Мнение: как кризис изменит ландшафт рынка недвижимости

Основной темой международной инвестиционной выставки MIPIM-2015 в Каннах (по крайней мере в российском секторе) стал кризис: есть он на рынке или нет. Несмотря на то что лейтмотивом официальных заявлений участников дискуссий было мнение, что кризис – это не кризис, а платформа для развития новых возможностей, хочу воздержаться от неоправданного оптимизма и от угнетающего пессимизма.

Для взвешенного анализа целесообразно заменить слово «кризис» с его избыточной эмоциональной окраской иным определением, более точно описывающим ситуацию. Мне кажется, слово «кризис» не является самостоятельным определением. Не существует кризисов вообще. Для меня кризис – это слом, процесс отмирания значительной части ранее действовавших правил и закономерностей и возникновение иной обновленной парадигмы. Соответственно, для формирования «дорожной карты» успеха в новых условиях необходимо верно оценить основные парадигматические сдвиги. С моей точки зрения, существует четыре группы подобных сдвигов или изменений:

• изменения внутри каждого из сегментов рынка;
• изменение баланса существующих сегментов и появление новых;
• изменение стратегических компетенций участников рынка и «расчистка» рынка в целом;
• изменение структуры и источников финансирования.

Изменения внутри сегментов рынка

Фаза экономического и инвестиционного подъема характеризуется потребительским ажиотажем, на фоне которого достаточно легко «абсорбируется» любой объем адекватного предложения. Всеобщая эйфория на фоне известных избытков ликвидности приводит к тому, что покупатели и инвесторы совершают сделки без скрупулезного анализа реальной полезности и качественных характеристик таких объектов. Поставщики все чаще «забывают» уделять внимание мелочам и нюансам интегрального качества. Ситуации, аналогичные сегодняшней, когда критерий best value for money приобретает критическое значение. Потребителя надо убедить не только в том, что объект качественный, а в том, что он вообще нужен «здесь и сейчас». Кризис не прощает и мельчайшие неточности в позиционировании, проектировании, качестве, ценообразовании: девелоперы вынуждены уделять значительно больше внимания следующим процессам:

• предварительным исследованиям с целью понять, какой именно продукт нужен конечному потребителю, цену продукта и условия сделки;
• глобальной экономии издержек при глобальном же повышении интегрального качества.

Несмотря на неоднозначный глобальный инвестиционный климат, мы, скорее всего, увидим расцвет действительно инновационных технологий, способных решить данную задачу. Все эти факторы повлияют как на количество проектов (внутри каждого из сегментов), так и на количество субъектов, их реализующих.

Изменение баланса существующих сегментов

Для меня совершенно очевидно, что наибольший рост (правильнее даже сказать – наименьшее падение, что равносильно росту относительно остальных активов) покажут следующие секторы:

• жилье экономкласса более доступное и более высокого качества в рамках комплексной застройки с развитой инфраструктурой;
• небольшие торговые центры шаговой доступности с товарами первой необходимости;
• объекты инженерного обеспечения (по крайней мере в части, обеспечивающей снижение издержек проживания);
• локальные индустриальные и логистические парки;
• объекты социального и смежного с медицинским обеспечения.

В качестве полноправных сегментов заявят о себе проекты, связанные с жильем специализированного назначения, а именно резиденции для проживания и реабилитации пожилых людей; сервисные апартаменты для среднесрочного проживания молодых специалистов и молодых семей. Все масштабнее будет становиться процесс разделения функций «владения» и «использования» жилых объектов, и мы увидим долгожданный расцвет арендного бизнеса.

Сужение стратегических компетенций участников рынка

Определенно рынок очистится от большого количества сервисных компаний, производивших продукт (услуги) с несуществующими полезностями. Прошедшая инвестиционная эйфория не позволяла иной раз очерчивать границы между смыслами и симулякрами, однако сейчас бессодержательность имитационной деятельности некоторых стала предельно очевидной.

Грядут и более глобальные изменения. До последнего момента ландшафт рынка был представлен инвестиционно-девелоперскими (финансово-строительными) холдингами полного цикла, которые, привлекая, как правило, банковское финансирование, инвестировали и управляли реализацией всех фаз жизненного цикла проекта. В ситуации неопределенности такая схема становится все менее жизнеспособной, так как накапливает транзакционные и операционные издержки с одной стороны и концентрирует на одном субъекте риски, имеющие принципиально разную природу. Убежден, что в ближайшее время мы станем свидетелями дрейфа основных игроков в сторону значительного сужения стратегических компетенций. Новая «картина мира», вероятнее всего, будет выглядеть следующим образом.

Ленд-девелоперы станут инвестировать в приобретение земельных участков, оптимизацию их правового статуса, проектную и инженерную проработку и передавать «подготовленные» участки застройщикам для развития на безденежной основе в обмен на долю будущих площадей или иные формы долевого участия в собственности будущих объектов.

Застройщики, избавившись от необходимости отвлекать значительные средства и тратить время и усилия на формирование и подготовку «земельного банка», смогут гораздо эффективнее вести девелопмент.

Построенные (то есть свободные от строительных и титульных рисков) объекты будут выкупаться инвесторами, в том числе (а может – в первую очередь) субъектами коллективных инвестиций для последующей коммерческой эксплуатации или спекулятивных перепродаж.

Изменение структуры и источников финансирования

Очевидно, что в существующих обстоятельствах банковская система не может, с одной стороны, принимать исключительно на себя все риски инвестиционно-девелоперского процесса, а с другой – она не обладает достаточной ликвидностью для этого.

На руках у населения и в системе пенсионных накоплений аккумулированы огромные средства, которые не находят пока привлекательных объектов для инвестирования. Банковская система не позволяет достигнуть приемлемых (опережающих инфляцию) уровней доходности, а спекулятивные инструменты фондового рынка несут в себе неприемлемые риски. Сочетание этих двух факторов заставляет предположить, что в самое ближайшее время сформируются новые бизнесы (или консорциумы существующих игроков) на стыке девелопмента и инвест-банкинга. Они-то и будут формировать и продвигать на рынок широкий спектр инвестиционных инструментов, понятных и приемлемых как для частных инвесторов, так и для пенсионных фондов.

Идеальными объектами для аллокирования финансов такого рода являются как раз инвестиции в земельные участки и инвестиции в приобретение построенных объектов.

Вероятнее всего, уже на старте проектов, по крайней мере если речь идет о масштабных проектах, будут складываться альянсы: фонд, инвестирующий в покупку и развитие земли, застройщик, который эту землю «берет в развитие», и фонд, который выкупает у застройщика готовый объект.

В такой «конструкции» за банковским финансированием остается финансирование собственно застройки, что при отсутствии титульных и коммерческих рисков является более чем приемлемым для банковской системы даже в существующем виде.

Управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции