Антикризисные кварталы: как строится Новая Москва
Новая Москва остается привлекательной для застройщиков жилой недвижимости, но девелоперы офисных и торговых центров идут сюда неохотно. Всему виной кризис и отсутствие развитой инфраструктуры, которая и ранее влияла на низкий спрос со стороны арендаторов, объясняют эксперты и участники рынка. Тем не менее застройщики офисных и торговых центров также заявили о запуске ряда крупных проектов в Новой Москве. Всего в этом году запланировано к вводу 650 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, что почти в три раза меньше, чем жилой. Для сравнения: в целом в Москве в 2014 году введено 8,8 млн кв. м, из которых на жилье пришлось около 3,2 млн кв. м, а большая часть – на коммерческую недвижимость.
Московские чиновники отмечают, что темпы строительства в Новой Москве постоянно увеличиваются, и считают, что в ближайшие годы на присоединенных территориях будет вводиться основной объем недвижимости Москвы.
Инфраструктура
На большей части Новой Москвы отсутствует железнодорожное сообщение со столицей в ее старых границах, что приводит к высокой транспортной нагрузке на Киевское и Калужское шоссе. Одним из решений этой проблемы и самым ожидаемым событием для жителей новых территорий станет открытие в 2015 году станций метро «Саларьево» и «Румянцево».
Власти пытаются решить проблему с трафиком: в 2014 году реконструированы две дороги: от Киевского до Калужского шоссе (деревня Саларьево – деревня Мамыри) и от Боровского до Киевского шоссе (от деревни Рассказовка до города Московский).
Помимо этого, к 2018 году планируется построить и реконструировать девять дорог протяженностью более 100 км. В настоящее время ведутся работы по реконструкции дороги в поселке Коммунарка с выходом в район Южное Бутово. Движение по ней планируется открыть к 1 июля 2015 года.
В департаменте развития новых территорий также сообщили, что уже строятся дороги от Боровского до Киевского шоссе к деревне Ботаково через Рогозинино и Верховье. В этом году начнут строить дороги М-3 «Украина» через город Московский к деревне Сосенки и Ямонтово до поселка Коммунарка. Также приступят к строительству подъездов к эстакаде на 33 км Киевского направления железной дороги.
Новостройки
По предварительным данным, в 2015 году в Новой Москве к вводу запланировано более 1,5 млн кв. м, однако в связи с текущей ситуацией в экономике некоторые проекты могут быть заморожены и объем ввода сократится, прогнозирует руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк.
Последнее время доля ипотечных сделок занимала в проектах Новой Москвы более половины объема реализованного спроса. По оценке Владимира Богданюка, в связи с ужесточением условий кредитования (ликвидация программ без первоначального спроса и программ для заемщиков с «серым» доходом, повышение первоначального взноса до 30%) и увеличением ставки кредитования минимум до 16% в целом спрос может сократиться более чем на 20%.
Сейчас на первичном рынке Новой Москвы преимущественно реализуются проекты классов эконом и комфорт, при этом более 70% занимает комфорт-класс. По данным риелторов, средняя цена в новостройках Новой Москвы составляет порядка 105 тыс. за 1 кв. м, и за год она выросла более чем на 15%. В Est-a-Tet прогнозируют, что цены могут стагнировать, при этом прямого снижения не ожидается, локальная просадка по отдельным проектам будет маскироваться под специальные акции и скидки.
Крупнейшие проекты новостроек, которые выйдут на рынок в 2015 году
| Адрес | ГК | Описание | Кол-во комн. | Диапазон площадей, мin/мax, кв. м | Диапазон цен, Min/Max, руб./кв | Диапазон стоимости, Min/Max, млн. руб | Девелопер |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| г. Москва, НАО, п. Коммунарка, ЖК «Москва А-101» | 1 кв. 2015 – 2 кв. 2017 | монолитно-кирпичный | 1 | 41–55 | 86 000–120 000 | 3,9–6 | Авгур Эстейт |
| 2 | 55–80 | 78 000–118 000 | 5,5–8,0 | ||||
| 3 | 82–125 | 74 000–100 000 | 6,5–12,0 | ||||
| г. Москва, НАО, п. Газопровод, ЖК «Зеленая Линия» | 2–3 кв. 2015 | монолитно-кирпичный | 1 | 42 | 120 000 | 5 | Авгур Эстейт |
| 2 | 67 | 112 000 | 7,5 | ||||
| 3 | 83–61 | 100 000–120 000 | 9,0–10,5 | ||||
| г. Москва, пос. Сосенское, ЖК «Бунинский» | 4 кв. 2015 – 1 кв. 2016 | панельный | 1 | 43–44 | 126 000–150 000 | 5,5–6,5 | ГК ПИК |
| 2 | 55–64 | 120 000–140 000 | 6,9–8,8 | ||||
| 3 | 77–101 | 105 000–145 000 | 8,5–15,0 | ||||
| 4 | 98 | 116 000–124 000 | 11,0–12,0 | ||||
| г. Москва, пос. Сосенское, ЖК «Бутовские аллеи» | 1–3 кв. 2015 | монолитно-кирпичный | 1 | 35–43 | 105 000–123 000 | 4,0–5,2 | ГК Шатер |
| 2 | 49–56 | 113 000–123 000 | 5,6–6,8 | ||||
| 3 | 71–73 | 108 000–119 000 | 7,7–8,7 | ||||
| г. Москва, НАО, д. Язово, ЖК «Новое Бутово» |
2–4 кв. 2015 | монолитно-кирпичный, панельный | 1 | 36–47 | 115 000–140 000 | 4,6–5,5 | МД Групп |
| 2 | 57–65 | 97 000–121 000 | 6,1–7,5 | ||||
| 3 | 73–81 | 96 000–116 000 | 7,7–9,0 | ||||
| г. Москва, НАО, с. п. Десеновское, ЖК «Новые Ватутинки» Центральный | 3 кв. 2015 – 3 кв. 2016 | панельный | 1 | 34–41 | 103 000–108 000 | 3,6–4,4 | Инвесттраст |
| 2 | 56–58 | 90 000–97 000 | 5,3–5,7 | ||||
| г. Москва, НАО, с. п. Десеновское, ЖК «Новые Ватутинки» Южный | сдан ГК | монолитно-кирпичный | Ст. | 37–38 | 111 000–140 000 | 4,1–5,4 | Инвесттраст |
| 1 | 39–47 | 107 000–140 000 | 7,0–9,0 | ||||
| 2 | 60–64 | 117 000–140 000 | 8,7–9,7 | ||||
| 3 | 81–85 | 108 000–115 000 | 4,8–5,7 | ||||
| Москва, г. Московский, ЖК «Первый Московский» | 4 кв. 2015 – 4 кв. 2016 | панельный | 1 | 38–42 | 116 000–142 000 | 4,8–5,7 | Абсолют Недвижимость |
| 2 | 52–64 | 102 000–127 000 | 6,0–8,2 | ||||
| 3 | 72–103 | 85 000–123 000 | 7,1–12 | ||||
| 4 | 104 | 86 000–87 000 | 9 | ||||
| г. Москва, НАО, пос. Внуковское, д. Рассказовка, ЖК «Переделкино Ближнее» | 3 кв. 2015 – 1 кв. 2017 | панельный, монолитно-кирпичный | 1 | 37–45 | 130 000–159 000 | 5,0–7,0 | Абсолют Недвижимость |
| 2 | 52–66 | 115 000–146 000 | 6,4–9,5 | ||||
| 3 | 73–85 | 101 000–141 000 | 8,0–12,0 | ||||
| г. Москва, НАО, с/о Московский, северо-западнее д. Говорово, ЖК «Татьянин парк» | 4 кв. 2015 – 4 кв. 2016 | монолитно-кирпичный | 1 | 44–63 | 127 000–145 000 | 6,1–8,1 | ГК МИЦ |
| 2 | 74–87 | 111 000–143 000 | 8,7–10,7 | ||||
| 3 | 100–125 | 122 000–123 000 | 12,3–15,3 |
Источник: Est-a-Tet
Офисы
Спрос на офисную недвижимость в Новой Москве пока еще не сформировался. По оценкам экспертов, это связано с удаленностью территорий от центра, загруженностью подъездных путей, а также опасением арендаторов потерять персонал при переезде в отдаленный район (согласно статистике, компании теряют при переезде в труднодоступные с транспортной точки зрения районы до 50% персонала). Часть арендаторов офисов в Москве вообще не рассматривают возможность переезда даже за Третье транспортное кольцо.
