Феномен Крылатского: почему в районе, где все хотят жить, так мало строят
Парадокс московского рынка: районы с оптимальными характеристиками для жизни далеко не всегда могут похвастаться новым качественным предложением. Удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура, обилие парков — в таких локациях есть все, чтобы привлечь девелоперов и будущих резидентов. Однако новостройки, особенно премиального уровня, в них появляются крайне редко.
Показательный пример — Крылатское. Район с многолетней спортивной традицией, достойными школами, большими зелеными зонами и рекой наверняка выбрали бы многие покупатели. При этом новое предложение в локации остается точечным.
Вместе с аналитиками выясняем, как возник феномен Крылатского, почему редкие застройщики возводят в нем единичные проекты и что делать тем, кто хочет переехать в один из самых живописных районов столицы.
Чем интересен район Крылатское
У каждого столичного района есть особая черта, которая делает его привлекательным для разных покупателей. За близостью к культурной жизни города переезжают в исторический центр, за возможностью проводить больше времени на природе — в локации с лесными зонами, за атмосферой успеха — в деловые районы. Редко одно место объединяет в себе практически все преимущества мегаполиса. Крылатское ровно такой случай.
Опрошенные «РБК Недвижимостью» аналитики сходятся во мнении, что Крылатское обладает многими характеристиками, которые ценят потенциальные покупатели. Так, Марина Рощаховская, основатель агентства Marry Lane Group, отметила статусность локации, которая сформировалась много лет назад: «Сегодняшний покупатель Крылатского выбирает не просто квартиру, а определенную среду и образ жизни. Это одна из немногих локаций Москвы, где престиж района формировался десятилетиями и во многом сохранил свою преемственность. Исторически Крылатское считалось местом проживания представителей высших кругов государственной службы, юридического и судейского сообщества, руководителей крупных государственных структур и бизнеса. В разные периоды район выбирали представители политической элиты страны. Во многом поэтому здесь сформировалась особая социальная среда, которая продолжает привлекать покупателей и сегодня».
Крылатское долго развивалось не как типичный спальный район. «Даже существующая застройка отличается широкими дворовыми пространствами, продуманными бульварами, большим количеством зелени и низкой плотностью населения по сравнению со многими современными районами Москвы. Эта градостроительная философия ощущается здесь до сих пор», — добавила Рощаховская.
Сейчас район отвечает требованиям разных категорий покупателей: от активных бизнесменов до любителей размеренности и долгих прогулок в тишине. Утром отсюда легко добраться на автомобиле до «Москва-Сити», днем — забрать ребенка из одной из престижных школ, вечером — прогуляться вдоль реки или заняться спортом, в том числе на профессиональном уровне. Приватную и статусную атмосферу локации дополняют обширные зеленые зоны. Крылатское входит в список лидеров по обеспеченности природными зонами среди столичных районов с премиальными жилыми проектами.
Образование и спорт — еще две сильные стороны Крылатского. Здесь находятся областная гимназия имени Примакова, школа № 1371 с углубленным изучением английского, международный лицей The International School of Moscow. Юные резиденты района могут обучаться в школах с сильной программой, а после занятий всей семьей погрузиться в разнообразные спортивные активности. В Крылатском есть гребной канал для занятий греблей, знаменитый велотрек, горнолыжный курорт, ледовый дворец с ареной для хоккея и фигурного катания, а также спортивный комплекс, где взрослые и дети могут попробовать себя в разных дисциплинах — от плавания до триатлона.
Неудивительно, что аналитики относят Крылатское к тому типу локаций, откуда редко переезжают. «Портрет покупателя Крылатского — это, как правило, состоятельная семейная аудитория 35–55 лет, которая ценит приватность, природное окружение, качественную инфраструктуру и сложившийся социальный статус района, — перечисляют в Marry Lane Group. — Многие жители старого фонда ждут новые проекты и не хотят уезжать из родного района. Ради этих преимуществ покупатели готовы к ограниченному выбору новых объектов, поскольку понимают: аналогичных по атмосфере и качеству среды районов в Москве остается все меньше».
Однако при всех своих плюсах район Крылатское почти не фигурирует в сообщениях о новой застройке, а каждый современный проект здесь становится событием.
Редкость предложения и как она возникла
По подсчетам агентства недвижимости Whitewill, в настоящий момент в строящихся проектах Крылатского представлено 482 квартиры и апартаментов общей площадью 35 тыс. кв. м. Основной объем предложения приходится на два проекта, причем подавляющее большинство лотов — 400 из 482 — в жилом комплексе «Крылатская 33».
