ЦБ оценил ценовой разрыв между новостройками и вторичкой в 9–18%
Для корректной оценки ценового разрыва между новостройками и вторичным жильем Центробанк разработал экономическую модель, которая при расчетах учитывает важные параметры объектов — год постройки дома, класс недвижимости, размеры квартир и пр. Без учета этих параметров оценка ценового разрыва получается сильно завышенной, следует из сообщения регулятора.
Как уточнятся в сообщении, по данным Росстата, который при оценке ориентируется на средние по России цены на все жилье, ценовой разрыв между новостройками и вторичкой по итогам первого квартала 2026 года составляет 52%. А с конца 2019 года он увеличился на 43 п.п. (тогда он составлял лишь 9%).
Как поясняют в Центробанке, столь высокий ценовой разрыв во многом связан с тем,что по методике Росстата он подсчитывается с учетом сделок со всей недвижимостью России, в том числе:
- со старым жилым фондом, который по характеристикам значительно уступает строящемуся жилью. Это занижает стоимость всего вторичного жилья в целом;
- в новостройках Москвы и других крупных регионов, где первичное жилье значительно дороже, чем в остальных локациях. Это приводит к завышению средней стоимости по всему первичному сегменту России.
Методика Центробанка, в свою очередь, для повышения корректности оценки предлагает учитывать лишь объекты сопоставимого качества. В частности, при оценке в ЦБ ориентируется лишь на то вторичное жилье, которое было построено не более семи лет назад.
При таком способе подсчета оказывается, что на начало 2026 года ценовая разница составляла:
- 9% — то есть, столько же, сколько, по данным Росстата, было в конце 2019 года;
- или 18%, если учитывать затраты, которые потребуются на ремонт квартиры в новостройке (в новое вторичное жилье такие вложения, как правило, не требуются).
Как уточняется в сообщении, при методике Центробанка динамика модельного разрыва различается по разным регионам России. «Однако в среднем наблюдается увеличение разрыва цен на 10 п.п. относительно 2020 года. Среди крупнейших регионов наибольший разрыв в Московской области. В отдельных регионах увеличение разрыва цен по модели составляет около 20 п.п. относительно 2020 года», — поясняют в ЦБ.
В Москве в силу специфики ее рынка недвижимости очень высокий ценовой разрыв наблюдается не только между разными типами жилья, но и внутри самого рынка новостроек. По данным CORE.XP, на середину июня 2026 года даже в границах Старой Москвы разница в стоимости между выставленными на продажу лотами составляет 776 раз: от минимальных 10,7 млн руб. за небольшую студию в районе Царицыно до максимальных 8,3 млрд руб. за большой пентхаус в Хамовниках.
