Риелторы оценили изменения в ценовых ожиданиях застройщиков и покупателей
Сегмент массовых новостроек в Москве стал единственным, где по итогам первого квартала 2026 года разница между средней стоимостью проданной квартиры и средней стоимостью предложения от застройщиков выросла по сравнению с той, что была пять лет назад. Во всех остальных классах первичного жилья этот разрыв сократился. Это следует из поступившего в редакцию аналитического исследования агентства недвижимости «Метриум».
Как считали
Цену предложения аналитики фиксировали по минимальным значениям, публикуемым застройщиками в открытых источниках. Оценка стоимости реальных сделок делалась по данным заключенных ДДУ. Сравнивались данные за первый квартал 2026 года с данным за первые кварталы 2025 и 2021 годов.
В первом квартале 2026 года во всех классах новостроек Москвы средняя цена квартир, предлагаемых застройщиками, оказалась выше средней стоимости реально купленного жилья. В бюджетных классах эта разница меньше, а в дорогих — больше, выяснили аналитики.
Ценовая разница существовала всегда, однако за последние пять лет она сократилась почти во всех классах новостроек, кроме массового сегмента. Лишь в нем произошел небольшой рост, в то время как во всех остальных классах разница между стоимостью сделок и предложения уменьшилась в 1,7–2 раза, следует из данных «Метриума». При этом за последний год эта разница резко выросла только в премиум-классе — более чем вдвое.
Так, средняя стоимость предложения в первом квартале 2026 года была выше стоимости сделок:
- на 13% — в сегменте массовых новостроек, где квартиры в первом квартале покупались в среднем по 17,6 млн руб., а предлагались — по 20,3 млн руб. Год назад (в первом квартале 2025 года) эта разница составляла 10%, а пять лет назад (в первом квартале 2021 года) — 12%;
- на 10% — в бизнес-классе: 29,1 млн против 32,1 млн руб. Год назад этот показатель был 9%, а пять лет назад — 20%;
- на 23% — в премиум-классе: 54 млн против 70,2 млн руб. Год назад в этом сегменте разница была 9%, а пять лет назад — 39%;
- на 29% — в высокобюджетных новостройках классов элит и делюкс: 246,3 млн против 345,7 млн руб. Год назад показатель составлял 28%, а пять лет назад — 48%.
Как менялась разница в стоимости проданных и предлагаемых квартир в новостройках Москвы
| Класс новостроек | 1 кв. 2021 года | 1 кв. 2025 года | 1 кв. 2026 года |
|---|---|---|---|
| Массовый | 12% | 10% | 13% |
| Бизнес-класс | 20% | 9% | 10% |
| Премиум-класс | 39% | 9% | 23% |
| Элитный и де-люкс | 48% | 28% | 29% |
Источник: «Метрум»
Почему ценовой разрыв вырос за пять лет
Дмитрий Проскурин, коммерческий директор компании «Метриум»:
— 2021 год был фазой активного роста рынка новостроек Москвы. Тогда объективно цены росли очень высокими темпами и застройщики были склонны переоценивать покупательную способность клиентов в своем сегменте.
На рынке массовых новостроек и в бизнес-классе на фоне ажиотажного спроса на недорогую ипотеку ожидания продаж были высокими. В премиум-классе и высокобюджетном сегменте девелоперы также ожидали высокого спроса — реализации спроса, отложенного со времен пандемии, которая нарушила привычный образ жизни обладателей крупных капиталов и стимулировала их к покупке жилья внутри страны. Все это в совокупности и привело тогда к завышенным ожиданиям.
Теперь мы видим, что в условиях стагнации спроса ценовая политика застройщиков стала более адресной.
Почему цены сделок ниже цен предложений
Одна из причин, по которой средняя стоимость сделок в новостройках Москвы ниже средней стоимости предложения, — в разных средних квартирах. Реально покупаемые квартиры, как правило, меньше средних квартир, предлагаемых застройщиками, выяснили аналитики.
Так, в первом квартале 2026 года:
- в массовых новостройках средняя площадь проданной квартиры составила 42,9 кв. м против средних 48,6 кв. м, находившихся в экспозиции;
- бизнес-классе — 53 против 59,1 кв. м;
- премиум-классе — 68,2 против 77,9 кв. м;
- высокобюджетном сегменте — 114,5 против 142,2 кв. м.
Ценовой разрыв существует не только между стоимостью сделок и предложений в новостройках, но и между ценами на первичном и вторичном рынках жилья. По данным «Алиса AI», к концу зимы 2026 года в мегаполисах этот разрыв увеличился и достиг 30,4%. Самое большое превышение цен в новостройках над ценами на вторичное жилье тогда фиксировалось в Ростове-на-Дону, а самое маленькое — в Красноярске.
