Мнение: Валютные арендные ставки на офисы против рублевых

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости развивается столь динамично, что скоро арендаторы даже не вспомнят того времени, когда арендная плата номинировалась в валюте (в долларах США или евро), а при упоминании этих фактов будут недоумевать по поводу существовавшей в прошлом системы.

Но в 2016 году этого светлого будущего еще не наступило. Часть рынка коммерческой недвижимости сохраняет аренду в валютных ставках, другая же часть, и надо сказать большая, перешла на рубли.

Эпицентром валютной аренды в России является Москва — город, в котором сосредоточено 98% инвестиционных сделок в области коммерческой недвижимости. Именно здесь зародилась валютная аренда и именно на примере Москвы стоит рассмотреть историю этого вопроса.

К самым первым в России деловым центрам, близким по качеству к международным стандартам, можно отнести построенный в 1992 году по проекту архитектора Якова Белопольского МФК «Парк Плейс Москоу» на Ленинском проспекте. Балансодержателем актива является ГлавУпДК при МИД России (по данным ГлавУпДК при МИД России). Главными клиентами (арендаторами) этого учреждения являются, конечно же, иностранные организации. Таким образом, сформировался первый стереотип, повлиявший на привязанность Москвы к валютным ставкам — качественный офис использует иностранная организация.

Стереотипы

В 2001 году Американская компания Western Realty Development LLC продала принадлежавший ей бизнес-центр «Дукат Плэйс II» на улице Гашека другой иностранной инвестиционной компании Andante примерно за $42 млн, что стало самой крупной сделкой за этот год на столичном рынке недвижимости. Первая очередь «Дукат Плэйс» была продана Ситибанку еще в 1997 году (по данным газеты «Ведомости»). Архитектором проекта выступила американская компания The Liebman Melting Partnership. Это одна из первых подобных сделок в России, впоследствии ставших массовыми. Таким образом, сформировался второй стереотип, повлиявший на привязанность Москвы к валютным ставкам — качественный офис теперь уже с западной архитектурой сдается в аренду в валюте, покупается и продается международными инвестиционными фондами.

Это стереотипы. Фундамент, заложенный в их основу, изжил себя и стал неактуален в наше время.

ГлавУпДК при МИД России работало с иностранными компаниями как в силу своей специфики, так и в силу того, что в то время не было крупных и средних российских компаний, которые могли себе позволить офис международного качества. С 2001 года ситуация начинала меняться, доля российских арендаторов в качественной недвижимости постоянно росла и дошла к 2015 году к величине более 70%.

Общеизвестно, что международные инвесторы, вкладывая деньги в российскую недвижимость, рассматривают ее исключительно как оппортунистическую инвестицию, для которой в их международном портфеле отведены, как правило, не более 5%. Цель таких инвестиций — сбалансировать консервативный портфель международных инвестиций. Наличие договоров аренды в валюте, кончено же, создавало для иностранных инвесторов психологический комфорт, но они никогда не рассматривали российскую недвижимость на равных с ведущими рынками мира (Великобритания, Германия, США и др.). Об этом свидетельствуют ставки капитализации, которые действуют, например, в Лондоне (около 4%) и Москве (около 8,5%). Таким образом, даже если бы московская качественная недвижимость была сдана в аренду не в валютном эквиваленте, а в рублях, она все равно оказалась бы в их оппортунистическом портфеле с завышенными требованиями по доходности.

В этой связи стоит перейти к третьему, самому важному и объективному, стереотипу, а вернее — бизнес-модели, которая существенно укрепила валютные ставки аренды в России. «Дешевые» западные деньги. От этого соблазна не мог удержаться ни один здравомыслящий российский девелопер и инвестор: построить за рубли на дешевый валютный кредит под 4–8% годовых, а потом продать недвижимость в стабилизированном виде с арендаторами по ставке капитализации 6–9% за валюту. При определенных обстоятельствах это позволяло девелоперу рассчитывать на IRR 25–30%, а инвестору, покупающему актив на валютный кредит, — на IRR до 20%. При этом рынок постоянно рос (2001–2008гг.) и прощал девелоперам и инвесторам их многочисленные ошибки в расчета, сметах, графиках, так что высокий IRR был не только на бумаге в бизнес-планах, но и в реальной жизни. Это стало массовым явлением.

