Вечные ценности: интересно ли бизнесу сохранять исторические здания
Сохранение архитектурного наследия – один из основных принципов градостроительной философии любого города с давней историей. Москва – не исключение. В реальной жизни этот принцип работает не всегда, и громкие скандалы из-за сноса исторических зданий в столице разгораются регулярно (один из последних примеров касается реализации инвестиционного контракта на Садовнической улице, 9 – Дома Привалова).
|
Один из актуальных примеров противостояния активистов общественной организации «Архнадзор» с инвестором и властями касается реализации инвестиционного контракта на Садовнической улице, 9 (Дом Привалова), одобренного и подписанного уполномоченными городскими органами.
Инвестор (ООО «Великан XXI век») утверждает, что сохранит архитектурный облик района, отреставрирует выходящую на улицу фасадную стену строения, сохранит все значимые элементы декора и воссоздаст утраченные. Но внутри здание придется разобрать, поскольку по проекту планируется построить трехуровневый паркинг. При этом фасады дворового строения инвестор обещает восстановить из аутентичных материалов по историческим чертежам.
Однако с таким подходом категорически не согласны в движении «Архнадзор», которое в середине января направило в Минкульт и президенту РФ Владимиру Путину письма с просьбой остановить снос, подкрепив их актом государственной историко-культурной экспертизы о признании домов Привалова ансамблем объектов культурного наследия федерального значения. Движение направило заявления по факту сноса домов в органы прокуратуры, полиции и ОАТИ. Впрочем, за неделю демонтажных работ от трех строений по сути уже остались одни фасады. |
Сегмент для девелоперов-антикваров
«Исторические здания в Москве всегда находились под пристальным вниманием инвесторов, – говорит председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева. – Этот штучный товар – объект интереса многих бизнесменов». В данном качестве чаще всего рассматриваются старинные особняки и апартаменты в исторических домах.
Покупателями выступают как крупные компании или банки, так и частные лица – но с большим кошельком. Цена входного билета в этот сегмент довольно высока. На приобретение и реконструкцию особняка нужны десятки миллионов долларов.
Объем инвестиций зависит от состояния объектов. Некоторые из них находятся в аварийном или полуразрушенном состоянии и требуют больших вложений. Однако, по словам Екатерины Румянцевой, именно к таким вариантам девелоперы проявляют наибольший интерес – из-за высокой дельты между ценой покупки и стоимостью недвижимости после ремонта и оснащения. Цифра может вырасти кратно. К тому же полуразвалины, как правило, не относятся к особо охраняемым объектам, и девелопер имеет меньше ограничений при реновации здания.
В результате реконструкции сохраняется или воссоздается исторический внешний вид строения, но внутри оно становится современным объектом с высоким уровнем сервиса и комфорта, оснащенным технологиями «умного дома», новейшими инженерными системами, механизированными парковками.
При этом инвестору следует понимать, что риски, связанные с реновацией старинных зданий, довольно высоки. Многое зависит от исторической значимости объекта, его правового статуса, состояния строений и коммуникаций. «На доведение здания до ума, реставрацию, ремонт «под ключ» нужны очень серьезные капиталовложения, – замечает генеральный директор агентства Point Estate Тимур Сайфутдинов. – Тот, кто берется за такой проект, должен обладать соответствующими финансовыми, техническими и профессиональными ресурсами и опытом».
Сделок немного, но каждая – на миллионы
Специалисты замечают, что предложение наиболее интересных для бизнеса исторических зданий на рынке сейчас ограничено. «Основной платежеспособный спрос сегодня на особняки под реконструкцию, расположенные внутри Садового кольца, а также в Западном и Юго-Западном округах столицы, по цене до $3 тыс. за кв. м», – говорит Екатерина Румянцева. – Однако таких вариантов на рынке сейчас практически нет. Имеющиеся предложения оцениваются не менее чем в $5 тыс. за кв. м». Поэтому каждая сделка – это предмет длительной подготовки и торга, что снижает активность в данном сегменте рынка.
Если подходящее предложение появляется, то потенциальных инвесторов не пугают многомиллионные затраты на реставрацию, не смущает статус архитектурного памятника, накладывающий определенные обязательства на собственника здания. «Архитектурные памятники, как и любые исторические раритеты, не имеют ценового предела», – считает Екатерина Румянцева. Инвестор сам определяет цену за счет добавочной ценности объекта, так как аналогов подобных проектов на рынке – с той же архитектурой, в том же районе, с тем же декором – нет.
По словам управляющего партнера IntermarkSavills Дмитрия Халина, за последние два года прирост средних рублевых цен в исторических домах с реконструкцией составил 30,9% (с 605 тыс. до 792 тыс.руб./кв.м).
Цена самых дорогих предложений может превышать $12 млн. Так, в 2013 году сделка по продаже пентхауса в Доме Гельриха, по данным IntermarkSavills, стала одной из самых дорогих на рынке элитной недвижимости. Стоимость объекта составила около $14–15 млн.
Впрочем, инвестировать в исторические объекты в некоторых случаях выгодно даже тогда, когда они имеют статус памятника истории, культуры, архитектуры и входят в реестр Москомнаследия, что накладывает на покупателя серьезные ограничения в плане проведения реконструкции. Тогда речь может идти только о реставрации и восстановлении представляющих ценность элементов здания. «Инвестиции при таком варианте также окупаются, но в долгосрочной перспективе – за срок не менее пяти-семи лет стоимость «квадрата» может вырасти на 20–50%», – объясняет директор по развитию бизнеса департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Ольга Тараканова. Для такой схемы инвестиций можно провести аналогию с вложениями в антиквариат или предметы искусства. Для сравнения: в новостройках на рынке массового жилья сопоставимый максимальный рост стоимости приходится на первые два-три года с начала строительства.
Реновация исторических зданий в Москве
В Москве по сравнению с зарубежной практикой проектов премиальной реновации не так много. Удачными примерами, по мнению Дмитрия Халина, могут служить Дом со львами (в котором жил Алексей Толстой), Дом Гельриха (в проекте реновации участвовали реставраторы статуи Свободы – бюро Swanke Hayden), Пречистенка, 13 (дом, в котором проживала семья Фаберже), St. Nickolas (дом графа Шереметьева возле Кремля), Поварская ул., 28, и другие.
Самые активные игроки рынка исторической недвижимости Москвы – компании «Галс-Девелопмент», Vesper, KR Prоperties.
Наиболее перспективные для премиальной реновации районы – Якиманка, Замоскворечье, Китай-город, Арбат, Плющиха, Патриаршие пруды, Пречистенка, однако в Москве не так много объектов, в которых возможна качественная реновация.
Столичные примеры
1. St. Nickolas
Vesper
Фото: st-nickolas.ru
Инвестиционная компания Vesper, входящая в O1 Group Бориса Минца, в 2014 году вложила $20 млн в реновацию памятника культуры и истории «Шереметьевское подворье» на Никольской улице возле Кремля.
Здание было построено в конце XIX века по заказу графа Сергея Шереметева известным архитектором Александром Мейснером как доходный дом. После реновации в пятиэтажном здании разместится комплекс апартаментов премиум-класса St. Nickolas – 41 апартамент площадью от 70 до 290 кв. м.
Проект реновации, которая будет завершена к 1 сентября 2015 года, предполагает реставрацию фасада, восстановление лепных элементов и утраченных архитектурных деталей по оригинальным образцам, а также реставрацию парадной лестницы, несущих стен, сводов Монье, оконных проемов, кирпичной кладки, колонн. Общий объем инвестиций в реновацию составит $40 млн.
2. Wine House
«Галс-Девелопмент»
Фото: winehouse-hals.ru
В 2014 году девелопер приступил к реставрации старинного особняка в Замоскворечье, построенного архитектором Воскресенским в 1888–1889 годы.
Работы ведутся в рамках реализации проекта жилого элитного квартала Wine House, расположенного на бывшей территории винного завода российского предпринимателя – «царского виночерпия» Петра Смирнова.
Трехэтажная кирпичная постройка общей площадью около 5 тыс. кв. м использовалась как административно-производственное помещение завода и является выявленным объектом культурного наследия.
В проекте приспособления здания предусмотрены решения, включающие сохранение первоначального архитектурно-художественного облика с воссозданием утраченных деталей. Инвестиции в проект реставрации составят почти $17 млн.
3. Театральный дом
«Галс-Девелопмент»
В 2014 году началась фундаментальная реконструкция исторического здания на Поварской улице. В начале XX века в доме располагалась театральная студия Станиславского. Проект сочетает реконструкцию старинного особняка XIX века и новое строительство. К 2017 году на месте театра-студии появится элитный жилой комплекс «Театральный дом» с 129 апартаментами. Инвестиции в проект не разглашаются.
4. Усадьба Прохоровых-Хлудовых
Росэнергобанк
В 2010 году Росэнергобанк купил у «Дрезднер Банка» офис в Подсосенском переулке. «Желание приобрести историческое здание в центре Москвы, которое было бы готовым для размещения в нем офиса и выполняло бы важные для банка представительские функции, возникло у нас задолго до сделки. Усадьба как нельзя лучше отвечала этим целям», – рассказывает «РБК-Недвижимости» первый заместитель председателя правления Росэнергобанка Марк Шрайбер.
В октябре прошлого года в рамках городского проекта «Свобода доступа» состоялась первая экскурсия по усадьбе. Раньше этот объект был недоступен для публичных посещений.
Весной на объекте начнутся реставрационные работы. Основной задачей является возвращение исторического облика особняку. Работы ведутся совместно с историками и архитекторами, а также в тесном сотрудничестве с Москомнаследия. После реконструкции в усадьбе расположится Росэнергобанк. Но в первую очередь этот офис будет выполнять именно представительские функции.
По словам Марка Шрайбера, объем инвестиций исчисляется миллиардами рублей. «Точнее сказать пока не могу», – говорит топ-менеджер банка.
|
Участие бизнеса в сохранении исторических зданий в Москве стимулируется в рамках программы «Рубль за квадратный метр». По ней правительство предоставляет инвестору-победителю аукциона в аренду аварийные объекты культурного наследия по льготной цене 1 рубль за 1 кв. м в год. С победителем аукциона заключается договор аренды на 49 лет. Одновременно инвестор подписывает охранные обязательства, а льготная цена начинает действовать только после выполнения арендатором всех условий по восстановлению памятника архитектуры за свой счет.
Один из примеров – реконструкция исторического здания по адресу Госпитальная площадь, 1/10 (ЮВАО). Это бывший дом Военно-фельдшерской школы постройки XVIII века. Объект был выставлен на открытый аукцион с первоначальной стоимостью аренды 5 млн руб. в год. Во время торгов арендная плата возросла в несколько раз и превысила 60 млн руб. в год.
С момента аукциона до получения свидетельства на право льготной аренды прошло десять месяцев – столько понадобилось времени, чтобы инвестор смог произвести восстановительные и реставрационные работы. За этот период на реставрацию и восстановление объекта, а также на оплату аренды до наступления льготного периода инвестор потратил порядка $3 тыс. за квадратный метр.
Однако сейчас, по оценке аналитиков Kalinka Group, стоимость такого объекта на рынке оценивается в $4,5 тыс. за 1 кв. м, то есть при продаже его доходность может составить 50%. А при сдаче помещений в аренду за $450 за кв. м. в год инвестиции окупятся в течение шести лет.
«При средней окупаемости подобных объектов за 9–11 лет очевидно, что подобная схема реализации старинных особняков рентабельна для бизнеса, – комментирует Екатерина Румянцева. – Это открывает возможности для нового вида инвестиций в коммерческую недвижимость – входа в проект на льготных условиях, которых раньше у бизнеса не было». |
Зарубежный опыт
Лондон
Центр Лондона практически полностью состоит из отреставрированных зданий с двухсот-трехсотлетней историей. Больше всего их в Челси и Белгравии.
Среди наиболее ярких примеров проектов реновации в Лондоне является жилой комплекс Cornwall Terrace, спроектированный в 1811 году архитекторами Джоном Нэшем и Десимусом Бертоном в одном из самых престижных районов Лондона – Риджентс-парк. В ходе реконструкции застройщиком Oakmayne Bespoke были созданы восемь роскошных резиденций площадью от 740 до 1300 кв. м с великолепными фасадами и окнами, выходящими на парк.
Цена на жилье в лондонских памятниках растет довольно быстро. Так, стоимость квадратного метра в апартаментах The Lancasters на вторичном рынке за три года выросла в два раза.
Венеция
Стоимость квадратного метра «истории» в Венеции в среднем составляет около €10–12 тыс. Материалы для строительных работ приходится подвозить на лодке в строго определенные часы, поэтому на реализацию проектов по реновации требуется больше времени.
На превращение дворцового ансамбля Castel Brando, история которого насчитывает две тысячи лет, в гостинично-жилой комплекс инвестор потратил семь лет и €43 млн. Тем не менее этот дворец, как и все палаццо Венеции (в частности, дворцы Тьеполо, Барбариго, Ка'Реццонико), приносит доход, который генерируется за счет уникальности и исторического прошлого зданий.
Вена
Рынок Вены – один из самых привлекательных для любителей инвестировать в исторические здания.
Яркий пример – отель SansSouci с 63 номерами в здании 1872 года постройки. Реставрация началась в октябре 2010 года, после которой на трех этажах здания разместились резиденции с гостиничным сервисом. Изюминка лайфстайл-отеля – коллекция современного искусства с подлинниками Roy Lichtenstein (Роя Лихтенштайна), Allen Jons (Аллена Джонса) и Steve Kaufman (Стива Кауфмана), которые украшают зоны общего пользования и номера.
Владимир Миронов