Александр Хрусталев: «Нужно, чтобы на рынок вернулись спекулянты»
— Говорим про рынок новостроек Московского региона. Кризис, вообще, есть?
— Последние три-четыре месяца многие ожидали коллапса. Коллапса не произошло. Рынок скорее жив, чем мертв. Можно ответственно сказать, что конец марта — апрель — май — это то самое дно, о котором многие говорят. Покупательский спрос не уменьшился, мы наблюдаем то же количество звонков, то же количество посещений. Интерес есть.
На сегодняшний день статистика такая, что люди, наши потребители, в первую очередь привлечены возможностью сохранить средства в преддверии «страшного кризиса». Они начали вкладывать деньги в особо ликвидные инструменты, на сегодня это наличные: рубли, доллары или евро. Таких порядка 15% согласно нашим внутренним исследованиям. Остальные как вкладывали в недвижимость, так и продолжают вкладывать — для нас ничего не изменилось. О чем это говорит? Да, люди намерены немного подождать, но все равно рано или поздно они вложат деньги в недвижимость. Когда будет выгодно? Когда цены на недвижимость пойдут вверх. Когда рубль начнет усиливаться, когда он будет в районе полтинника при нефти за $70. Вот и вся экономика.
Покупатели есть, рынок жив! Ответственно могу вам сказать с осторожным оптимизмом: мы входим в новые сделки, начинаем новые проекты — это те миллионы квадратных метров, которые нам предстоит реализовать в будущем. Мы планировали уменьшить инвестиции в этом году, в итоге их только увеличили. На текущее экономическое положение смотрим достаточно спокойно. Ну хорошо, выручка по многим проектам у нас упала на 30%, но это не столь губительно, мы строим не четыре дома одновременно, а три — вот и все. Надо жить немного по средствам. И моя рекомендация строителям (да они и сами это видят! ): не нужно пытаться никого удивить, не нужно пытаться поднять сразу гору за один раз, а аккуратно и плавно работать с тем спросом, что есть.
Ну и конечно, большое влияние сейчас будет оказывать то, что люди в декабре-январе очень много вкладывались в депозиты. Депозиты, как правило, полугодовые. Это очень большой объем денег — более триллиона рублей. Мы понимаем, что выход этих денег будет в конце июня — до сентября. Люди начнут вкладывать в недвижимость. То есть деньги в стране есть. Некоторые предприятия в стране даже расцветают — например, в сельском хозяйстве, я очень внимательно наблюдаю за этим сектором. Много денег и в комплексе ВПК. Я бы назвал этот кризис прививкой для страны, которая должна нас в итоге спасти.
— Вы сказали, что спрос есть. Это нормальный, обычный спрос среди тех, кому нужно жилье? Или это спрос «про запас»?
— Вопрос интересен вот в чем. Сейчас спрос очень сильно поддерживается за счет субсидирования ипотеки — я считаю, это очень крутой инструмент. То есть у людей фактически живых денег нет. Это не инвестиционщики, это люди, которым реально нужны квартиры, люди, у которых есть работа и доход на семью составляет 200–250 тыс. руб. Именно они могут сегодня взять ипотеку. Инвестиционщиков сейчас практически нет, но они нам очень нужны. Спекуляции — это самая большая польза для любого рынка, потому что рынок из-за них становится волатильнее, а нам нужна эта раскачка, рынок должен двигаться, иначе он будет мертвым. Я могу ответственно сказать, что если сейчас дать скидку на ряд проектов в 15–20%, то спекулянты готовы голосовать рублем. Нам нужно, чтобы на рынок вернулись спекулянты.
— Останется ли доля таких частных инвесторов в недвижимость привлекательной в будущем? Ведь у нас с каждым кризисом доходность падает — приходит к общеевропейскому уровню.
— Для статистики — в Москве на сегодняшний день живет и передвигается 25 млн человек. Здесь только людей, которые участвуют в выборах, 15 млн. Плюс пояс Московской области — еще 27 млн. То есть вы понимаете, что примерно 35% страны сконцентрировано в столице. Понятно, что Москва — центр учебных заведений, центр всех ветвей власти. Суперминистерства, суперпредприятия с приставкой «Рос-» — они все здесь. Москва — это финансовый центр. Поэтому спрос здесь всегда будет устойчивым. Люди, приезжающие в Москву, зарабатывают здесь деньги и здесь начинают покупать недвижимость. Мы уже давно видим смещение спроса. Сейчас более половины людей, которые покупают жилье в столичных новостройках, — не москвичи.
И в регионах деньги есть. У нас, чтобы ни говорили, в стране нефть как была, так и будет…
— Но при этом и в регионах много строили в последние годы.