А что в Северной столице

Перенесемся из деловой Москвы в Санкт-Петребург, коммерческая недвижимость которого исторически сдавалась в аренду по рублевым арендным ставкам, несмотря на близость Северной Европы, обеспечивающей повышенный интерес арендаторов и инвесторов. Объясняется этот факт несколькими причинами, некоторые из которых пришли и в Москву.

До 2008 года в Санкт-Петребурге практически отсутствовала качественная коммерческая недвижимость. Арендаторы были вынуждены арендовать помещения из советской эпохи, которые были представлены либо в отремонтированном, либо в реконструированном виде. Таким образом сложился очерченный круг владельцев и арендаторов, не представляющих интереса для квалифицированных российских и международных инвесторов в коммерческую недвижимость. Третий стереотип, описанный выше, с 2008 года даже начал зарождаться в Санкт-Петербурге в связи с бурным ростом офисной недвижимости, арендуемой российскими валютными арендаторами из сырьевого сектора, но этот вектор развития не успел закрепиться, и в 2014 году твердо перешел в долгосрочную рублевую аренду.

Ветер перемен принес новые вопросы

Ситуация стала меняться совсем недавно в связи с сильнейшей девальвацией рубля, которая произошла в 2014 году. Валютные кредиты стали слишком дорогими и рискованными, валютные ставки аренды — недостижимыми. С тех пор более 70% рынка качественной коммерческой недвижимости в Москве перешло в рублевые ставки аренды. Процесс трансформации продолжается и может длиться до 2020 года. К этому времени закончат свое действие около 99% долгосрочных валютных договоров аренды (их, как правило, заключали на пять-семь лет), если это процесс не ускорит дело «ВымпелКома».

Казалось бы, наступила новая эра рынка коммерческой недвижимости. Но это не совсем так. Мы столкнулись с рядом нерешенных проблем и вопросов. Что делать институциональным инвесторам с требованиями по доходности? Если рассматривать чистый операционный доход от недвижимости в рублях и применять к нему прежнюю ставку капитализации, то инвестиция в коммерческую недвижимость (до 11% годовых) проигрывает надежному и не требующему операционных усилий депозиту (до 13% годовых). Если повысить ставку капитализации до уровня требований профессиональных инвесторов (около 15% годовых), то такая сделка станет крайне невыгодной для балансодержателя актива. В частотности, по этой причине стала процветать продажа офисов и складов под собственные нужды, так как сравнительный подход, в отличие от доходного, дает большую оценку.

Но и это еще не все. Следующая проблема — строительство. Более 40% себестоимости современного объекта коммерческой недвижимости составляют компоненты — системы вентиляции и кондиционирования, остекление, лифтовое оборудование, системы безопасности, системы автоматизации, освещение и пр. Многое из этого не производится на территории России, что диктует валютную себестоимость актива при рублевой аренде, которая каждый квартал продолжает падать, а не расти. Ставки по рублевым кредитам (рублевое проектное финансирование под 16–18%) делают бессмысленным любой легальный долгосрочный проект, в том числе и девелопмент.

Жизнь уже дала временное решение всем этим проблемам. Уровень вакансии офисов класса А в Москве достиг 27%. В феврале 2016 года премьер-министр России Дмитрий Медведев призвал отказаться от строительства новых офисных комплексов для органов государственной власти. По словам главы кабинета министров, такие траты не всегда эффективны и пока о них стоит забыть, передают «Ведомости».

Трудно не согласиться с решением премьер-министра. Рынок офисной недвижимости затоварен, и самое рациональное в 2016 году — не строить, а покупать или арендовать готовые качественные объекты, которых имеется в избытке.

Что будет дальше

Здесь точки зрения экспертов разделились. Взгляды ряда специалистов весьма субъективны. Заинтересованные в валютной выручке брокеры предрекают восстановление рынка валютной аренды по мере выхода экономики России из кризиса. Другие специалисты считают, что переход аренду в рубли необратим, так как уже заключаются долгосрочные договоры аренды в рублях на срок до 15 лет. Это создает материальный и ментальный фундамент для новой эпохи рынка коммерческой недвижимости.

