Предложение офисов А-класса выросло почти на треть: причины и прогнозы
По данным на май 2026 года, предложение офисов класса А в границах МКАД в столице выросло на 29%, следует из предоставленного редакции исследования аналитического центра Stone. Рост экспозиции подтверждают и другие участники рынка, отмечая при этом некоторые характерные особенности спроса и предложения.
По оценке экспертов Stone, объем предложения на продажу офисов А-класса внутри МКАД, которые реализуются блоками и этажами, достиг 645 тыс. кв. м против 500 тыс. кв. м в январе. «Увеличение предложения сформировано преимущественно за счет выхода на офисный рынок крупных объектов», — пояснили эксперты. Суммарно с начала года в Москве стартовало десять офисных проектов А-класса — главным образом, за пределами сложившихся деловых районов и динамично развивающихся субрынков. В основном рынок пополнился объектами, которые реализуются в рамках программы создания мест приложения труда (МПТ) в районах комплексной жилой застройки.
Как отмечается в исследовании Stone, заинтересованный в покупке офиса бизнес выбирает объекты либо в сложившихся деловых районах, либо в проектах в окружении активной жилой застройки. На такую особенность структуры предложения указывают и другие игроки рынка. «Сейчас объемы ввода определяются не только реальным спросом, но и экономикой девелоперских проектов, в том числе условиями программы МПТ, которая в последние годы привлекает в офисный сегмент все больше непрофильных игроков. В результате предложение небольших лотов постепенно накапливается, — отмечает директор по аренде делового квартала «Сколково Парк» Елена Малиновская. — В перспективе часть таких объектов может столкнуться с длительной вакантностью, сложностями управления и снижением инвестиционной привлекательности. Особенно это касается проектов без профессиональной эксплуатации и единой концепции управления». При этом качественные объекты в сильных локациях с единым собственником и профессиональным управлением, наоборот, сохранят устойчивый спрос и потенциал роста стоимости, подчеркивает эксперт.
«Качественные офисные площади в сложившихся деловых локациях и востребованных бизнес-районах продолжают аккумулировать основной спрос. В частности, это касается проектов на высокой стадии строительной готовности, которыми традиционно интересуются конечные пользователи», — подтверждает руководитель аналитического центра Stone Марина Грицкова. Иллюстрируя особенности спроса на сегодняшнем рынке высококлассных офисов, эксперт отмечает, что с января по май были полностью реализованы остатки экспозиции в трех столичных проектах. «Характерно, что все три проекта, вышедших из объема предложения, были расположены на престижном западном направлении и находились на финальной стадии строительства либо уже были введены в эксплуатацию», — подчеркивает Марина Грицкова.
Аналитики также отметили разрыв в динамике реализации проектов. В бизнес-центрах, стартовавших в 2021–2023 годах, средний уровень распроданности сегодня достигает 80%. В то же время по проектам, вышедшим на рынок с начала 2025 года, средний показатель реализации составляет порядка 15%, что объясняется как увеличением объема конкурирующего предложения, так и более ранними стадиями строительной готовности.
На конец мая около 60% всей экспозиции офисов на продажу приходится на проекты трех девелоперов: Stone, MR и Forma. Аналитики связывают сложившуюся структуру рынка с планомерным запуском новых проектов от системных игроков с подтвержденной экспертизой и качеством продукта. «В числе новых стартов с начала 2026 года — премиальный бизнес-центр Stone Ходынка 4, а также клубный бизнес-центр Tower E в составе фактически готового офисного квартала в Белорусском деловом районе», — рассказала Марина Грицкова.
Цены продолжат расти: эксперты дали прогноз рынку офисов Москвы
Ввод новых офисных площадей в Москве по итогам 2026 года может составить порядка 1,1 млн кв. м — около 70% этого объема будет реализовываться в формате продажи, еще 18% — в формате аренды. Оставшиеся 12% приходятся на BTS-проекты (строительство под конкретного заказчика), следует из обзора аналитиков консалтинговой компании NF Group, с которым ознакомилась редакция.
Как подчеркнули в NF Group, фактически по итогам года может быть введено лишь 60–70% заявленного объема — существует вероятность переноса части проектов на 2027 год. «Высокий объем заявленного предложения не означает автоматического давления на рынок, — обращает внимание директор департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова. — Более половины площадей в объектах, ожидаемых ко вводу в 2026 году, уже реализовано в аренду или продажу. Поэтому при сохранении спроса вакантность будет оставаться на низком уровне, а цены предложения продолжат расти, хотя и более сдержанными темпами, чем в последние два года».
Опрошенные редакцией эксперты рынка также отмечают сложившийся за последние годы отложенный спрос на высококлассные столичные офисы. «За последние пять лет предложение офисной недвижимости в Москве оставалось относительно сдержанным и не полностью удовлетворяло спрос со стороны бизнеса. Среднегодовой объем спроса в 2020–2025 годах составил около 1,1 млн кв. м — это на 60% выше среднего ежегодного объема нового строительства за тот же период», — отмечает партнер инвестиционно-консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков. Отложенный спрос все еще сохраняется и в сегменте гибких офисов, но активизации и восстановления инвестиционной активности здесь стоит ждать только в середине 2026 года, добавляет коммерческий директор сети сервисных офисов Space 1 Мария Кабанова.
В NF Group обращают внимание, что именно первичный рынок офисов на продажу продолжает развиваться как один из наиболее активных сегментов офисной недвижимости Москвы. «Если несколько лет назад этот формат воспринимался, скорее, как альтернатива аренде для ограниченного круга покупателей, то сегодня спрос формируют и частные инвесторы, и компании — конечные пользователи, включая крупный бизнес, рассматривающий покупку площадей под собственные штаб-квартиры. На фоне ограниченного качественного предложения в аренду и высокой стоимости денег покупка офиса для части компаний становится инструментом долгосрочного контроля затрат и фиксации локации», — заключает Елена Акатова.
