Недвижимость
Средняя цена квартиры в московских новостройках
20 672 000 руб +5.87%
Жилье и офисы вместо промзон – в чем выгода для города и бизнеса
Мнения ,  
0 
Ольга Кузнецова

Жилье и офисы вместо промзон – в чем выгода для города и бизнеса

4 тыс. га бывших заводов и фабрик - именно столько планируют реорганизовать столичные власти в ближайшие годы. Из 4 млн кв. м недвижимости, которые будут построены в черте города в 2015г., четверть придется на промышленные территории. О выгодах редевелопмента промзон для города и бизнеса в авторской колонке рассуждает вице-президент компании RED Development Ольга Кузнецова

Фото: Depositphotos/damk78

Ольга Кузнецова
Ольга Кузнецова
Преимущества преобразования бывших заводов очевидны - город избавляется от пустырей и запущенных участков, бизнес получает дополнительную возможность реализовывать проекты в пределах Старой Москвы.

Барьеры

На протяжении последних лет активно обсуждаются возможности редевелопмента промзон, но в большинстве своем дальше проектной стадии и объявления будущих инвестиций они пока не заходят. Реальные работы ведутся в основном на небольших территориях, таких как конструкторское бюро авиационного завода М. Л. Миля, бывший кожевенный завод "М. Демент и сын", Московский завод счетно-аналитических машин им. Калмыкова и т.д.

С крупными промзонами ситуация сложнее. Дело даже не в том, что они требуют значительных инвестиций. Основная проблема - большое количество  мелких собственников в каждой промзоне. Как правило, такие "рантье" не готовы развивать территории, их устраивает небольшой доход от сдачи недвижимости в аренду под дешевые офисы, автомастерские и складские помещения. Переговоры государства или девелоперов о продаже объекта или соинвестировании в развитие локации безрезультатны.

Вносят корректировки в развитие промзон и различия в видении освоения территорий у города и бизнеса. Одним из векторов градостроительной стратегии московских властей является увеличение количества общественных пространств. В этом ключе планируется и редевелопмент промзон - власть хочет развивать промышленные территории по принципу mixed-used. С одной стороны, это выгодно и девелоперу - комфортная городская среда делает проект более привлекательным для покупателей. С другой - бизнесу для сохранения экономики проекта необходимо компенсировать затраты коммерческими метрами.

Отталкивает девелоперов и отсутствие четких градостроительных планов. В процессе реализации проекта местные власти могут корректировать планы развития территории, в связи с чем у девелопера нередко возникают дополнительные обязательства по строительству  инфраструктуры или сокращается площадь реализуемого проекта.  

Еще один сдерживающий фактор - повышенное внимание общественности, которое  сопровождает работу с историческими зданиями, причем таковыми воспринимают как ценные объекты культурного наследия, так и совсем неприметные постройки, которым свыше 50 лет.

Решения

Проблему большого количества мелких собственников можно решить несколькими способами. Первый - увеличение налоговой нагрузки со стороны государства. Логика здесь проста: хочешь получать доход - вкладывайся в реставрацию зданий и благоустройство прилегающей территории, не хочешь - выставляй объект на продажу. Здесь нужно четко законодательно прописать срок, в течение которого объект должен быть реконструирован или приведен в надлежащее состояние, в противном случае он будет изыматься городом и реализовываться на аукционе. Второй инструмент - выкуп государством земли по фиксированной стоимости с дальнейшей передачей или продажей ее девелоперам. Подобный механизм используется при строительстве инфраструктурных объектов. 

Вопрос строительства объектов социальной и рекреационной инфраструктуры стоит гораздо острее. Одним из вариантов решения является предоставление различных преференций девелоперам, развивающим промышленные территории, - налоговых льгот, продажи объектов или сдачи земли в аренду на льготных условиях, помощи в подключении инженерных систем и коммуникаций, которые сегодня находятся в руках частных монополистов, и т.д.

Другой вариант выхода из сложившейся ситуации - получение земли как готового инвестиционного продукта. Во многих западных странах существует система предоставления девелоперу участков уже со всей необходимой разрешительной документацией и инженерией. Часто власть сначала решает вопрос транспортной доступности территории и только после этого привлекает застройщика.

Кроме того, инвестициями бизнеса в развитие и модернизацию уже сложившейся инфраструктуры района можно решить проблему тех проектов, где строительство социальных объектов невозможно по независящим от девелопера причинам. Так, при редевелопменте небольших промзон часто физически нет места для постройки школы или детского сада.

 

Loft District в Филадельфии

 

Фото: Depositphotos/appalachianview

 

Формирование района началось в 1840г., когда Baldwin Locomotive Company построила здесь свой завод. Постепенно количество фабрик и заводов увеличивалось и к концу XIX века район превратился в промышленный центр. В 1960-х гг. промышленные предприятия постепенно начали переносить в пригороды, а в 1980г. здесь появился пресс-центр Пенсильвании (Pennsylvania Convention Center). Следующее десятилетие ознаменовалось приспособлением бывших заводских зданий под формат жилых апартаментов в стиле лофт, из-за чего район и получил свое название. В дальнейшем часть района была внесена в в Национальный реестр исторических мест (National Register of Historic Places).

Что касается отношения общественности к любым объектам старше 50 лет как к "заповедникам", то здесь нам стоит обратиться к мировому опыту - Лондона, Нью-Йорка, Вены, Берлина. Здания с историей - будь то дворцы или индустриальные постройки - должны вовлекаться в современную ткань города, развиваться вместе с ним и его жителями. Прекрасным примером является Loft District в Филадельфии. Раньше здесь было огромное количество заброшенных фабрик, сейчас - жилые пространства, популярные у художников, дизайнеров и представителей творческой интеллигенции.

Ольга Кузнецова специально для "РБК-Недвижимости"

Об авторе
Ольга Кузнецова Ольга Кузнецова RED Development
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Анна Царева: «Новая архитектура должна рассказывать новую историю»Город, 14:56
Эксперты предсказали рост цен на аренду жилья в России на 15% в 2025 годуЖилье, 12:53
Как выглядят самые необычные винодельни РоссииДизайн, 12:30
Как оформить погашение ипотеки с помощью материнского капиталаДеньги, 12:27
«Дом.РФ» объяснил стабильность спроса на жилье льготами и рассрочкамиЖилье, 11:53
Аналитики спрогнозировали рост ввода ТЦ в России в полтора раза в 2025-мГород, 11:22
Altop Real Estate: как россиянам стать владельцами недвижимости в ТурцииНовости компаний, 10:48
Названы четыре локации Новой Москвы, где в ноябре подешевело жильеