Перспективы развития специализированного жилья в России
Снижение общеэкономической конъюнктуры в РФ, старение населения, которое влечет за собой уменьшение числа новых потребителей на рынке, и избыточное, причем часто некачественное строительство в период строительного бума 2000-х годов привели к падению спроса и замедлению роста цен во всех сегментах рынка недвижимости. В новых условиях выживают далеко не все девелоперы, а наибольшие шансы на, как минимум, достойное существование, имеют те, кто осознает необходимость создания проектов, более четко ориентированных на конкретного потребителя. В том числе – создание проектов, направленных на реализацию специфических потребностей тех или иных групп населения.
Очевидно, что рынок недвижимости для массового потребителя сегодня не то чтобы стагнирует, но уже не демонстрирует того взрывного роста, который мы наблюдали еще 6-8 лет назад. Не секрет, что покупатели с каждым днем предъявляют все больше требований к приобретаемому жилью. Между тем, до сих пор и Московский регион, и другие заполонены низкокачественными и маловостребованными проектами, реализация которых начиналась еще до кризиса. Такие проекты негативным образом влияют на "здоровье" всего рынка, но это краткосрочный фактор – неликвидное предложение рано или поздно будет реализовано по сниженным ценам, а появление нового объема "неликвида" в условиях жесткой конкуренции между застройщиками станет невозможным.
Впрочем, даже на сегодняшнем, близком к насыщению, рынке есть ниши, которые не заполнены в принципе. Речь идет о форматах, ориентированных не на абстрактного массового потребителя, а на конкретные целевые группы. Например, о проектах, предназначенных для студентов, пожилых людей, молодых семей, специалистов в какой-то выбранной отрасли и так далее. При этом потребностям выбранной потребительской группы должны соответствовать и планировки, и размеры площади, и конструктив самого здания, и инфраструктура. Так, резиденции для пожилых должны учитывать все моменты, которые необходимы для квалифицированного ухода за ними. А дома для молодежи, прежде всего, быть доступными этой категории людей по цене, и не очень велики по площади.
Что касается самых востребованных специализаций – на мой взгляд, первостепенным будет создание резиденций для пожилых людей. По прогнозам официальной статистики, к 2030 году доля пенсионеров в России увеличится до 29%, что составит почти треть населения страны. Между тем, на сегодняшний день объем предложения мест в заведениях для пожилых людей в России составляет всего 250 тыс. единиц. Реальный рост количества койко-мест для пожилых людей в государственном секторе в год равен 1% при уровне спроса в 10%. Очевидно, что без привлечения коммерческих компаний государство будет не в состоянии обеспечить предоставление качественных стационарных услуг всем нуждающимся людям старшего возраста. Поэтому мы, к примеру, уже сейчас начинаем инвестировать в проектирование и строительство частных социальных учреждений для комфортного постоянного проживания пожилых граждан. Это принципиальное новое для российского рынка недвижимости направление, но перспективность его очевидна. Предполагается, что сдача резиденций в управление операторам обеспечит прибыль на уровне 8-11% годовых от арендного бизнеса – хороший показатель, особенно если учитывать текущую "холодность" рынка.
Еще одним крайне востребованным продуктом могут стать жилые комплексы, предназначенные для среднесрочного (от 1 до 5 лет) проживания студентов и молодых специалистов, либо начинающих самостоятельную жизнь, либо приезжающих в регион для работы на предприятиях агломерации. Как известно, сегодня эта группа потребителей – и особенно в Московском регионе – формирует основную долю спроса на арендное жилье. Причем с каждым годом растут как требования молодых арендаторов к съемным квартирам, так и их усталость от "дикого" рынка аренды. Если установить адекватный уровень ставок в специализированных жилых комплексах для молодежи, до 90% молодых арендаторов предпочтут именно такое цивилизованное предложение.
Разумеется, специализированность проекта не отменяет необходимости делать его качественным. Но отечественным девелоперам в этом плане повезло – огромный опыт строительства жилых объектов, ориентированных на узкий круг потребителей, аккумулирован европейскими специалистами. Поэтому наша задача сейчас – "подсмотреть" на Западе и грамотно адаптировать лучшие зарубежные решения к российской действительности.
Управляющий партнер ГК "Глубина" Дмитрий Гусев специально для "РБК-Недвижимости"
