Мнение: Девелоперы пока еще живут за счет старых кредитов

[FL]— В[/FL]ы уже почувствовали кризис?

— Конечно почувствовали — доллар стал в два раза дороже, при этом у нас часть займов в валюте, а продажи в рублях.

— Как он отразился на вашей компании?

— Мы переживали кризис 2008 года, и опыт есть. Существуют стандартные антикризисные меры — это, в первую очередь, снижение затрат. Мы пересмотрели структуру управления и полностью отказались от руководителей проектов, то есть перешли к функциональной структуре управления, где есть подразделения земельно-имущественных отношений, проектирования и согласования, строительства, коммерческий отдел. Должен отметить, что когда у вас до семи проектов, то, на мой взгляд, данная структура позволяет добиться максимальной эффективности. Это помогло снизить численность сотрудников на 20%, что в свою очередь повысило эффективность компании. Также мы уменьшили занимаемую площадь, передоговорились с владельцем здания и снизили ставку аренды. Не полетели на MIPIM в этом году. Это, конечно же, болезненные и тяжелые процедуры (имеется в виду увольнение сотрудников), но мы вынуждены были пойти на такие меры, чтобы сохранить костяк компании и пережить сложное время.

Но есть и позитивные моменты: стало больше времени, и наконец-то занялись НИОКР. Собираемся строить дома из металлокаркаса. Хотим серьезно продвигать это направление в жилищном девелопменте, так как видим в такой технологии строительства ряд неоспоримых преимуществ. Во-первых, это скорость. Вместо обычных восемнадцати строительство занимает девять месяцев, а это сейчас крайне важно, так как все меньше людей сегодня покупают новостройки на этапе котлована и все больше выбирают уже готовые дома. Во-вторых, заводское изготовление. Каркас многоэтажного дома изготавливается на заводе с высокой точностью, а на площадке идет простая сборка — это как конструктор LEGO. В-третьих, экологичность. Из-за того что стройка превращается в сборку, мы получаем меньше шума и пыли на самой площадке. Наконец цена. Строительство домов из металлокаркаса дешевле на 5–10% за счет того, что здание получается в два раза легче, плюс экономия на кредите за счет срока. Причем чем выше здание, тем экономия больше. Таким образом, как ни странно, кризис заставляет взбодриться и искать более эффективные решения в процессе управления компанией и в девелопменте в целом.

— Насколько сильно просел сегмент коммерческой недвижимости?

— Сделок стало меньше, но цены в рублях не просели. Собственники зданий считают по-старому в долларах и незначительно уступают в цене, тогда как покупатели уже переориентировались на цены в рублях. Кроме того, растет конкуренция среди офисных центров, что хорошо для потребителя, который стал более разборчив. Покупатель устраивает тендер среди продавцов, пользуется моментом.

Проекты без конкурентных преимуществ, построенные в расчете на то, что рынок все съест, испытывают трудности. Тяжело приходится и тем, кто еще только строится.

Но парадокс в том, что хороших готовых зданий не так много и они все равно пользуются спросом. 

Например, один из наш объектов коммерческой недвижимости находится на Рублево-Успенском шоссе на пересечении с МКАД. Интерес к нему проявляют даже западные компании. Так, одна из них проводит тендер на покупку здания на западе Москвы. Осталось два финалиста — наше и еще одно здание. И это несмотря на санкции.

Кроме того, построенное здание — это готовые метры. И у собственника всегда остается вариант «нарезки» на небольшие офисы по 250–500 кв. м. Это, с одной стороны, трудозатратно, но с другой — быстрый способ выйти в кэш.

— А какая сегодня «температура» у рынка жилой недвижимости — кризис уже догнал его или самое худшее впереди?

— Нет, еще не догнал. Рынок девелопмента в силу длительности многих процессов не так быстро реагирует на кризис, как рынок готовой продукции. Поэтому сейчас девелоперы пока еще живут за счет старых кредитов и финансовой подушки, сформированной от бума продаж конца 2014 года. Вопрос — на сколько этого хватит?

Стройка требует денег каждый день, и если ты остановился, особенно в жилье, то теряешь доверие покупателя и попадаешь в «порочный круг». Нет стройки — нет покупателя — нет денег — нет стройки… и так по кругу. Поэтому некоторое время девелоперы еще продержатся спокойно. Но кончится ли за это время кризис, геополитические проблемы, научимся ли мы жить в новых условиях? У меня пока нет ответов на эти вопросы. Время покажет.

— Наверное, самое больное место девелопера — банковское финансирование, которое значительно подорожало. На каких условиях сегодня работают банки? Кто в настоящее время может и не может претендовать на проектное финансирование? 

— Действительно, без банковского финансирования девелоперского бизнеса нет, так как это очень емкий бизнес по деньгам. Например, нам банки в конце 2014 года повысили ставки на 3% в рублях по уже выданным кредитам, это терпимо. А вот новые проекты начиная с декабря 2014 года банки вообще не финансируют. Кредиты пока никому не выдают, а если бы и выдавали, то брать деньги под 20% годовых — значит остаться без штанов. У девелоперов просто нет такой маржи. Только сейчас банки начинают рассматривать новые заявки, причем исключительно по проектам в Москве. 

В марте ЦБ 2015 года понизил ключевую ставку с 17% до 14%. Хотелось бы верить, что в ближайшее время будет снижение ставок и для девелоперов. Кроме того, у банков и девелоперов сейчас большие надежды на новые ставки по ипотеке. Как мы знаем, с марта государство субсидирует ипотечные ставки — отличная мера для поддержки рынка. Ждем, как на это отреагирует покупатель. Поймем через два месяца, оживит это спрос или нет. На нашем примере могу сказать, что за первые две недели работы госпрограммы мы уже увидели увеличение спроса в два раза.

— Ожидаете ли вы банкротств и замороженных строек? Кто сегодня находится в зоне риска? 

— Банкротства, к сожалению, будут, так как ликвидности стало меньше. Девелоперы живут от входящего денежного потока покупателя, а он с этого года уменьшился. Есть другой источник финансирования – банки, но они, как я уже сказал, денег пока тоже не дают. Соответственно, компании вскоре начнут испытывать трудности с ликвидностью, перестанут строить и потеряют доверие покупателей, что приведет к отсутствию денежного потока и банкротству. В первую очередь это коснется мелких компаний с точечной застройкой, у которых нет за спиной крупных банков и капиталов.

— Понятно, что на рынке жилья самый уязвимый — первичный сегмент. Насколько сегодня рискованно вкладываться в «первичку»? Как выбирать проекты, чтобы не прогадать?

— «Первичку» покупать будут, и ее нужно покупать, так как цены сейчас в новостройках хорошие. Но здесь следует быть более внимательным. Безопаснее покупать квартиры на высокой стадии готовности. Придется переплатить, но и рисков меньше. И нужно узнать побольше про застройщика, не лениться. 

— Есть ли в текущей ситуации шансы у инвесторов? Или о таком виде инвестирования сегодня лучше забыть?

— Сейчас хорошее время инвестировать для тех, кто верит в рынок и, главное, у кого есть деньги. Нам предлагается много проектов, о которых мы раньше даже не мечтали, ведем переговоры по их покупке. Но в первую очередь мы сосредоточены на том, чтобы достраивать уже начатые объекты.

— В каких мерах господдержки сегодня нуждается строительная отрасль? 

— Если брать непосредственно столицу, то многие в курсе, что в последние годы смена ВРИ (вид разрешенного использования) в Москве подорожала, плюс процесс перевода его из одного в вида в другой стал гораздо сложнее. И не всегда предусмотрена рассрочка по оплате смены ВРИ. Например, у нас есть проект с землей в собственности и с запретом на строительство. Плата за смену и снятие запрета составляет 1,2 млрд руб., а рассрочки нет. Было бы очень здорово, если бы положительные изменения коснулись данного вопроса. Это упростит жизнь девелоперам.

Уже принятое стимулирование ипотеки со стороны государства — очень своевременная поддержка. Но глобально, на мой взгляд, государство не может и не должно вытаскивать рынок. Рынку необходимо самому найти решение и точку равновесия. Главная задача государства — создать условия для ведения бизнеса и избежать серьезных потрясений в стране. 

Сейчас мы много говорим о кризисе, вспоминаем «золотой» 2007 год и ропщем, что стало хуже. А почему бы не вспомнить 1980-е, 1990-е, когда очереди, карточки, 4 сотки под ЛЭП? Поэтому в целом жить стало лучше, а рынок приспособится и отрегулирует все сам. К тому же кризис — явление временное, он точно пройдет.

Игнат Бушухин