С 2014 года торговые центры массово сдают площади за проценты от оборота, а этот оборот фиксируется в рублях. Некоторые арендодатели продолжают бороться за валютных арендаторов, заключая договора аренды в рублях на короткий срок в надежде на обещанное брокерами восстановление рынка в валюте, что, по моему мнению, чревато упущенными возможностями. За данный период ожидания всех привлекательных платежеспособных арендаторов могут расхватать сговорчивые арендодатели, заключив долгосрочные договоры аренды в рублях и надолго завоевав лояльность таких арендаторов. Последних с каждым днем становится все меньше и меньше.

Прецедент с «ВымпелКомом» может стать началом новой вехи

Наметилась очередная веха, которая может дать основное решение рассматриваемой в этой статье проблем. Иск «ВымпелКома», требующего изменить договор с «Тизприбором» так, чтобы курс, по которому сотовый оператор должен расплачиваться с арендодателем за снятые помещения, не превышал 42 руб. за $1. Цель арендатора — перевести аренду в рубли по заключенному валютному долгосрочному договору аренды. «ВымпелКом» уже выиграл первую судебную инстанцию. Все деловое сообщество ждет решения апелляции и кассации. Это решение отразится на уже заключенных договорах аренды, создаст судебный прецедент, что в совокупности с новыми заключаемыми в рублях договорами аренды полностью переведет рынок аренды коммерческой недвижимости в рубли. К судебному процессу даже подключены экономисты из ВШЭ и МГУ, выступающие на стороне арендатора.

Не будем забывать и про беды арендодателей. Не все они спекулянты. Остается вопрос с валютными заимствованиями, которые осуществили арендодатели в расчете на валютную выручку от аренды. На этот вопрос стоит смотреть комплексно. Валютный кредит необходимо обслуживать, а для этого нужно проявлять жесткость и сохранять аренду в валюте. Представитель «Тизприбора», комментируя иск «ВымпелКома» (по данным РБК), заявлял, что «не было учтено, что мы тоже имеем валютные обязательства перед своими кредиторами, а значит, вывод о получении необоснованной прибыли является ошибочным».

С другой стороны, такая жесткость арендодателя может негативно отразиться на загрузке объекта недвижимости арендаторами и он начнет пустеть. Арендаторы начнут переезжать в офисы с рублевой арендой, еще и обиду затаят. Возникнет дефицит средств на обслуживание кредита. В этот круг отношений вовлечен и банк.

Есть ли решение

Решение, как всегда, где-то посередине. Нужно договариваться и с арендатором, и с банком. В случае с арендаторов надо находить оптимальный валютный коридор. На рынке аренды уже существует статистика таких валютных коридоров, позволяющая сделать объективный выбор. В случае с банком — досрочно гасить по льготному курсу, реструктурировать кредит, переводить его в рубли и т. п. Как правило, такие возможности есть, кроме тех случаев, когда заемщик пожадничал с LTV кредита и сумма долга с процентами значительно превышает рыночную стоимость недвижимости и ее арендного потока.

На рынке еще остаются «тихие гавани», где арендаторы стабильно платят аренду в валютном эквиваленте по высоким ставкам и не думают просить об их пересмотре. Это, как правило, клубные объекты класса А прайм. Но такие объекты в Москве можно пересчитать по пальцам одной руки. Это, скорее, исключение из правила, основанное на имиджевых потребностях уникальных арендаторов, для которых размер аренды не имеет большого значения (например, составляет менее 1% от годовой выручки).

Есть еще процесс трансформации менталитета иностранных и отечественных арендаторов, получающих выручку в валюте и теоретически не чувствительных к валютным колебаниям. Это международные организации, организации-экспортеры.

Однако трудно представить вразумительный ответ менеджера такой организации на вопрос, почему он платит аренду в валюте, то есть переплачивает в несколько раз при наличии широких возможностей получить то же самое за рубли и направить сэкономленное в основной пусть даже и валютный бизнес?

Гавриил Королев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции