Обновленный состав: как изменился рынок офисов Москвы за пять лет
За годы своего существования столичный рынок качественных бизнес-центров пережил несколько трансформаций. Сегодня время очередного этапа, об особенностях которого редакция «РБК Недвижимости» побеседовала с ключевыми участниками рынка.
Последние пять лет были насыщенными на события для столичного рынка офисной недвижимости. Середина этой пятилетки ознаменовалась двумя последовательными фазами: сначала, с уходом западных игроков, структура предложения пополнилась существенным объемом качественных площадей, что привело к буму сделок — он пришелся на 2023 год. Затем, уже в 2024-м, рынок столкнулся с дефицитом качественных площадей. Прошедший 2025 год и наступивший 2026-й стали временем стабилизации, говорят опрошенные эксперты, что позволяет уже сегодня подвести некоторые итоги периода и построить прогнозы на следующий период.
Изменение состава игроков: в чем причины
За последние пять лет значительно увеличилось число девелоперов, работающих в офисном сегменте, отмечают участники рынка. «С 2021 года московский рынок офисной недвижимости заметно расширил круг ключевых игроков. Если в момент активного формирования сегмента рынок был сосредоточен вокруг ограниченного числа профильных девелоперов, то позднее мы увидели довольно динамичный рост их числа», — рассказывает директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.
По оценке эксперта, еще совсем недавно, в конце 2023-го, в сегменте офисов на продажу насчитывалось девять заметных игроков. Но уже к середине 2024 года на рынке было представлено 28 объектов от 23 девелоперов, а к концу 2025-го — 79 проектов от 42 девелоперов. «Это свидетельствует о том, что за несколько лет рынок перешел от относительно узкой конкурентной среды к более широкому и диверсифицированному составу игроков», — заключает Елена Акатова. Статистику подтверждают и регулярные срезы, которые проводят аналитики «РБК Исследования рынков». Так, если в рейтинге офисных девелоперов, который был составлен по итогам 2021 года, фигурировало 11 игроков, то участниками масштабного исследования, которое будет представлено по итогам 2025-го, стали уже 24 компании.
Руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова отмечает значительное увеличение числа непрофильных игроков: компании, которые ранее специализировались только на строительстве жилья, устремились в сегмент на фоне действия в Москве программы комплексного развития территорий (КРТ) и программы создания мест приложения труда (МПТ).
«Городские программы стимулирования создания рабочих мест подтолкнули жилых девелоперов к выходу на офисный рынок с новыми проектами за пределами Третьего транспортного кольца (условие программ)», — говорит и Дмитрий Венчковский, партнер, руководитель департамента офисной недвижимости CMWP.
Этот факт отмечает и руководитель аналитического центра девелоперской компании Stone Марина Грицкова. «В 2025 году мы фиксируем качественные изменения в поведении покупателей и арендаторов офисной недвижимости: за счет активных стартов и выхода на рынок непрофильных игроков произошло существенное расширение витрины предложения, что сделало выбор потенциального клиента более осознанным», — резюмирует Грицкова. В компании добавляют, что, несмотря на широкий объем экспозиции, на примере сделок первого квартала продажи были зафиксированы только в 38 проектах из 62 строящихся и проектируемых бизнес-центров класса А внутри МКАД. При этом значительная часть интереса покупателей продолжает концентрироваться у профессиональных офисных девелоперов. По итогам квартала 60% реализованных площадей пришлось на проекты девелоперов Stone, MR и Forma, что подтверждает высокий уровень доверия к системным игрокам рынка.
О том, какие крупные игроки продолжают формировать топ офисного рынка и какие новые компании ворвались в топ-15, читайте в масштабном исследовании РБК, которое будет опубликовано в апреле в специализированном разделе, посвященном офисной недвижимости.
Почему непрофильные игроки пришли на офисный рынок
В 2021 году программу создания мест приложения труда (МПТ) в Москве расширили, чтобы упростить взаимодействие с инвесторами и дополнительно привлечь бизнес за пределы ТТК и МКАД. Ключевые изменения:
- Срок внесения первого платежа за вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка был увеличен до 90 дней (было 30), чтобы проект успевали одобрить и зачесть в льготу.
- Программу распространили на простаивающие объекты за ТТК (более 180 зданий) с расчетом льготы по строительной готовности для борьбы с долгостроем.
- Разрешили перераспределять льготу между несколькими участками под многоквартирные дома по усмотрению инвестора.
Предложение: структура, форматы, перспективы
Прошедший 2025 год стал знаковым для рынка офисной недвижимости, продемонстрировав рекордные показатели по вводу новых площадей. Относительно 2024-го ввод офисной недвижимости в Москве вырос почти на 27%, отмечают в IBC Real Estate.
Поспособствовали этому несколько особенно крупных проектов. За 2025 год в столице был построен 21 бизнес-центр, при этом лишь три из них — iCity, МФК Slava 4 (штаб-квартира Банка России), а также Национальный космический центр (штаб-квартира «Роскосмоса») суммарно обеспечили более 50% всего ввода.
При этом показатель ввода на столичном рынке не превысил отметку 800 тыс. кв. м, указывают аналитики: фактические объемы составили порядка половины от изначально заявленных девелоперами, что подтверждает сложившийся за последние несколько лет тренд на перенос сроков.
