Менять или не менять квартиру в кризис

Естественное желание любого из нас при сделках с недвижимостью – сэкономить и не продешевить.

Сэкономить при покупке – это найти дешевле и грамотно отторговать. Не продешевить при продаже – удержать цену, а лучше продать дороже всех.

И не секрет, что двойная нагрузка ляжет на тех, кому надо продать свою недвижимость дороже и купить чужую (обычно в лучшем состоянии и большей площади) – дешевле. Это и есть альтернативная сделка. То, что в прошлом называлось обменом квартир, теперь в профессиональной среде зовется альтернативой и проводится как сделка по одновременной продаже и покупке недвижимости.

Как понять, что пришла пора действовать, и как добиться максимально хорошего эффекта от такой сделки?

Давайте разберем две стандартные альтернативные сделки:

1) продать более дорогую недвижимость и купить более дешевую, чтобы денежную дельту оставить себе или разъехаться на две и более квартир;

2) продать более дешевую недвижимость, купить дороже, доплатив за улучшение жилищных условий «живыми» деньгами и/или кредитными средствами (ипотека).

В первом случае подразумевается ухудшение жилищных условий: смена района, понижение уровня дома, нужда в свободных денежных средствах (кредиты, бизнес и т. п.), разъезд (родителей и детей, бывших супругов, наследников и т. п.).

Как бы там ни было, при продаже более дорогой квартиры и покупке более дешевой или нескольких менее габаритных принципиальное значение имеет цена продаваемой недвижимости. Чем она выше, тем на большую дельту можно рассчитывать, на более качественную малогабаритную квартиру можно настраиваться.

В идеале продавать квартиру надо в период пика цен, а покупать – в период стагнации.

В стандартной некризисной ситуации с учетом сезонности рынка недвижимости самый поздний срок нахождения покупателя на свою недвижимость – апрель и ноябрь; самые удачные месяцы для «улова» альтернативной квартиры (квартиры на покупку) – май-июнь, декабрь-январь.

Но, как показывает практика, фактор сезонности не работает в период нестабильной экономической ситуации, волна продаж и покупок сдвигается. В 2014 году активность сентября пришлась на конец ноября, а стагнация января 2015 года перенеслась на конец февраля и март.

Если ваша цель продать квартиру на вторичном рынке и купить в новостройке, то сделка так или иначе разделена на два этапа и предусматривает временной gap. Это не классическая, сведенная воедино альтернативная сделка.

В такой ситуации моя рекомендация – продавать «вторичку» на пике (ориентировочно до мая 2015 года), ждать снижения цен от застройщика и/или частного инвестора, закупившего объект на этапе котлована (уже начиная с мая 2015 года рынок начнет снижаться и терять в процентах). Вопрос сохранения, а желательно и приумножения свободных денег в период ожидания новой сделки каждый решает по-своему: банковские вклады, разбивка по валютам, хранение под подушкой и т. п.

Если ваша цель продать квартиру в новостройке и купить на вторичном рынке и желательно с ремонтом, рекомендация та же с одной лишь оговоркой: квартира на вторичном рынке начнет постепенно снижаться в цене ближе к осени 2015 года, а цена новостроек к тому моменту может снизиться несоразмерно и невыгодно.

По нашему мнению, предложенная Центробанком РФ 12–13%-ная ипотечная ставка при покупке квартир в новостройке не является достаточно сильной мотивацией с учетом удорожания ремонта за последний год более чем на 50%. Подобные вложения если и окупятся, то очень и очень нескоро.

В этой связи прогнозируем, что цены на жилье в новостройках все-таки начнут снижаться.

Причем сначала они начнут снижаться в силу желания частных инвесторов уйти в деньги, зафиксировав свою прибыль в более чем 20% от этапа котлована. Этим снижением сильно пошатнутся амбиции застройщика, который, как бы плотно ни кредитовался, нуждается в простых вещах: выплате зарплат, содержании офиса, проведения рекламных кампаний. Соответственно, застройщик также будет вынужден устраивать дополнительные акции и предлагать квартиры по специальной цене, что, собственно, уже наблюдается на рынке новостроек.

Дальше каждый здравомыслящий покупатель, пытаясь торговаться с продавцами «вторички», будет давить на общее снижение стоимости на рынке недвижимости, чем и спровоцирует постепенную коррекцию цен на нее. Именно в этот период, а лучше еще позднее, следует начинать подыскивать себе квартиру на вторичном рынке.

Конечно, продавцы свободных квартир будут стараться удерживать цены, намекая, что им не срочно и что, вообще, покупка в декабре 2014 года обошлась для них в очень крупную сумму. Но не будем забывать про пул альтернативных квартир на «вторичке», которых, по разным подсчетам, от 60% до 80%, и их владельцев чужие переплаты и готовность годами продавать обычно мало волнует.

Эти продавцы чаще всего адекватно торгуются, если им удается довести аналогичные аргументы по сниженному спросу на рынке до продавцов других альтернативных квартир.

Общее снижение цен выгодно как раз второй категории альтернативных сделок, идущих на улучшение жилищных условий.

И причина здесь проста и естественна – доплата в виде ипотеки или живых денег сокращается со снижением цен как на свою, так и на альтернативную квартиру. Другими словами, продавая сегодня двухкомнатную квартиру в хорошем доме на юго-западе столицы, можно выручить 21 млн руб., купить трехкомнатную в том же районе и аналогичном по категории доме за 28–30 млн руб. Итого доплата составит 7–9 млн руб. В период падения цен стоимость двухкомнатной квартиры будет снижаться медленнее стоимости трехкомнатной (квартира меньшей площади в кризис ликвиднее). К примеру, аналогичные двухкомнатные квартиры в 2009 году потеряли в цене 10%, в то время как трехкомнатные в тот же самый период теряли от 15%. И неважно, доплата произойдет живыми деньгами или посредством ипотеки, так или иначе это выгоднее, чем закрывать альтернативную сделку на пике цен.

С учетом этого разъезд на две и более квартиры выгоднее делать все-таки на пике цен, так как стоимость квадратного метра в малогабаритных квартирах снижается менее охотно, чем в дорогостоящих. И если сейчас, продавая трехкомнатную квартиру и приобретая две однокомнатные, горе-продавцы выйдут на сделку с минимальной доплатой или вообще без нее, то в период общего снижения цен вполне вероятна необходимость доплаты.

Надежда Телеш, специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции