Сделки по биометрии и рискованная ипотека: какие законы заработают в июле
Самым ожидаемым нововведением для российского рынка жилья в июле должно было стать изменение семейной ипотеки. Однако власти решили ничего не менять в программе до октября.
Тем не менее ужесточится выдача рискованной ипотеки — ЦБ устанавливает новые лимиты по таким кредитам. Рассказываем, какие еще нововведения, связанные с рынком недвижимости, вступят в силу во второй месяц лета и что они значат для россиян.
Сделки с недвижимостью по биометрии
С 1 июля 2026 года любые сделки с недвижимостью в России можно регистрировать полностью дистанционно — с использованием биометрии. Соответствующие изменения внесены в ст. 36.2 133-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Чтобы провести такую сделку, не потребуется даже разово посещать МФЦ. Для совершения полностью дистанционной сделки нужно соблюдать два условия: все ее стороны должны заранее сдать биометрию и оформить усиленную электронно-цифровую подпись (ЭЦП). Заявление о регистрации подается лишь одной стороной.
«Новый порядок не отменяет прежние возможности, продавец и покупатель при желании смогут оформить сделку в МФЦ или через нотариуса. Такое регулирование лишь позволяет каждому участнику сделки определить наиболее приемлемый для себя вариант с учетом конкретных обстоятельств», — пояснила адвокат адвокатского бюро «Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры» Екатерина Смердова.
Границы сельхозугодий внесут в ЕГРН
С 1 июля данные о границах земель сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища) в составе земель сельскохозяйственного назначения будут вносить в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). До этого эти данные учитывались в Единой федеральной информационной системе о землях сельскохозяйственного назначения (ЕФГИС ЗСН), а в Росреестре отсутствовали. Это приводило к возникновению проблем. Например, земли под угодья могли ошибочно включать в состав земель населенных пунктов. Теперь все данные будут отражены в Росреестре. Соответствующие изменения отражены в 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости».
Сбором и направлением данных о границах таких земель в Росреестр будет заниматься Минсельхоз. Сами новые правила должны сократить число земельных споров, усилить прозрачность подобных сделок и защитить земли от нецелевого использования. «Внесение в ЕГРН поможет опубличить сведения о границах сельхозугодий: в реестре недвижимости появится информация, что это земли, подлежащие особой охране, и их можно использовать только в рамках сельхозпроизводства», — пояснял руководитель Росреестра Олег Скуфинский.
Данная информация должна будет учитываться при принятии управленческих решений в сфере территориального планирования, градостроительного зонирования, а также при предоставлении и использовании земельных участков, добавил он.
Выдачу рискованной ипотеки ужесточат
С 1 июля 2026 года Банк России вводит более жесткие макропруденциальные лимиты (МПЛ) на третий квартал по рискованной ипотеке. Речь идет о заемщиках с высокой долговой нагрузкой и кредитах с низким первоначальным взносом. Новые правила касаются ипотеки на строящееся, готовое жилье, а также сегмента индивидуального жилищного строительства. Например, для ипотеки на новостройки, показатель долговой нагрузки (ПДН) по которым превышает 80% или размер первого взноса ниже 20%, лимит составляет 5% от общего объема против 7% во втором квартале. Для вторичного рынка лимит для ипотеки с ПДН выше 80% сокращен с 20 до 15%.
Это означает, что заемщикам с большими долгами станет сложнее получить новый кредит или ипотеку, так как банки будут чаще отказывать, пояснила Екатерина Смердова. По ее мнению, условия для надежных заемщиков не изменятся, а рискованные займы (например, с первоначальным взносом меньше 20% на жилье) станут для банков невыгодными, а значит, их доля на рынке сократится. «Основная цель такого решения — это охладить рынок необеспеченного кредитования и защитить граждан от высокой долговой нагрузки, чтобы они не брали займы, которые не смогут обслуживать при росте ставок или потере дохода», — добавила эксперт.
Помимо этого, изменится порядок расчета показателя долговой нагрузки (ПДН) заемщиков физических лиц. С апреля банки и микрофинансовые организации (МФО) начали постепенно переходить на более точные способы оценки доходов заемщика для расчета его долговой нагрузки. Так, выписки по счетам можно использовать только для подтверждения зарплаты, пенсии, социальных выплат и доходов от сдачи недвижимости в аренду. Иные поступления на счет надо будет подтверждать дополнительными документами. Например, справками о получении дохода по вкладам или ценным бумагам.
С 1 июля ЦБ вводит ограничения в виде дисконтирующего коэффициента в размере 10%. Это значит, что при подсчете неофициальных доходов заемщика будет учитываться только 90% от всей суммы такого дохода. С 1 июля 2027 года планируется полностью отказаться от упрощенного подхода и учитывать только официально подтвержденные доходы заемщиков. «Цель изменений связана с защитой самих заемщиков от непосильных кредитов и снижением рисков для банковской системы», — пояснила Екатерина Смердова.
Истекает срок оплаты НДФЛ
В июле истекает срок оплаты НДФЛ, который, в частности, затрагивает доходы от продажи недвижимости и сдачи жилья в аренду. «15 июля 2026 года — заключительный день для своевременной уплаты НДФЛ за 2025 год. Это касается в том числе граждан, в прошлом году продававших квартиры либо иные недвижимые активы», — напомнила директор департамента аналитики и консалтинга компании «Метриум» Юлия Иванова. «Оплатить налог можно с помощью электронного сервиса ФНС России. С 16 июля за каждый день просрочки будет начисляться пеня по 1/300 ключевой ставки», — добавила эксперт.
Уточнены требования к опыту участников торгов по КРТ
С 1 июля 2026 года меняется порядок расчета требований к опыту участников торгов по проектам комплексного развития территорий (КРТ). Изменения вносятся в ст. 7 577-ФЗ. «Согласно действующей части 6 статьи 69 Градостроительного кодекса (ГрК РФ), участник торгов должен подтвердить наличие опыта в строительстве за последние пять лет в объеме не менее 10% от общего объема строительства, предусмотренного решением о КРТ», — рассказывает старший партнер юридической компании «Ляпунов, Терехин и партнеры» Роман Ляпунов.
По его словам, при этом ч. 2 ст. 68 ГрК РФ позволяет заключать договор КРТ как в отношении всей территории, так и в отношении ее части либо отдельного этапа реализации решения. В таких случаях опыт участника целесообразно подтверждать соразмерно — в соотношении с объемом строительства, предусмотренным конкретным договором, а не всем решением о КРТ.
«Данный подход, основанный на анализе практики проведения торгов на части (этапы) КРТ, был учтен в поправках правительства РФ к законопроекту № 819547-8 и теперь закреплен законодательно. Нововведение направлено на устранение несоразмерных требований к опыту участников, что позволит расширить круг потенциальных инвесторов, повысить конкуренцию на торгах и ускорить реализацию масштабных проектов КРТ», — пояснил юрист.