Причины малых объемов нового строительства в Крылатском уходят корнями в прошлое: после активного развития района в 1980–1990-х годах новых жилых проектов появлялось крайне мало, а следующий заметный этап формирования рынка премиального жилья здесь пришелся на начало 2000-х годов. «Затем наступил длительный период практически полного отсутствия нового качественного предложения. Именно поэтому сегодняшнее появление новых проектов вызывает повышенный интерес рынка. Для многих покупателей это редкая возможность приобрести современное жилье в уже сложившейся престижной локации», — указала Марина Рощаховская.
Минимальное число новых премиальных жилых проектов в Крылатском риелторы объяснили не только сложной экономикой любого высокобюджетного проекта в Москве в текущих реалиях, но и спецификой самой локации. По словам Екатерины Левиной из Whitewill, на экономику одновременно влияют высокая стоимость финансирования, дорогая земля, рост себестоимости строительства, более сдержанная динамика спроса, а также высокие требования к проектам — девелоперы все чаще берут на себя не только строительство жилого дома, но и дорог и социальных объектов поблизости.
«В случае с Крылатским к этим факторам добавляется еще и ограниченность предложения земли, — уточнила Левина. — Район в принципе не предполагает массовой новой застройки: здесь мало свободных участков, много сложившейся жилой среды, природных территорий и инфраструктурных ограничений. Поэтому появление нового качественного проекта в такой локации — редкий точечный случай, а не системная история для рынка».
То, что дефицит в Крылатском носит структурный характер, подтвердили и в Marry Lane Group. «Район обладает особым природным каркасом, значительная часть территорий имеет ограничения по застройке, а свободных площадок для масштабного девелопмента практически не осталось. Именно поэтому Крылатское сохраняет свою эксклюзивность и отличается от многих других районов Москвы», — пояснила Марина Рощаховская.
Ограниченность предложения влияет на цену, а она, в свою очередь, на спрос, который становится более точечным и избирательным. «Крылатское остается востребованной локацией с точки зрения качества среды: район зеленый, сложившийся, с сильной локальной аудиторией, которая часто не хочет переезжать в другие части Москвы. Но при текущем уровне цен покупатели ведут себя более избирательно. Поэтому спрос здесь скорее точечный и качественный, чем массовый», — обратила внимание Екатерина Левина.
Стоит ли ждать бума строительства в Крылатском?
Марина Рощаховская, Marry Lane Group
«Ожидать существенного увеличения объема нового предложения я бы не стала. С инвестиционной точки зрения это позитивный сигнал. Исторически именно такие локации — с ограниченным объемом нового строительства и устойчивым спросом — демонстрируют наиболее стабильную динамику сохранения и роста стоимости недвижимости. Ожидать появления большого количества новых проектов в Крылатском я бы не рекомендовала. Исторически район развивается крайне осторожно, площадок на рынок выходит минимальное количество, поэтому стратегия «подождать более интересное предложение» далеко не всегда оказывается выигрышной».
Что происходит с ценами
В Whitewill относят Крылатское к числу самых дорогих локаций среди районов Западного и Северо-Западного округов, если не учитывать Раменки и Дорогомилово. Средняя цена предложения в районе составляет ₽818 тыс. за 1 кв. м. «Выше показатель только в Фили-Давыдково — ₽1,32 млн руб. за 1 кв. м, однако там рынок фактически представлен одним премиальным проектом», — добавила Екатерина Левина.
Крылатское заметно выделяется по уровню цен даже среди престижных районов западного направления с большими зелеными зонами и развитой инфраструктурой. При этом в некоторых проектах, по мнению Марины Рощаховской, стоимость зависит не столько от локации и стадии готовности, сколько от совокупности разных факторов. К таким она отнесла клубный квартал «Крылатская 33».
«По мере формирования сообщества собственников и устойчивого спроса объект начинает восприниматься рынком как новый ориентир качества. На мой взгляд, особенно показательно то, что за весь период реализации проекта рост стоимости происходил поступательно. Мы не наблюдали ситуации, когда после повышения цен девелоперу приходилось возвращаться к прежним значениям или запускать масштабные дисконтные кампании. Это свидетельствует о том, что цена поддерживается реальным спросом и ограниченным предложением, а не исключительно маркетинговыми механизмами», — уверена глава Marry Lane Group.
«В случае с «Крылатской 33» основной прирост стоимости формируется не столько строительной готовностью, сколько сочетанием удачной стартовой стратегии, дефицита локации, постепенного вымывания ликвидных лотов, укрепления репутации проекта и ограниченного объема нового предложения в самом Крылатском. Именно такая комбинация факторов обычно обеспечивает наиболее устойчивый рост цены в долгосрочной перспективе», — добавила Рощаховская.
Можно ли найти замену Крылатскому?
Екатерина Левина, Whitewill
«Заменить Крылатское другой локацией сложно: у района довольно специфический набор характеристик: зеленое окружение, близость к природным зонам, сложившаяся обеспеченная аудитория и более камерный характер застройки. При этом схожий по образу жизни запрос частично закрывают отдельные районы запада и северо-запада Москвы рядом с крупными зелеными зонами. С точки зрения ценовой динамики такие районы также остаются востребованными, особенно если проект расположен рядом с парком, водой или крупной природной территорией. Однако в Крылатском из-за ограниченного объема нового предложения цены могут вести себя более устойчиво: здесь меньше конкуренции между новыми проектами и выше доля покупателей, которые целенаправленно ищут недвижимость именно в этой локации».
Что купить в Крылатском
Единичным предложением в особой локации на карте Москвы стал клубный квартал «Крылатская 33». Проект находится в самом сердце района: в пяти минутах пешком до нескольких крупных парков и на расстоянии короткой поездки на автомобиле до ТТК, Садового кольца и «Москва-Сити».
Эффектный дом из семи секций переменной этажности — высота зданий варьируется от 42 до 150 м — строят в окружении зелени недалеко от излучины Москвы-реки. Такое расположение позволяет ни на минуту не терять контакта с природой: утром устраивать пробежки в ближайшем парке, а вечером любоваться естественной панорамой за окнами. В шаговой доступности от «Крылатской 33» раскинулись 175 га охраняемой природной территории, включая Крылатский и Москворецкий парки, Крылатские холмы и Серебряный бор.
Жители «Крылатской 33» смогут пользоваться всеми возможностями инфраструктуры района: от престижных школ до спортивных комплексов. У проекта будет и собственное наполнение, которое позволит практически не покидать территорию квартала. На первых этажах корпусов расположатся торговые галереи с аптеками, салонами красоты, химчистками, цветочными магазинами. Одно из помещений в коммерческой инфраструктуре запланировано под ресторан.
Клубный квартал обеспечит своим жителям необходимую приватность, но поможет не отрываться от сообщества соседей. Для этого в «Крылатской 33» откроются общественные пространства: библиотека и гостиная, зона для работы с отдельными кабинетами и кофе-баром, комната для фитнеса, пространства для детей. Еще одно место для отдыха — благоустроенный двор с гипоаллергенным садом, декоративными прудами, аллеями для прогулок и удобными скамейками, где можно почитать в тени деревьев.
В коллекции планировочных решений клубного дома найдутся варианты практически под любой запрос. В «Крылатской 33» есть студии, однокомнатные лоты, семейные квартиры с одной и двумя спальнями, а также большие резиденции площадью до 175 кв. м. Редкое предложение — квартиры с собственными террасами. Они создадут дополнительное пространство дома, которое можно использовать по своему желанию — например, как место для работы под открытым небом или зону для встречи гостей.
В «Крылатской 33» есть предложение, способное удивить даже тех, кто давно знаком с форматом пентхаусов и просторных резиденций с высокими потолками и панорамными видами. Им стал единственный в проекте двухуровневый лот площадью 410 кв. м со вторым светом и потолками высотой до 7 м. На первом этаже можно расположить гостиную с библиотекой, мастер-спальню с большими гардеробными и уютную террасу, на втором — спальни, детскую и кабинет. Из окон и с террасы откроется вид на все стороны света, который позволит любоваться природой Крылатского и городскими пейзажами. Дополнительная привилегия резидентов — доступ к персональному лифту с ключ-кодом, который доставит прямо на парковку.
Аналитики считают покупку квартиры в клубном квартале «Крылатская 33» потенциально выгодным решением вне зависимости от стратегии. По мнению брокера, в случае покупки для себя у «Крылатской 33» более понятные преимущества. «В первую очередь это расположение в экологически благополучном и востребованном районе, где у части аудитории есть сформированный запрос именно на Крылатское. Есть покупатели, которые живут в районе много лет, ценят его среду и не хотят переезжать в другие части Москвы. Дополнительными факторами могут быть видовые характеристики на верхних этажах, высокие потолки, внутренняя инфраструктура и ограниченность нового предложения в районе. Для такой аудитории ценность проекта определяется не только инвестиционной логикой, но и возможностью остаться в привычной локации, получив при этом более современный формат жилья», — подытожила Екатерина Левина из Whitewill.
Крылатское — неординарный район, который сочетает в себе множество плюсов, кроме одного — в нем очень сложно найти престижную недвижимость. Хотя для многих покупателей именно это становится его главным преимуществом: редкость и недоступность для всех. Такие качества позволяют Крылатскому оставаться камерным и статусным. Будущие резиденты «Крылатской 33» смогут оценить все эти плюсы и поселиться там, откуда вряд ли однажды захочется уехать.
Реклама. ООО СЗ «СИЯНИЕ». Проектная декларация — на сайте наш.дом.рф
Erid: 2SDnjdYgLSn