За год на улицах Москвы стало вдвое больше пустых магазинов
Доля пустующих помещений в сегменте стрит-ретейла (магазины, расположенные на первых этажах и имеющие вход с улицы) по итогам первой половины года в центре города выросла до 11–12%, отмечают аналитики консалтинговых компаний. «Это почти вдвое больше, чем в аналогичный период прошлого года, когда доля свободных площадей составляла 6,5% от общего объема предложения», — говорится в исследовании Knight Frank. По данным компании «Магазин Магазинов», доля свободных площадей в магазинах на центральных улицах выросла с 8% до 11%.
Аналитики и брокеры коммерческой недвижимости не ожидали столь негативных итогов полугодия. «Если в первом квартале рост вакансий замедлился и появилась надежда на стабилизацию ситуации, то в течение следующих трех месяцев арендаторы стали активнее освобождать помещения», — замечает руководитель направления стрит-ретейла «Магазин Магазинов» Марина Маркова. По результатам второго квартала 2015 года наиболее активно, по ее словам, арендаторы покидали Большую Дмитровку (с 6% в марте до 20% на конец июня), Пятницкую (с 7% до 17%) и Петровку (с 7% до 15%). На Арбате уровень вакансии (магазинов, не занятых арендаторами), по данным CBRE, увеличился вдвое по сравнению с началом года.
На Садовом кольце, по данным Knight Frank, уровень вакансий еще выше — 12,6%. По данным компании Welhome, здесь пустует в общей сложности более 5 тыс. кв. м торговых помещений, как в жилых зданиях, так и в бизнес-центрах на первой линии улиц, на Тверской улице — более 2 тыс. кв. м.
Наибольшее количество свободных торговых помещений Москвы сосредоточено за пределами Садового кольца — на Большой Дорогомиловской улице, проспекте Мира, Кутузовском и Ленинском проспектах. «На этих направлениях показатель вакантности в среднем доходит до 15%», — отмечает консультант отдела исследований рынка CBRE Елена Ключарова.
Меньше всего свободных торговых помещений в Столешниковом и Камергерском переулках, а также на Никольской улице. Столешников к тому же продолжает оставаться самой дорогой торговой улицей Москвы.
Структура стрит-ретейла центра Москвы
|
Центральные торговые коридоры* |
|
|---|---|
| Объем торговых помещений | 410 тыс. кв. м |
| Количество торговых помещений** | 2,3 тыс. |
| Средний размер помещения | 180 кв. м |
| Вакантность (по площади помещений) | 12% |
| В том числе: | |
| Улицы Бульварного кольца | |
| Объем торговых помещений | 61,3 тыс. кв. м |
| Вакантность (по площади помещений) | 10,8% |
| Улицы Садового кольца | |
| Объем торговых помещений | 107,5 тыс. кв. м |
| Вакантность (по площади помещений) | 12,6% |
| Другие центральные торговые улицы | |
| Объем торговых помещений | 241 тыс. кв. м |
| Вакантность (по площади помещений) | 12,3% |
|
* По 42 центральным торговым коридорам (включая участки Бульварного и Садового колец), пользующихся наибольшим спросом со стороны торговых операторов **Помещения, технические параметры которых соответствуют ключевым требованиям торговых операторов Источник: Knight Frank Research, 2015 |
|
Стоимость помещения по основным торговым коридорам Москвы
|
Торговый коридор |
тыс. руб. за помещение 150-200 кв.м/мес. |
|---|---|
|
Столешников переулок |
2000–2500 |
|
Петровка |
1800–2000 |
|
Кузнецкий Мост |
1300–1800 |
|
Никольская улица |
1200–1500 |
|
Тверская улица (четная сторона от Охотного Ряда до Пушкинской площади) |
1000–1300 |
|
Тверская улица (нечетная сторона от Охотного Ряда до Пушкинской площади) |
900–1100 |
|
Маросейка |
800–1 200 |
|
Новый Арбат (участок от центра до Новинского бульвара) |
700–900 |
|
Старый Арбат |
700–900 |
|
Тверская улица (четная сторона от Пушкинской площади до ст. м. «Маяковская») |
800–1000 |
|
Кутузовский проспект (участок от центра до ТТК) |
700–800 |
|
Большая Дорогомиловская улица |
700–800 |
|
Покровка (участок от центра до Чистопрудного бульвара) |
650–750 |
|
Ленинский проспект (участок от центра до ТТК) |
550–650 |
|
Мясницкая улица (участок от центра до Чистопрудного бульвара) |
600–700 |
|
Проспект Мира (участок от центра до ТТК) |
400–500 |
|
Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ретейла площадью 150–200 кв. м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец июня 2015 года. Источник: «Магазин Магазинов» |
|
От чего бегут
Часть арендаторов закрывают точки в условиях снижения платежеспособного спроса. Однако есть еще ряд факторов, которые влияют на проседание сегмента — конкуренция со стороны торговых центров, изменения в городских нормах организации торговли и пр. К примеру, только из-за ухода отделений банков, которых Центробанк РФ лишил лицензии, вакантность на центральных торговых улицах, по данным Knight Frank, увеличилась на 1 п.п. Наибольшее количество отделений было у «Мастербанка», «Судостроительного банка», «Транспортного банка», «Транснационального банка», «Метробанка». Большинство объектов, где ранее размещались их офисы, до сих пор не нашли новых арендаторов.
