Как оптимизировать затраты на недвижимость в кризис
Отсутствие консенсуса в оценке активов между продавцами и покупателями ведет к полному параличу рынка продаж коммерческой недвижимости. Приобретения редки, цены не поддаются обобщению по причине единичного характера сделок. Ожидания игроков определяются тем, с какой стороны переговорных «баррикад» находится субъект: продавец всегда будет настроен оптимистичнее покупателя в отношении прогнозов развития экономики страны в целом и недвижимости в частности.
Ожидания приводят к вынужденно долгому владению активами даже теми, кто был бы склонен их продать. Зачастую активы в инвестиционном портфеле неравноценные. И наряду с активами-генераторами cashflow имеются такие, которые не только не оправдывают свою инвестиционную стоимость, но и создают операционные убытки. Содержание этих активов становится для собственника постоянной головной болью: он думает не о том, сколько сможет заработать, а о том, как бы не оказаться заложником необходимости дотировать актив в операционном цикле — продать же его практически невозможно.
Вот несколько рекомендаций тем, кто оказался в похожей ситуации и кому требуется в первую очередь оптимизировать затраты.
Оптимизация затрат
Необходимо проанализировать затратную часть проекта и выделить наиболее материальные статьи затрат. Как правило, таковыми являются кредитная нагрузка, налоговая нагрузка, коммунальные платежи, эксплуатация объекта. По каждой из статей необходимо выявить потенциал снижения и разработать методику его достижения. Далее приведу несколько примеров.
Кредитная нагрузка. Платежи по займам могут составлять треть и более в структуре выручки актива. Если нормативная чистая рентабельность объекта недвижимости, заполненного арендаторами, на уровне 30% (это очень грубое усреднение, конечно), то кредитная нагрузка в лучшие годы как раз была на этом уровне — банк стремится все доходы от закредитованного актива распределить на себя. С учетом произошедших изменений в балансе курсов валют, а также в связи с ростом ключевой ставки банки пересмотрели для многих заемщиков условия договора в сторону ухудшения, что грозит для многих собственников риском потери недвижимости. Банки это понимают, как понимают и то, что рискуют стать владельцами неудачного актива. Поэтому, когда в объекте нет какой-то умышленной заинтересованности, банки идут навстречу собственнику — если не по пересмотру ставки, то по изменению графика платежей — с тем, чтобы дохода от объекта хватало как минимум на обслуживание займа. Если этой договоренности с банком достичь не удается, самое время подумать о возможностях перекредитования объекта — такие возможности сейчас возникают. При этом собственнику рекомендуется не забывать про стоимость своих денег — возможно, для некоторых окажется выгоднее избавиться от удушающе дорогого внешнего кредита и заместить его своими, более дешевыми, деньгами.
Налоговая нагрузка. Существенный вес затратной части бюджета сообщают имущественный и земельный налоги. Для них существует две методики исчисления: по кадастровой и по балансовой (остаточной) стоимости. Оба раза налоговую базу можно оспорить. В первом случае, при оценке по кадастру, собственнику надлежит заказать отчет оценщика, и если он покажет, что стоимость актива ниже, чем ее оценил нанятый государством оценщик, собственник вправе вынести вопрос о снижении на комиссию при соответствующем административно-территориальном образовании. Далее судьба вопроса будет существенно зависеть от воли властей, и практика решений комиссий довольно сильно разнится от региона к региону. К чести Москвы и области надо сказать, что на комиссиях к собственникам относятся уважительно и объективно, и если снижение обосновано, его дают осуществить. В случае недовольства собственника прохождением комиссии он может обратиться в суд и, доказав свою правоту, получить возможность снижения кадастровой стоимости уже в судебном порядке. У многих юридических компаний есть специализированная практика по вопросам такого рода. Важно знать, что распространить действие снижения можно на период с начала года, в который была сделана переоценка. Действует новая кадастровая стоимость в течение двух лет минимум — до следующей государственной оценки имущества. В случае если собственник продолжает платить налог на имущество по остаточной стоимости, он вправе провести в бухгалтерском учете переоценку актива на счете и с периода, следующего за годом, в котором была проведена операция переоценки, начать платить налог со сниженной базы исчисления. Также для собственников зданий класса В и С существует возможность уменьшить свои расходы на налоги сразу по нескольким статьям в случае перехода на УСН. Для этого собственники обычно используют схему продажи компании-балансодержателя физлицам, которые должны быть владельцами этой компании не менее чем на 76%. Для собственников качественных зданий такой путь, к сожалению, закрыт, поскольку балансовая стоимость актива превышает допустимый для применения УСН порог.
