месяц
Челябинск	56,4%	-1,2 п.п.

Краснодар	53,2%	4,7 п.п.

Омск	44,0%	1,6 п.п.

Ростов-на-Дону	39,2%	8,3 п.п.

Уфа	38,5%	4,1 п.п.

Пермь	34,3%	3,9 п.п.

Нижний Новгород	33,0%	6,4 п.п.

Санкт-Петербург	32,9%	-1,2 п.п.

Казань	28,6%	8,2 п.п.

Воронеж	27,7%	6,1 п.п.

Новосибирск	27,4%	1,6 п.п.

Волоград	26,5%	0,8 п.п.

Екатеринбург	23,1%	6,7 п.п.

Москва	21,4%	-2,5 п.п.

Самара	15,1%	1,0 п.п.

Красноярск	13,1%	2,0 п.п.

ПО ВСЕМ В СРЕДНЕМ	30,4%	2,5 п.п.

Источник: Алиса AI

Где самая высокая и самая маленькая разница в ценах на жилье

Хотя Челябинск входит в число тех трех мегаполисов, где ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем за месяц стал меньше (там он сократился на 1,2 п.п.), он также является миллионником с самым высоким ценовым разрывом. Там разница в ценах между новостройками и вторичным жильем достигает 56,4%.

Более чем в полтора раза цены на первичное и вторичное жилье также отличаются в Краснодаре. За последний месяц зимы ценовой разрыв там вырос на 4,7 п.п., составив 53,2%, подсчитала «Алиса AI». Также высокий ценовой разрыв отмечается в Омске, где сейчас он составляет 44% (рост на 1,6 п.п. за месяц).

В тройку мегаполисов c самым низким ценовым разрывом входят:

Красноярск — 13,1%;
Самара — 15,1%;
Москва — 21,4%.

Из них лишь в Москве за месяц ценовой разрыв сократился, уменьшившись на 2,5 п.п.

Фото: Alexander Chesarev / Shutterstock / FOTODOM

Как будет меняться ценовой разрыв в дальнейшем

Выводы нейросети «Алиса AI»

— Вторичный рынок реагирует на сдержанный спрос быстрее: продавцы чаще готовы корректировать цену, чтобы ускорить сделку. Первичный рынок обычно инертнее: застройщики реже снижают номинальную цену напрямую и чаще удерживают ее за счет рассрочек, скидок на отдельные лоты и других точечных инструментов. Поэтому в феврале во многих городах номинальная цена новостроек выглядела устойчивее, а ценовой разрыв расширялся не потому, что первичка резко дорожала, а потому что вторичка быстрее подстраивалась под рыночные условия.

Если подобная тенденция сохранится, в городах с уже сформировавшимся высоким разрывом — прежде всего в Челябинске, Краснодаре, Омске и Ростове-на-Дону — давление на первичный рынок будет постепенно усиливаться, поскольку вторичное жилье становится слишком заметной альтернативой. В Москве же и Санкт-Петербурге, где разрыв уже начал сокращаться, рынок, вероятно, раньше других перейдет к более сбалансированной динамике между двумя сегментами.

По России в целом рост ценового разрыва между новостройкам и вторичным жильем Центробанк фиксировал с 2023 года. В начале того года он составлял 30%, к концу вырос до 44%, а по итогам третьего квартала 2024 года достиг уже 54-57%. В ЦБ такую ситуацию объясняли широкой распространенностью и долгим действием льготных ипотечных программ. По данным «Яндекс Недвижимости», стабилизировалась ситуация лишь к середине 2025 года.

В России резко вырос разрыв в сроках ипотеки на новостройки и вторичку

Недвижимость