Сегодня в Старой Москве – масса качественных бизнес-центров со ставками аренды ниже или сопоставимыми с Новой Москвой. «Чтобы привлечь арендатора за МКАД, собственники должны действовать более агрессивно, ставки аренды в офисных центрах Новой Москвы должны быть существенно ниже, чего пока нет», – считает директор департамента офисной недвижимости консалтинговой компании S.A. Ricci Александр Аверкин.
В долгосрочной перспективе после открытия станций метро, транспортно-пересадочных узлов, новых развязок и дорог бизнес-центры, расположенные в Новой Москве, могут рассчитывать на стабильный поток арендаторов. По прогнозам Александра Аверкина, стабильный интерес к этой территории возникнет не ранее чем через два года. «Хотя в некоторых объектах с наиболее удачной локацией (расположенных рядом с метро), таких как G10, Comcity, продажи уже сегодня идут достаточно активно. И в дальнейшем наибольшую привлекательность у арендаторов станут вызывать недорогие офисы с правильной транспортной инфраструктурой, расположенные недалеко от метро. Офисные кластеры в Троицке или находящиеся на удалении от метро будут арендаторам не так интересны, так как локальные районы не имеют собственных квалифицированных кадров в достаточном количестве, и компании с целью сохранить персонал не решатся на переезд в труднодоступные районы», – рассказал эксперт.
Крупнейшие офисные проекты, запланированные к строительству в Новой Москве
| Название | Адрес | Девелопер | Общая пл., кв. м | Дата ввода |
|---|---|---|---|---|
| G10 Бизнес-парк (Дудкино БП) | Киевское шоссе, 500 м от МКАД | «КомСтрин» | 231 600 | 4 кв. 2015 |
| БЦ «Дубровка Плаза» | пос. Сосенское, д. Сосенки, ул. Ясеневая, д. 1 | ООО «Строительный Альянс» | 16 000 | 2 кв. 2015 |
| Neopolis | Киевское шоссе, 3 км от МКАД | A-Store Estates | 103 900 | 1 кв. 2015 |
| Бизнес-парк «Румянцево» | Киевское шоссе, 1, пос. Румянцево |
Застройщик – «Астор Эстейтс Лимитед» |
20 000 |
2015 первая очередь сдана в 2014 |
| Бизнес-парк К2 | Калужское шоссе, 2 км от МКАД | Storm Properties | 74 000 (первая очередь проекта 18 500 кв. м была сдана в 2014 году | 4 кв. 2015 |
| Comcity | Киевское шоссе, 2 км от МКАД | PPF Real Estate Holding | общая площадь – 188 000 кв.м. вторая очередь – 55 200 кв.м. |
2015 вторая очередь будет завершена в 2016 |
| МФК «Кольчуга» | Калужское шоссе, 5 км от МКАД | «МИГ» | во второй очереди запланирован торгово-офисный центр – 92 000 кв.м. | 2015 |
| «Сколково-парк» | Сколковское шоссе, 2 км от МКАД, поселок Заречье |
Инвестор – Millhouse, управляющий проектом – LLC Mott MacDonald |
232 000 | 2015 |
| МФК | Калужское шоссе, 7 км от МКАД, Ленинский район | TEKTA GROUP | 150 000 | 2015 |
| «Деловой городок» | пос. Киевский | ЗАО «Международная инвестиционная группа» (МИГ) | 3 млн кв. м (офисы и склдаские помещения, объем инвестиций - 5 млрд. долл.) | 2015-2016 |
| Комплекс зданий муниципальной власти и структуры исполнительной власти г. Москвы | д. Сосенки | Госкомпании | 4,2 млн.кв.м. | в 2015 году проект лишь анонсирован, но маловероятно, что будет реализован в 2015-м, и пока непонятно, будет ли вообще реализован |
Источник: S.A. Ricci
Торговые центры
Сейчас на новых территориях Москвы функционируют специализированный торговый центр «Румянцево», ТРЦ «Мега Теплый Стан», оптово-розничный центр «Food Сити», несколько гипермаркетов и т. д. Большинство проектов коммерческой недвижимости были анонсированы до включения новых территорий в городскую черту. По оценкам экспертов, в настоящий момент ТиНАО обеспечен торговыми объектами в той же степени, что и территории ближайшего Подмосковья.
В международной консалтинговой компании Colliers International считают, что дальнейшее освоение территорий Новой Москвы будет зависеть от темпов строительства жилья и прироста населения ТиНАО. Вслед за девелоперами жилой недвижимости в эти районы Москвы придут и девелоперы крупных офисных и торговых проектов. На появление новых торговых центров также повлияет развитие транспортной инфраструктуры и строительство новых станций метрополитена.
«Говорить о том, что сам факт присоединения новых территорий значительно повлиял на планы девелоперов торговой недвижимости или отразился на ставках аренды в крупных объектах, нельзя. Скорее всего, новые качественные проекты появятся на территориях Большой Москвы в перспективе четырех-пяти лет», – считают специалисты компании.
По их мнению, девелоперов торговой недвижимости в первую очередь заинтересуют территории в непосредственной близости от новых станций метро. При этом форматы проектов и объемы строительства должны быть определены по итогам качественных первичных исследований локального рынка.
Крупные торговые объекты, запланированные к строительству в Новой Москве
| Название | Формат | Адрес | Статус объекта |
GBA, кв. м |
GLA, кв. м |
Дата выхода на рынок | Девелопер |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| «Славянский мир» |
ТЦ в составе МФК |
41-й км МКАД |
строящийся |
1 380 000 |
300 000 | н/д | н/д |
|
РИО «Румянцево» |
ТРЦ |
Киевское шоссе, 1,5 км от МКАД |
строящийся |
70 000
|
45 000 | 2015 | ГК «Ташир» |
|
Vnukovo Outlet Village, 2-я очередь |
outlet-centre |
д. Лапшинка, вл. 8 |
строящийся |
17 840 | 10 300 | 2015 | ОАО «Диона» |
|
«Экспо-сити Мортон» |
ТЦ в составе МФК |
Новая Москва |
проектируемый
|
н/д | н/д | н/д | ГК «Мортон» |
|
Kievsky Outlet Village / Kievsky Retail Park |
outlet-centre / retail-park |
г. п. Московский, уч. 14/1, в районе д. Мешково | проектируемый | 300 000 | 30 000 | 2017–2018 | Hines, ИГ «Атон» |
|
ТРЦ «Саларьево» |
ТРЦ |
Киевское шоссе, д. Саларьево | проектируемый | 215 000 | 150 000 | 2017 | Essence Development |
|
«Небо» |
ТРЦ |
ул. Авиаторов, д. 5 | проектируемый | 62 000 | 38 000 | 2016 | О1 Group |
|
«Аэрополис» |
ТРЦ |
д. Шельбутово | проектируемый | н/д | 50 000 | 2016 | |
| ТРЦ в Сколково | ТРЦ | пересечение МКАД и Сколковского шоссе | приостановлен | 100 000 | 75 000 | н/д | Millhouse |
Источник: Colliers International
Сергей Велесевич