Решения
Снижение коммунальных расходов, несмотря на большую абсолютную величину суммы, обычно вносит небольшой вклад в оптимизацию бюджета, так как коммунальные расходы чаще всего являются перевыставляемыми арендаторам. Вместе с тем собственник несет расходы по общественным зонам и «потерянным» площадям, а также снижение коммунальных расходов можно использовать в переговорах с арендаторами как аргумент в пользу удержания ставки аренды: «смотрите, мы сократили коммунальные платежи на столько-то рублей на кв. м, ввиду этого рассчитываем на…». Для снижения коммунальных расходов имеет смысл сделать аудит энергетических систем здания и в соответствии с рекомендациями и выводами провести набор энергосберегающих мероприятий. Из самых простых, но материальных — провести замену светильников на энергосберегающие.
Затраты на эксплуатацию. Обычно они складываются из затрат на управляющую компанию (в данном случае имею в виду только facilitymanagement) и связанных затрат. Для снижения затрат на управляющую компанию существует множество рыночных механизмов: начиная с тендера на аналогичный объем услуг, заканчивая соглашением о включении дополнительных услуг в фиксированную стоимость работ. Опять же разумно обращать внимание на то, какой объем затрат на УК лежит на собственнике, а какой перераспределяется на арендаторов. Дополнительные расходы, необходимые для содержания здания, можно делить на срочные и важные, несрочные и важные, неважные и срочные, несрочные и неважные. Если бюджет текущего года эксплуатации напряженный, то разумно будет выполнять работы только из категории «важные и срочные», прочие же отложить на периоды, когда ожидаются более высокие доходы. Это упражнение, безусловно, требует разумности и аккуратности, потому что отсутствие грамотных решений в этой сфере может не только не сократить затраты, но создать дополнительные — например, ввиду внезапных предписаний госорганов (а проверки ужесточаются) или нештатных ситуаций.
Последнее и ключевое, о чем хочется сказать: управление вынужденно владеемыми активами нельзя сводить только к оптимизации затрат. Безусловно, мы должны быть ориентированы и на увеличение их стоимости. Повышение стоимости актива — функция его юридической чистоты и создаваемого денежного потока. Обсуждать увеличение выручки можно очень пространно, но все сведется к анализу возможностей заключения договоров с арендаторами на наиболее выгодных для собственника условиях. В силу многофакторности процесса сдачи в аренду его разбор сейчас опущу и остановлюсь на чистоте документов. Не секрет, что большинство объектов, как в Москве, так и в регионах, имеют те или иные недочеты в оформлении прав. Их исправление — процесс не столько капиталоемкий (если не делать это, конечно, в режиме пожарной команды), сколько емкий по времени. В кризис время дешево стоит, и поэтому в этот период разумнее сосредоточиться на документах. Зачастую именно документальная чистота актива оказывается фактором, определяющим цену или сам факт сделки. Поэтому, кроме оптимизации затрат, имеет смысл уделить внимание качеству оформления прав на объект и, если проблемы имеются, заняться их исправлением. В момент выхода из кризиса это будет очень существенным аргументом повышения стоимости актива.
Наталья Круглова специально для «РБК-Недвижимости»
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции
