Юристы рассказали, как безопасно купить квартиру на вторичном рынке
У недвижимости на вторичном рынке есть немало преимуществ перед квартирами в новостройках. Дом уже готов и находится в сложившейся локации, заранее известно, кто живет по соседству и хороша ли ближайшая школа. Однако не все решаются на покупку вторички из-за страха перед правовыми сложностями, которые в наиболее сложных случаях могут привести к потере приобретенной собственности.
Вместе со специалистами сервиса «Защита сделки» от экосистемы недвижимости М2 разбираемся, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы минимизировать риски и обезопасить приобретение жилья.
Как проверить продавца: паспорт и согласие супруга
Первое, что необходимо сделать перед покупкой квартиры, — проверить документы продавца. Начать стоит с базовой проверки паспорта: осмотреть фотографию, голограмму, водяные знаки, срок действия. Разумно также проверить действительность паспорта через специальный сервис на «Госуслугах». Если система сообщит, что документ недействителен, то паспорт может оказаться украденным, утерянным или просроченным. На этом этапе важно узнать, сколько у квартиры собственников, и, если их несколько, проверить документы каждого.
Наличие нескольких владельцев квартиры может усложнить сделку, даже если это супруги. Согласно ст. 35 Семейного кодекса России, если квартира куплена в браке, то от супруга требуется согласие на продажу. В «Защите сделки» указывают: обыкновенного написанного от руки заявления будет мало — согласие обязательно должно быть нотариально заверено, без него сделка оспорима в течение года. Ситуация усложняется, если супруги развелись.
Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2:
«Супруги, которые расстались на минорной ноте, — самые непримиримые соперники, которых можно встретить. Когда дело касается недвижимости, основной проблемой становится ее раздел. Даже если квартира до сих пор находится в совместной собственности или принадлежит бывшим супругам после раздела по долям, сильно беспокоиться не стоит: достаточно подробно и пропорционально расписать расчеты по договору купли-продажи, чтобы каждый из собственников получил соразмерную своей доле оплату за квартиру на свой банковский счет. Если брачный договор или раздел имущества были проведены менее трех лет назад, то мы в сервисе «Защита сделки» проверяем супруга продавца квартиры, поскольку не исключен вариант, что такой раздел, как и сам развод, мог быть фиктивным с целью причинить вред кредиторам, что легко впоследствии может стать причиной для оспаривания сделки».
Любопытно, что, если нотариального согласия от бывшего супруга получить не удалось, это не остановит государственную регистрацию сделки. Однако в ЕГРН обязательно внесут запись о том, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга.
«Если продавец не предоставил на проверку нашим юристам информацию о наличии супруга, а также не сообщил о расторжении брака за последние три года, мы можем выдать сертификат «Защита сделки», но под условием, что покупатель сам запросит необходимые документы у продавца. В отчете от наших юристов будут расписаны все риски оспаривания сделки при отсутствии таких документов», — добавила Василиса Овсянникова.
Сложные случаи: банкротство и осознание действий
Пожалуй, самый большой страх покупателя вторички — столкнуться с мошенниками. Но иногда риск представляет сделка с самим собственником. Например, когда он не имеет права продавать квартиру или может впоследствии законно оспорить договор. Пример такого сценария — банкротство продавца.
Если собственник квартиры банкрот или в процедуре банкротства, то сделки за последний год — а в некоторых случаях за три года — могут быть признаны недействительными по статье 61.2 закона 127-ФЗ. Поэтому покупателю стоит проверить финансовое положение продавца через федеральный реестр сведений о банкротстве, картотеку арбитражных дел, а также сайт Федеральной службы судебных приставов, где собраны данные обо всех исполнительных производствах. Однако и здесь есть нюанс: перечисленные базы не покажут, если продавец находится на грани банкротства, в них содержатся лишь данные по уже открытым процедурам.
Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2:
«Юристы «Защиты сделки» проверяют наличие у продавца просроченной задолженности на сумму более 500 тыс. руб., исполнительного производства, прекращения расчетов с кредиторами, нехватки имущества для погашения долга. Если что-то из перечисленного есть, квартира не получит сертификат о безопасности покупки. Но проверка касается не только прямых, но и косвенных признаков. Например, чтобы определить предбанкротное состояние продавца, мы анализируем объем судебных споров, рост долговой нагрузки. Однако, важно отметить, что юрист при проверке объекта и правообладателя учитывает индивидуальную совокупность факторов и возможность устранения риска».
По аналогичным критериям в сервисе «Защита сделки» проверяют предыдущего обладателя квартиры, если с момента заключения договора купли-продажи с текущим собственником прошло менее трех лет. Это позволяет обезопасить покупателя от судебных разбирательств с прежним собственником объекта, который все еще может оспорить сделку.