— В регионах из интересных вещей, что я наблюдаю… Тюмень — покупают все. Санкт-Петербург — я не могу сказать, что покупают все, но очень много строят, все равно идут сделки. В Липецке был, в Белгороде, в Воронеже, в Новосибирске, в Екатеринбурге — реально везде есть спрос. Даже в Магадане сегодня есть спрос на новое строительство. В Магадане у меня приятели, занимаются золотодобычей — раньше больше двух тонн в год не производили, сейчас раза в три больше. Причем открываются новые месторождения, идут разработки. И я могу сказать, что сильно страна-то не спит. Конечно, она недостаточно маневренная, много всевозможных дотационных вещей, но появляются так называемые белые ангелы — направления, куда деньги идут. Сельское хозяйство — одно из таких направлений, и оно может дать колоссальный спрос на недвижимость в ближайшее время. Я предполагаю, откуда придет будущий покупатель, и вижу, что не все так плохо.
— На мой взгляд, в 2014 году мы начали понимать, что сегодня не вся недвижимость способна приносить доход, как это было раньше. Появляется конкуренция между проектами. Если с 2008 года покупали все, что строили, то сегодня — вряд ли. Это так, по-вашему?
— Нет. Я могу сказать, что если санкции не отменят, мы еще год побарахтаемся, но спрос пока будет на уровне сегодняшнего дня. Если санкции отменят и вопрос по Украине решится — в течение года страна обратно встанет на рельсы и спрос на недвижимость будет как прежде. У нас ведь очень не хватает жилья в стране. Мы даже к нижайшей среднестатистической европейской норме не подошли.
Второй момент — если наше государство будет не только субсидировать ипотеку, но и снижать ставку, недвижимость опять станет инвестиционно очень привлекательной. Снижение ипотечной ставки на 1% привлекает в покупку порядка 2–3% населения дополнительно. То есть ставка 7–8% привлечет в «недвижку» дополнительно несколько миллионов новых покупателей — а это того стоит, это просто колоссальный спрос. Но важно, чтобы экономика страны росла, потому что то, что у нас ВВП падает в стране, в которой есть все, — странно.
— В 2008 году отлично заработал такой инструмент, как ФЗ-214, сделавший рынок прозрачнее и безопаснее. Сейчас тоже переломное время. Что может так же изменить рынок сегодня?
— Самый главный механизм, который я вижу, — это деньги, это ипотека, это субсидирование. Такие программы должны быть продолжены.
Второе, что толкнет рынок на развитие, — снижение административных барьеров. Потому что только согласование проектов сегодня увеличивает себестоимость квадратного метра на 20–30%.
Борьба с диктатом естественных монополий, которые устанавливают свои правила игры, подключение к сетям — это третье. Электричество, тепло, газ — это то, что диктует, то, что дает в цене квартиры очень большую долю.
Это то, что надо сделать, чтобы экономика задышала, чтобы бизнес развивался.
Если в стабильное время я на эти вещи закладывал 15–20%, зарабатывал свои 7–8%, то сейчас надо закладывать 25–35%, чтобы заработать те же 7–8%, но риск при этом большой. Не всегда взяв площадку или приобретя какой-то проект, вы войдете во все сроки. Как правило, проволочки — вообще по всей России, — процессы согласования увеличивают конечную стоимость жилья. Это самая нужная вещь. С этим идет борьба, запускаются электронные очереди, руководители регионов серьезно над этим работают, но на местах люди еще не перестроились, не готовы пока работать быстро, эффективно и бескорыстно.
— Власть сосредоточилась на поддержке одного сегмента — новостроек. При этом вторичный рынок встал. Но «вторичка» зачастую — это основа для покупки квартиры в новостройке.
— Спрос на «вторичку» упал в два раза. Но все равно она живет. «Вторичка» разделилась на несколько видов. Есть уже «вторичка» в домах, построенных 5–10 лет назад, и продажи там идут. Сегодня сложно с продажами в пятиэтажках, девятиэтажках. Здесь история другая: жильцам таких домов в будущем нужно будет больше платить за капитальный ремонт — намного больше, чем в новостройках. Это те дома, которые пополнят фонд ветхого жилья. Людей надо будет куда-то расселять, создавать фонды для переселения. Вообще, моя политика в том, что в России надо строить порядка 100 млн кв. м жилья в год. Это нижний предел. Мы в прошлом году поставили рекорд — 80 млн кв. м. Нам не хватает жилья. Чтобы это все строить, нужны свои материалы, свои технологии. Кстати, сейчас многие компании начали строить свои ДСК, свои формы, свои технологии — в принципе, это позволит развиваться. Но российская экономика так устроена, что иногда дешевле привозить из-за рубежа, чем покупать у нас. Я могу сказать, что на одном из московских заводов по производству кабеля он дороже в 1,5 раза, чем самый крутой импортный…
— А «вторичка» здесь при чем?
— «Вторичка» здесь при том, что экономика сама все выстроит. Да, будет корреляция цен. К примеру, мы можем взять любую «вторичку» и выставить цену в 3 млн руб. Вы скажете: нет, дорого, вы не готовы. Давайте 2,8 млн руб. 2,7… 2,6… 2,5… А когда цена станет слишком низкой, кто-то из участников рынка дрогнет и продаст или купит. То есть это будет реальная цена за этот товар. «Вторичка» должна получить некоторый дисконт.
— Она не потянет за собой новостройки?
— Не потянет. Новостройки — несколько другой сегмент. У нас сейчас много вещей делается с точки зрения государства для поддержки рынка новостроек. К тому же в старых домах большую долю в ценообразовании будет играть вопрос отчислений на капитальный ремонт. В новостройках этой проблемы нет. Если вы покупаете новостройку, пять лет ваш дом будет на гарантии, за его состоянием должен следить застройщик. А современные дома — монолитные и крупнопанельные — имеют возможность сохранять свое состояние в течение 50 лет. Грубо говоря, все современные технологии более долговечны. Вот это и является сейчас главным фактором, который давит на «вторичку». И «вторичку» покупают слабые слои населения, менее обеспеченные. Раньше «вторичка» всегда была некой лакмусовой бумажкой: если она стоит 140, значит новостройка должна стоить 120. А сейчас идет выравнивание.
— Значит, инвестиционная привлекательность новостроек теряется?
— Нет. Еще раз: «вторичка» разделяется на старое жилье и на новое — то, что построено после 2000 года. Они в цене, они очень хорошо продаются. Со свежим жильем проблем никаких.
— Переуступка — проблема этого года? Ожидается ли рост количества переуступок к концу года, когда с 1 января заработает ряд налоговых нововведений и люди захотят выйти в кеш из той недвижимости, в которой спасали рубли в 2014 году?
— Переуступка — вещь специфичная. Сейчас вы покупаете квартиру за 3 млн, через какое-то время ее стоимость повышается до 5 млн, вы ее реализовываете и зарабатываете 2 млн. Только вы это делаете не в лобовую, а продаете за 3,2 млн руб., а 1,8 млн руб. вам закладывают в качестве компенсации в ячейку банка. Если проводить это в лобовую — то переуступка очень невыгодна. Поэтому так называемые налоговые маневры будут продолжать совершать и частные инвесторы, и просто люди. Во всех странах: в Италии, во Франции, в Соединенных Штатах — везде есть маневры. Плюс возможность получения налогового вычета — этим инструментом можно и нужно активно пользоваться. У нас население уникальное, оно очень креативное. Чем больше нам придумывают всяких историй, тем больше способов мы знаем, как из этих историй выйти.
— Еще в марте многие девелоперы заговорили о необходимости удешевления стоимости квадратного метра — на конференции РБК в Каннах речь шла о среднем чеке 2 млн руб. за квартиру. Как вы думаете, такие квартиры появятся?
— Идея маленького чека понятна. Чем он дешевле, тем больше будет покупателей — это 100%. Но чтобы к этому чеку прийти, давайте посмотрим, кто сейчас продает и что сейчас продается. Продаются проекты, земля под которые приобретена три-четыре года назад. Деньги тогда были какие? Электричество дешевле стоить не стало. Арматура была 18, сейчас стала 32. Оборудование — все импортное, все в лизинг. Если раньше аренда стоила 500 тыс., то сейчас — 900 тыс., потому что выплаты в валюте. Расскажите, где экономить?
— Не знаю. Но люди не купят дороже.
— Согласен. Но сейчас девелоперы уже делятся своей гипотетической прибылью с покупателями. И многие продают с нулевой наценкой либо даже с небольшим убытком. Сейчас задача компаний — удержаться и выжить. В принципе, я ожидал большего, думал — рухнет тьма компаний. С большим трудом, но компании стоят, удерживают позиции. Очень тяжело, но падений не было.
Если посмотреть на расчетные счета этих компаний, увидим долговую нагрузку, которая увеличивается. Сейчас от этого кризиса разжиреют только банки, которые, как и в 2008 году, государство накачало деньгами. Банки вывернули руки застройщикам, заставили идти на беспрецедентные уступки. Застройщики сейчас имеют перед банками долговую нагрузку больше, чем до кризиса.
— Если произойдет банкротство одной или нескольких крупных компаний, какой сигнал это даст рынку и покупателям? Что это — дно? Или кризис только начинается?
— Если одна-две крупных компании сейчас рухнут, то рынок напряжется, но государство, как обычно, в качестве большого сильного доктора придет и вылечит его. То же самое, что делает Москва, — она достраивает за всеми. Москва реально подчистила за всеми проблемными застройщиками все объекты. Тот же «Терлецкий парк» — бывший проект «Московские окна». Мы взяли проект под опеку, сделали ребрендинг — и стройка пошла, и продажи тоже идут.
— Расскажите о проекте, что это такое.
— «Терлецкий парк» — очень сложный проект. Люди более десяти лет ждут и не могут получить здесь жилье. Стройку мы запустили. Вот возобновили строительство старых корпусов, вот идет отделка фасадов (выводит на большой экран в своем кабинете трансляцию с одной из камер со стройки), вот заложены новые корпуса. Сюда мы пришли, объект находится на особом контроле у московского правительства, потому что здесь реально более 500 обманутых дольщиков. Что сделала Москва? Она предоставила застройщику компенсацию в виде дополнительных метров, которые необходимы для достройки. Мы часть метров выкупили на себя и подписали договор на прямое финансирование стройки. Мы так делали в других проектах — в «Царицино-1» инвестировали, выкупив площади, до 7 млрд руб. Здесь мы инвестируем 4,5 млрд руб. Своими деньгами обеспечиваем стройку, сети, благоустройство и т. д. Мы переработали проект достаточно серьезно.
— Когда эти 500 человек наконец-то получат жилье?
— Первые 200 человек получат жилье в конце года, может быть даже несколько раньше. Оставшиеся — к лету следующего года. Это беспрецедентно. Я сам лично встречался с инициативной группой дольщиков, знаю руководителей этой группы, знаю людей, которые покупали здесь квартиры еще в 2006 году. Люди не верили. Но сейчас мы выправили все документы, запустили стройку (работает порядка 700 человек) в круглосуточном режиме. То есть работы идут активно, даже получаем жалобы на шум от стройки.
Мы поменяли фасады, сделали прекрасные МОПы, благоустроили территорию. Я предложил отказаться от качелей, спроектированных в 2006 году, а поставить современные. Благоустройство обойдется нам на 8 млн руб. дороже — но вид-то другой будет.
— А почему сейчас, в 2015 году, открывается много новых проектов? Почему строители не боятся начинать строить?
— Все очень просто. Когда пришел Сергей Семенович Собянин, он перекрыл всем застройщикам кислород примерно на два года. За это время он разобрался с дорогами, развязками, социалкой. После этого кислород начали пускать. Сейчас на рынок выходят те площадки, которые строители начали согласовывать год-полтора назад, и здесь уже совершенно другая философия проектов. Это проекты действительно для людей, и вот тогда резко увеличилось количество согласований. Мэр очень много сделал для того, чтобы город стал лучше. В конце 2015 года — начиная с сентября — на Москву вывалится большое количество предложения. Думаете, спрос упадет? Нет. Когда Москва потеряла два года по количеству строек, Подмосковье впервые опередило столицу по объемам жилья. А ввод большего количества метров в Москве сильно ударит по Подмосковью. Спрос в Подмосковье уменьшится — резко, сильно, примерно на 1–1,5 млн м.
Но еще раз повторю, главный месседж такой: сейчас рынок жив. Дай бог здоровья всем строителям, всем, кто участвует в этом процессе. Надо продолжать работать и продолжать строить, и страна оживет.
— Когда мы пишем о том, что спрос есть и цены будут расти, читатели, судя по комментариям, в это не верят.
— Скажу неверящим: я всегда давал пессимистичные комментарии, начиная с ноября 2014 года. Ко мне многие девелоперы подходили и спрашивали, зачем я это говорю. Сейчас — говорю об оптимизме, и это не какой-то маркетинговый ход. Я это вижу. Я всегда вхожу в рынок в самом низу, мне это выгодно. Ожидаю, что мои сегодняшние инвестиции в 4,5 млрд руб. принесут не менее 6 млрд руб. Всегда надо покупать дешевле, продавать дороже — на этом зарабатывать. Если ты будешь входить в рынок, когда все побегут покупать, попадешь во вторую волну, не в самую доходную. А надо быть первым. Я так делаю уже семь последних лет. И как в том мультфильме про Маугли — Акелла пока не промахнулся.
Беседовал Игнат Бушухин