На потере интереса арендаторов к помещениям на улицах, по оценке Knight Frank, сказались следующие моменты:
- реорганизация парковочного пространства Москвы. Автомобилисты стали меньше приезжать в центр за покупками, чтобы не терять время на поиск парковки и деньги на ее оплату (стоимость одного часа может достигать 300 руб.);
- инициативы властей столицы, связанные с введением торгового сбора. Диверсификация ставки налогового сбора в зависимости от места размещения торгового объекта вынуждает торговых операторов искать пути оптимизации бизнеса (в том числе и за счет переезда в помещения меньшей площади или аренды площадей в тех районах города, где ставка оказалась ниже);
- приостановка деятельности ряда туристических операторов и высвобождение арендуемых ими помещений;
- запрет на курение в общественных местах;
- продуктовые санкции, сказавшиеся на поставщиках продуктов для ресторанов (как следствие, возникли проблемы у ресторанных операторов).
С улицы под крышу
Часть торговых операторов переезжает в торговые центры (ТЦ), которые в этом году бьют рекорды по объемам ввода площадей. С начала 2015 года в Москве открылись шесть ТЦ с суммарной арендной площадью 343 тыс. кв. м, говорится в отчете международной консалтинговой компании Colliers International. Это наибольший показатель первого полугодия за всю историю развития столичного рынка торговой недвижимости. И хотя уровень вакантных площадей в ТЦ также за год вырос вдвое, на сегодня в среднем по Москве он не превышает 7%. «Отток ретейлеров в торговые центры начался еще в кризис конца нулевых, когда арендаторам пришлось пересматривать расходы на витрины и рекламные бюджеты», — говорит директор направления стрит-ретейла Knight Frank Виктория Камлюк.
Крупные торговые объекты, по ее словам, имеют ряд преимуществ. «Арендатор получает программируемые клиентские потоки за счет пула разнообразных арендаторов в ТЦ, на него начинает работать синергический эффект. Он попадает в свой ценовой сегмент, если правильно выбрано расположение. Магазин включается в единые маркетинговые программы центра, а его владелец избавляется от необходимости решать обременительные инженерно-эксплуатационные вопросы», — поясняет Виктория Камлюк.
Аренда
Приспосабливаться к изменяющимся условиям стрит-ретейл начал позднее, чем торговые центры. «Стрит-ретейл — это более инертный рынок, где ценообразование регулируется множеством собственников и арендаторов, — говорит Виктория Камлюк. — Это объясняет, что именно в первом полугодии 2015 года, когда в сегменте ТЦ ситуация начала стабилизироваться, на рынке стрит-ретейла были зафиксированы наиболее явные показатели падения».
В среднем арендные ставки в центральных торговых коридорах столицы в долларовом выражении, по ее словам, за год упали на 20–30% (в некоторых случаях — на 40%). «В такой ситуации собственники помещений стрит-ретейла становятся более гибкими в вопросе предоставления коммерческих условий: часть арендодателей, которые пока не готовы переходить на рублевые договора аренды, согласны фиксировать курс на уровне 40–45 руб. за $1 либо заключать договора на более продолжительный срок, чем раньше», — замечает консультант отдела исследований рынка CBRE Елена Ключарова.
На рубли перешло уже большинство владельцев уличных торговых помещений. «Сейчас более 90% вакантных площадей формата стрит-ретейла сдаются в аренду по рублевым ставкам аренды», — рассказывает Виктория Камлюк. «В среднем снижение ставок аренды в сегменте в рублях с начала года достигло 20%», — уточняет Марина Маркова из «Магазина Магазинов».
Еще одна тенденция, которую отмечает Марина Маркова, — переход на помесячную оплату из расчета ежемесячных совокупных затрат на аренду помещения, включая НДС. «Сейчас помесячная плата по факту стала новой реальностью рынка», — говорит она.
Впервые за историю стрит-ретейла в центре Москвы появились прецеденты исчисления арендной ставки от процента с оборота торговых операторов. Данная схема уже давно распространена в торговых центрах (чаще всего она комбинируется с фиксированным размером оплаты), однако владельцы магазинов на улицах раньше от нее категорически отказывались. «Такой вариант крайне нежелателен для собственников помещений, так как в отличие от торговых центров в сегменте стрит-ретейла сложно прогнозировать маржинальность бизнеса арендатора, — объясняет Виктория Камлюк. — Однако, насколько мне известно, сейчас многие операторы намерены добиваться таких условий».
Драйверы стрит-ретейла
Сейчас спрос на помещения стрит-ретейла в основном сохраняют рестораны и продуктовые дискаунтеры. В минувшем полугодии рестораны и кафе увеличили долю в структуре запросов на поиск помещений стрит-ретейла до 28% (плюс 3% с конца 2014 года), отмечается в исследовании «Магазина Магазинов». Продовольственная розница также проявляет высокую активность — 16% от общего количества запросов.
Спрос на помещения на торговых улицах формируют также дискаунтеры, «магазины у дома» и специализированные продуктовые сети, например, «Мясновъ» или «ВкусВилл». На эти форматы, по данным компании «Магазин Магазинов», приходится почти 60% всех запросов от продуктовых операторов.
Профиль специализированных продуктовых форматов и дискаунтеров остается наиболее устойчивым в кризис. Именно они сейчас активно занимают освобождающиеся помещения: на проспекте Мира, 49, вместо одежного оператора Nice Connection открылась кулинария «Брусника» и скоро откроется «Азбука Вкуса»; на проспекте Мира, 116, вместо Motivi, снимавшего там помещение в течение пяти лет, открылись «ВкусВилл» и «Добрынинский»; на Пречистенке, 40, вместо мебельного салона — «Мясновъ», а на Кожевнической, 5, вместо «Ол!Гуд» — кафе сети GlowSubs Sandwiches.
Владимир Миронов