Еще больше скрытых рисков есть в покупке квартиры, если ее собственник не осознает своих действий — и ему удастся доказать это в суде. Согласно статье 177 Гражданского кодекса, сделку можно признать недействительной, если во время подписания договора собственник не мог осознавать своих действий или руководить ими. В таком случае было бы логично запросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансера. И тут возникает проблема: предоставлять их собственник не обязан.
«Справка об отсутствии гражданина на учете или медицинское заключение запрашиваются в очень редких случаях, так как сведения составляют врачебную тайну и получить их без согласия гражданина или его законного представителя невозможно. Запрос покупателя недвижимости или нотариуса не является основанием для предоставления сведений, составляющих врачебную тайну, что затрудняет проверку дееспособности. Однако мы все равно рекомендуем спросить такую справку: возможно, продавец сам будет не против вам ее предоставить. Но даже если он отказал, это не делает сделку автоматически рисковой», — отметили в М2.
Продажа по доверенности: риски и нюансы
Если у квартиры несколько собственников, каждый из них должен лично подписать договор купли-продажи либо выдать нотариальную доверенность на одного представителя. Проверить доверенность не сложно: достаточно зайти в реестр нотариальных действий на сайте Федеральной нотариальной палаты и посмотреть, не отозвана ли она и дает ли право на продажу именно этой квартиры.
Хотя сделки по доверенности — довольно распространенная практика, наличие третьего лица в договоре может вызывать беспокойство. Сомнения понятны, ведь доверенность могли получить мошенники, а собственник — например, пожилой человек — в итоге будет признан не осознающим свои действия. Однако в сервисе «Защита сделки» уверены: продаж по доверенности бояться не стоит, как не стоит пренебрегать дополнительной проверкой.
Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2:
«Сделки по доверенности обоснованно находятся под повышенным контролем при юридической проверке. Это стандартная, достаточно распространенная практика, однако она требует более тщательного анализа, чем сделка с личным участием собственника. В гражданском праве ключевое значение имеет воля стороны. Сделка считается действительной, если воля сформирована свободно и осознанно. Однако так не всегда бывает, например, пожилой человек подписывает доверенность на внука, думая, что тот поможет оформить субсидию, а внук продает квартиру. Поэтому в таких случаях юристы сервиса «Защита сделки» применяют протокол проверки при изучении документов продавца по доверенности, чтобы исключить ситуации, где воля собственника могла быть искажена. Для этого мы проверяем подлинность доверенности, срок ее действия, наличие прямого полномочия на продажу конкретного объекта, обстоятельства выдачи доверенности».
Проверка квартиры: наследники, прописка и долги по ЖКУ
Даже если документы продавца или его представителя кристально чисты и все необходимые согласия получены, риски все равно остаются. В основном они связаны с юридической «чистотой» самой квартиры, в частности, наличием долгов и людей, которые имеют право жить в ней даже после продажи.
Чтобы обезопасить себя, покупателю необходимо проверить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Запрашивать ее нужно не позднее чем за два-три дня до сделки. Это позволит убедиться, что у квартиры нет обременений, например ареста или ипотеки. А вот действующего собственника так проверить не удастся: с 1 марта 2023 года его данные в выписке из ЕГРН скрыты от посторонних.
Отдельно нужно запросить выписку из ЕГРН о переходе прав. Подозрительно частая, а именно один-два раза в год, смена владельцев может означать, что квартиру перепродают из-за скрытых проблем. Еще одно рисковое обстоятельство — если квартира в собственности менее трех лет и была получена по наследству. Высока вероятность, что в дальнейшем могут обнаружиться другие наследники, которые не знали о смерти или не вступили в права вовремя.
Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2:
Юристы сервиса «Защита сделки» фиксируют растущую тенденцию к увеличению рисков, связанных с наследованием недвижимости в последние годы: «Зачастую после смерти супруга человек не оформляет наследство на квартиру, ведь считает, что он является титульным собственником и этого достаточно, чтобы распоряжаться объектом в полном объеме. Это заблуждение: по закону переживший супруг в бесспорном порядке имеет права только на половину квартиры, которая была приобретена в браке. На вторую половину должно открываться наследство, на которое супруг претендует наравне с другими наследниками. Соответственно, без правильного и полного оформления наследства на такую квартиру со стороны продавца покупатель рискует получить обоснованные претензии иных наследников, чьи права были нарушены бездействием пережившего супруга».
Не менее рисковый случай — прописанные в квартире люди. Они сохраняют право проживания даже после смены собственника, и выписать их возможно только через суд. А в особых случаях право на проживание и вовсе нельзя оспорить, например, если это иждивенцы собственника, некоторые несовершеннолетние или люди с правом пожизненного проживания по завещательному отказу.
Узнать, кто прописан в квартире, поможет справка по форме 9 — в ней содержится список всех зарегистрированных людей. В сервисе «Защита сделки» настоятельно рекомендуют заключать сделку, только когда всех зарегистрированных уже выписали, так как после подписания договора рычагов влияния у покупателя не останется.
«Если эти вопросы не решит продавец квартиры, то они в будущем лягут на покупателя, который будет вынужден выписывать их через суд. Прекрасно понимаем, что бывают разные ситуации при заключении договора и иногда покупатель вынужден пойти на уступки продавцу, сохранив возможность регистрации для отдельных лиц на определенный срок, но в таком случае мы рекомендуем четко прописывать эти сроки в договоре, а также финансовую ответственность за их невыполнение», — рекомендуют в компании М2.
Менее рисковый, но все равно важный нюанс — проверка долгов по коммунальным платежам и капитальному ремонту. Формально они не переходят к новому собственнику, но управляющая компания может требовать их погашения, отключать свет и воду, что усложнит проживание в квартире и создаст лишний стресс. А долги по взносам на капремонт переходят к новому собственнику автоматически согласно статье 158 Жилищного кодекса, поэтому их оплаты избежать точно не получится.
Специалисты сервиса «Защита сделки» советуют запросить справку об отсутствии задолженности из Единого информационно-расчетного центра, управляющей компании или товарищества собственников жилья, а также у регионального оператора капремонта. Если долги есть, важно убедиться, что продавец погасил их до выхода на сделку.
Хочу квартиру в старом доме — что делать
Вторичная недвижимость часто обладает особым шармом. Дома, построенные в середине прошлого века, часто располагаются в уютных центральных районах, в окружении парков, музеев и атмосферных переулков; у них бывает изысканная архитектура, широкие дверные проходы и высокие потолки в квартирах, которые легко обустроить в ретростиле. Все это привлекает покупателей, но и создает проблемы, ведь любой старый дом — это целая история. И она не всегда хорошая.
Василиса Овсянникова, руководитель юридического отдела сервиса «Защита сделки» экосистемы недвижимости М2:
«Возраст дома в физическом плане сам по себе особых рисков не несет, сейчас достаточно просто выяснить его техническое состояние, график капитального ремонта и возможные проблемы, связанные с управляющей компанией и ресурсоснабжающими организациями. Проблема заключается в большом количестве прежних собственников. Кроме того, старый жилищный фонд так или иначе может быть связан с приватизацией, которая известна своими пожизненными рисками с возможными правами проживания и пользования лицами, которые от этой приватизации в свое время отказались, либо их права были нарушены путем невключения в договор передачи».
Юристы также отметили: чем длиннее история дома, тем больше шансов, что квартиры в нем передавались по наследству, которое сопряжено с рисками, например, если наследодатель решил обделить одного из членов семьи в пользу другого. «Такие ситуации нередки в практике «Защиты сделки», поэтому мы всегда рекомендуем предоставлять все документы-основания на проверяемый объект, в том числе и по предыдущим переходам права собственности, чтобы можно было корректно определить круг рисков, которые подлежат проверке», — добавили юристы.
Запросить каждый документ, заглянуть во множество баз данных, предугадать возможные трудности — сделать все это самостоятельно без помощи юристов обычному покупателю сложно. Кроме того, даже после всех проверок остаются скрытые риски, которые незаметны на этапе сделки. Например, дальние наследники, психиатрическая экспертиза задним числом, банкротство «на грани», проблемный бывший супруг.
Минимизировать риски и обезопасить себя поможет сервис «Защита сделки». Его специалисты вручную проверяют продавца и квартиру, находят скрытые нюансы и дают подробные рекомендации, что прописать в договоре купли-продажи, чтобы усилить позицию продавца.
После проверки покупатель получает сертификат «Защита сделки», который действует три года. Если в этот период договор оспорят, юристы платформы М2 бесплатно защитят покупателя в суде, а в случае проигрыша вернут полную стоимость квартиры по договору. На сегодняшний день юристы сервиса одобрили и обезопасили более 25 тыс. сделок с недвижимостью и выиграли все дела с участием своих клиентов — во всех шести разбирательствах суд в конечном итоге встал на сторону клиентов «Защиты сделки» и сохранял им право собственности на приобретенную квартиру.
Реклама. ООО «Экосистема недвижимости М2»
Erid: 2SDnjcrSRfy