Несмотря на значительное увеличение числа игроков и рост динамики ввода, уровень вакантности на офисном рынке сохраняется невысокий. «После локального пика вакантности в 2022 году, вызванного уходом и сокращением деятельности ряда международных компаний, доля свободных площадей планомерно снижалась вплоть до первого квартала 2026 года», — делится информацией партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков.
Динамика доли свободных площадей в Москва, % (классы Prime, А, В+, В)
Похожие данные приводит руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. «По итогам первого квартала 2026 года уровень вакантных площадей в Москве в классах Prime, A, B+, B- составил 6%», — делится данными эксперт. Относительно 2024 и 2025 годов показатель незначительно вырос, но на фоне существенного увеличения числа новых проектов эта динамика теряется. «В 2021 году показатель составил 11,4% в целом по столице, — приводит пример Екатерина Белова. — А в 2022 году на фоне ухода иностранных компаний этот показатель вакантности достиг пиковых значений за последние пять лет, до 12,4%».
При этом, как указывает директор по коммерческой недвижимости MR Кермен Мастиев, именно такие показатели — от 10% можно назвать стандартными для рынка. «Несмотря на рост предложения, рынок остается дефицитным, — подчеркивает эксперт. — Вакантность хоть и увеличилась, но все еще минимальна. Нормальным считается уровень в 10–15%. Если же говорить о самых популярных локациях, таких как «Москва-Сити», «Большой Сити», Ленинградский коридор, и сегменте крупных офисных блоков, здесь качественных и доступных помещений практически нет».
Опрошенные редакцией участники рынка практически единогласно отмечают, что от арендной модели девелоперы в основном перешли к строительству офисов на продажу. «Главное структурное изменение — заметный сдвиг от аренды к покупке. Если до 2023 года на рынке преобладал арендный спрос, то в 2024–2025 годах доля сделок купли-продажи существенно выросла. По итогам 2025-го доля таких сделок составила 44% от совокупного объема спроса в рассматриваемом периоде против 18% в 2020 году», — делится данными партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков. «Главный тренд последних лет — это переход от аренды к продаже офисов, — говорит и Кермен Мастиев. — Практически все новые объекты, заявленные в 2024–2025 годах, изначально проектируются для розничной реализации. Это экономически более выгодная модель, поэтому прогнозирую, что тенденция сохранится на ближайшие четыре-пять лет».
Какие офисные площади наиболее востребованы на продажу
Руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова:
— С точки зрения форматов наиболее востребованными остаются небольшие офисные блоки, до 500 кв. м. Инвесторы, как правило, ориентируются на лоты до 150 кв. м, тогда как для собственного размещения компании останавливают свой выбор на диапазоне площадей 300–400 кв. м. Предпочтение отдается преимущественно угловым помещениям с увеличенной площадью остекления, что дает возможность гибко организовать рабочее пространство и сделать грамотное зонирование.
В то же время крупные объемы — этажи и офисные блоки от 5 тыс. кв. м — остаются в остром дефиците как в аренде, так и в продаже. По нашим оценкам, в настоящий момент такой формат составляет менее 5% от общего объема доступного предложения, что свидетельствует об устойчивом интересе со стороны крупных корпораций.
Что касается прогнозов, в перспективе опрошенные участники рынка ожидают сохранения спроса на активном уровне. «В этом году на рынке сохранится дефицит площадей, а растущая стоимость аренды, отделки и оснащения, скорее всего, не позволит ему выйти из стагнации раньше 2027 года, — считает управляющий партнер, коммерческий директор Pridex Александр Алейников. — Начиная с этого периода мы ожидаем умеренное восстановление активности, связанное с прогнозируемым снижением ключевой ставки, а также выводом значительного объема качественных офисов, который должен помочь рынку вернуться к нормальным уровням вакантности и сбалансировать спрос и предложение. Конечно, многое будет зависеть и от геополитической ситуации».
Директор департамента аренды и продаж коммерческой недвижимости ГК «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур считает, что сохранения дефицита качественных офисных площадей, прежде всего в сегментах Prime и A, можно ожидать в перспективе 3–4 лет. «В свою очередь, спрос останется стабильно высоким и доля сделок на стадии строительства будет только расти», — говорит эксперт. В аналитическом центре Stone уточняют, что наибольший спрос придется на объекты с готовностью в 2026–2027 годах, когда объемы ввода могут замедлиться по сравнению с текущими показателями, а уровень вакантности останется низким.
«С учетом наблюдаемой тенденции к переносу сроков готовности бизнес-центров острый дефицит готовых объектов класса А в 2026–2027 годах будет сохраняться. Несмотря на ожидаемое увеличение объемов ввода в 2028 году, перенасыщения рынка не ожидается за счет высоких темпов реализации проектов еще на этапе строительства, особенно если речь идет о наиболее востребованных деловых локациях», — прогнозирует Марина Грицкова.
Более подробно о трансформации офисного рынка можно узнать из исследования РБК, с полной версией которого можно будет ознакомиться в специальном разделе, посвященном офисному рынку
Читайте также: РБК опубликует первое масштабное аналитическое исследование рынка офисов