Как изменились продавцы и покупатели дорогих квартир в Москве

— Что сейчас в целом происходит с рынком элитной недвижимости Москвы?

— В этом году спрос на дорогое жилье в Москве значительно активизировался по сравнению с прошлым годом, когда покупатели занимали выжидательную позицию и пытались «сидеть в долларах».

Причин такой активизации, на мой взгляд, несколько. Девелоперы наконец поняли, что таких цен, как им хотелось бы, уже не будет, и начали постепенно их снижать. А покупатели осознали, что теперь они главные [на рынке], надели на себя мантию королей и приходят к застройщикам со словами: «Мы платим либо столько, либо ничего», — и стоят на своем, не торгуясь. Точно такая же ситуация, кстати, была в 2008–2009 годах, когда в какой-то момент состоятельные люди просто перестали покупать московское элитное жилье и лишь единичные сделки формировали рынок.

Сегодня элитную недвижимость можно купить по очень привлекательной цене еще потому, что новые девелоперские проекты на рынке высокобюджетного жилья предусматривают и такой тренд, как изменение требований к площади будущей квартиры. Эпоха квартир-гигантов давно ушла, и современные покупатели скорее предпочитают эргономичное комфортное жилье.

— А как ведет себя вторичный рынок?

— Активность в этом сегменте сохраняется — как по уровню предложения, так и спросу. Однако за последние полгода [на рынке] появился новый интересный тип собственников, которые вместо продажи квартир стали сдавать их в аренду и уже потом — продавать как арендный бизнес. На мой взгляд, так произошло, потому что собственники понимают, что конкурировать с первичным рынком они не могут.

— Объясните, как это выглядит на практике? Это прибавляет ликвидности квартире или повышает ее цену?

— На рынке сейчас существуют мелкие инвесторы, заинтересованные в покупке определенного объема квартир в жилом комплексе с последующей быстрой сдачей его в аренду. Это позволяет немного прибавить к цене объекта, так как получается готовый арендный бизнес, который может приносить доход с первого дня покупки.

— А в целом покупатели как изменились?

— Покупатели элитных квартир, безусловно, изменились. Среди них по-прежнему есть старые корпоративные клиенты, желающие приобрести новую квартиру в успешном проекте. Но за последние полгода, например, также появился класс предпринимателей, которые смогли хорошо заработать за прошедшие два года. Причем в большинстве случаев эти клиенты не из Москвы. И сегодня владельцы таких компаний присматривают себе квартиры за $1–2 млн — этот бюджет составляет 35% всего спроса на рынке.

— Это компании-стартапы?

— Да, как правило, удачные стартапы.

— А топ-менеджеры оборонных предприятий, о которых говорили ранее как о потенциальных покупателях московской «элитки»?

— Руководители из оборонной промышленности вышли на рынок около двух лет назад, так что это не новый тренд.

— Фермеры?

— Представители агробизнеса тоже появились на рынке элитного жилья полтора года назад. Однако они, скорее, предпочитают загородную недвижимость — на традиционной Рублевке и бизнес-премиальной Новой Риге. Эти люди и в Москве хотят жить на «своей земле».

— Снизился ли статус покупателей элитных квартир?

— Да, покупателями элитных квартир теперь стали «топ минус один» — по сути, это заместители руководителей. Такое снижение статуса объясняется тем, что в долларах квадратный метр элитного жилья стал доступнее.

— Предпочтения покупателей по районам города как-то изменились?

— Многие покупатели высокобюджетного жилья теперь привязывают выбор места жительства к рейтингу школ, а не к представлениям об элитности того или иного района. География «элитки» поэтому постепенно расширяется. Возьмите рейтинг школ столичного департамента образования — рядом с лидерами этого списка и сосредоточен спрос на дорогое жилье в Москве. Наиболее востребованными остаются Хамовники, Красная Пресня, Патриаршие пруды, Арбат, Тверской район.

Кроме районов, покупатели меняют и свое отношение к потребительским качествам квартир в элитных новостройках. Я имею в виду новостройки с отделкой. Говоря на обывательском языке, покупатель хочет меньше тратить времени и средств на ремонт. Один мой клиент восемь лет назад приобрел квартиру и до сих пор делает в ней дизайнерский ремонт, не имея возможности все эти годы нормально в ней жить, хотя мог бы давно ее продать и приобрести готовое жилье.

— Стало ли больше продавцов, у которых, что называется, сдали нервы: им срочно нужны деньги, и они готовы продать свои квартиры с максимальными скидками?

— Подобные ситуации случаются всегда. Независимо от экономической ситуации в стране у людей может измениться бизнес или семейная ситуация. Например, у нас были быстрые сделки за три дня, когда собственник дорогого жилья звонил и говорил: «Так, мне надо срочно вынуть деньги из квартиры». В этой ситуации он готов продать свое жилье на 55–60% дешевле рыночной стоимости.

Конечно, в этом году собственников со «сдавшими нервами» стало больше.

— А кто эти люди, у которых сдали нервы?

— Экономика страны, как вы понимаете, чувствует себя невесело. Сегодня среди таких людей есть бизнесмены, которые с помощью продажи части своей недвижимости пытаются докапитализировать бизнес. И это нормальная ситуация для рыночной экономики.

Но, кстати, есть еще один новый тип кризисных продавцов — те, кто ловит апсайд [от англ. upside — ожидание роста, позитивных явлений на рынке]. Эти люди понимают, что сейчас время покупать. И если у них актив недвижимости уже есть, калькулируют возможный рост нового актива и готовы старое скинуть с дисконтом. Они понимают, что потом компенсируют свой дисконт на вторичную недвижимость за счет более высокой цены уже готового проекта новостройки.

Игнат Бушухин