Из вкладов — в «бетон»: новая математика инвестора
После бурного роста ставок вклады перестали быть главным ответом на вопрос, как заставить деньги работать. На смену депозитной эйфории возвращается недвижимость — более сложный и многослойный, но и более интересный инструмент сохранения капитала.
Ставки сделаны
После резкого повышения ключевой ставки ЦБ в 2022–2023 годах депозиты превратились в главный источник сравнительно легкого дохода: еще в 2025 году ставки по ним в отдельных банках доходили до 22–23% годовых. Только за первую половину 2024 года объем депозитов физических лиц, по данным Банка России, вырос с 41 трлн до 53 трлн руб., а к середине прошлого года достиг рекордных 59,9 трлн руб. За пределами интересов частных инвесторов оказались все остальные инструменты — в том числе рынок недвижимости, который в России десятилетиями считался одним из самых надежных способов сохранения и приумножения капитала.
Со второй половины 2025 года Банк России начал постепенное снижение ключевой ставки. Цикл смягчения денежно-кредитной политики отразился и на розничных депозитах. В итоге к концу июня 2026-го средняя максимальная ставка по вкладам в десяти крупнейших банках опустилась до 12,76%.
В обозримой перспективе снижение ключевой ставки продолжится, считают эксперты. К концу года, по разным прогнозам, она достигнет 12,5–13,5% годовых. В Bloomberg, в частности, прогнозируют уровень 13% к концу 2026 года и 10% — в 2027-м. Соответственно, стоит ожидать и дальнейшего снижения доходов по депозитам: при ставке ЦБ на уровне 12,5–13,5% имеет смысл рассчитывать на 9–11%.
«На фоне разворота денежно-кредитной политики, когда ставки по депозитам ползут вниз, недвижимость часто рассматривают как надежное вложение средств, выбирая районы с устойчивой потребительской ценностью», — рассуждает основатель BnMAP.pro Ирина Доброхотова. О том, что «бетон» снова выглядит надежным способом сохранения капитала, говорит и основатель агентства недвижимости Fine.ru Евгений Скоморовский. Эксперт напоминает, что и цены на жилье не стояли на месте — даже в период, когда привлекательность этого актива потеснили депозиты. По оценке эксперта, в границах Старой Москвы за последние пять лет квартиры подорожали практически в 2,5 раза, с 300 тыс. до 740 тыс. руб. за «квадрат». «Рынок возвращается к старой логике: деньги уходят из финансовых инструментов в ликвидные лоты в перспективных локациях, где покупатель рассчитывает как на сохранность капитала, так и на ожидаемый потенциал роста стоимости актива», — рассуждает Скоморовский.
В этой формуле роста есть несколько составляющих. Главная из них — строительная готовность. Цена любой новостройки жестко привязана к стадии возведения: стоимость «бетона» растет по мере монтажа этажей, указывают эксперты. Следовательно, даже в условиях гипотетической стагнации рынка процесс превращения котлована в готовое здание обеспечивает инвестору доходность в районе 50%. Вторая составляющая — рыночные колебания цен. Но в ней крайне важен коэффициент развития локации, где расположен проект.
Правила отбора
Не каждый лот станет выгодным активом, отмечают опрошенные участники рынка. Инвестиционный успех зависит от многих факторов — в числе базовых, во-первых, перспективный район с понятным инфраструктурным сценарием. Во-вторых, системный застройщик с прозрачным проектным финансированием и портфелем сданных объектов. В-третьих, востребованный на вторичном рынке формат лотов: функциональные планировки и адекватный метраж. Это касается как коммерческой, так и жилой недвижимости.
В качестве примера участники рынка приводят такую локацию, как Хорошевский район Москвы. «Хорошевский район очень комфортен для жизни, как следствие этого, у него понятный инвестиционный потенциал», — говорит коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин, отмечая, что там есть и престижные школы, популярные рестораны и другая качественная инфраструктура. Кроме того, в локации присутствуют и крупные объекты притяжения вроде «Авиапарка», «Мегаспорта» и «ВЭБ Арены». По словам Евгения Скоморовского, сегодня в районе возводится несколько интересных проектов коммерческой недвижимости. В частности, на Ходынском бульваре Tekta Group строит бизнес-центр AIR общей площадью 141,8 тыс. кв. м. Это проект из трех офисных корпусов с разной этажностью дополнен коммерческими площадями и подземным паркингом. А на Хорошевском шоссе Aspace Development возводит офисный комплекс класса А «Aspace Хорошевская» площадью 41 тыс. кв. м.
Дмитрий Проскурин обращает внимание, что районе много парков — Петровский, «Березовая Роща», Ходынское поле, парк «Красная Пресня», Красногвардейские пруды. «Благодаря этому локация считается одной из наиболее экологичных в этой части Москвы», — замечает риелтор.
Управляющий партнер агентства «Интермарк городская недвижимость» Дмитрий Халин отмечает сбалансированность застройки района: современная высотная архитектура в нем соседствует с заметными проектами предыдущих лет — такими, например, как «Триумф Палас». Ирина Доброхотова отмечает, что только за последний год средняя цена «квадрата» в Хорошевском районе выросла на 24,3%.
Отдельно эксперты выделяют часть Хорошевского района, которая входит в кластер «Большого Сити». «Локация отличается превосходной транспортной доступностью, сопоставимой с районами центра города», — говорит Дмитрий Проскурин. Так как район прилегает к ЦАО, то вполне органично, что сегодня там начали возводить премиальные проекты. «Думаю, что скоро он станет новой элитной локацией на карте Москвы», — добавляет Дмитрий Халин.
В числе жилых проектов Хорошевского района, которые хорошо вписываются в приведенную выше матрицу инвестиционной привлекательности, эксперты отмечают «Амбер Сити» — премиальный жилой квартал, который ГК ФСК возводит на территории кластера «Большой Сити». Квартал из шести корпусов высотой от 40 до 57 этажей расположен в нескольких минутах ходьбы от метро «Беговая», рядом с Пресненским районом ЦАО. Футуристичные башни медно-янтарных цветов сформируют единую композицию, которая планируется девелопером как доминанта нового района. На первых этажах будут расположены коммерческие помещения в формате стрит-ретейл. Совместно со сдачей первой очереди планируется также ввести собственные школу и детский сад.
Сегодня лоты продаются в проекте в среднем по цене от 520 тыс. руб. за 1 кв. м. Завершение строительства первой очереди запланировано на третий квартал 2029 года. К этому моменту, согласно расчетам аналитиков ГК ФСК, стоимость недвижимости в проекте может вырасти в два раза.
Адресная работа в «тихой бухте»
В ближайшие два-три года существенная часть средств вкладчиков будет направлена на покупку новостроек в столице, рассуждает Евгений Скоморовский. «Он станет для них «тихой бухтой», которая поможет сохранить накопленные средства», — прогнозирует эксперт. Дмитрий Проскурин отмечает, что вкладывать деньги в рынок первичного жилья Москвы будут жители не только столицы, но и других регионов. «Ожидается мощная волна отложенного спроса, что, разумеется, приведет к очередному витку роста цен», — считает эксперт. Так что в ближайшие годы, предостерегают участники рынка, выиграют те покупатели недвижимости, кто умеет видеть в локации не просто адрес, а траекторию роста. Конечно, это куда более сложная работа, чем просто «лежать на вкладе», — но и куда более интересная.
Материал носит исключительно ознакомительный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.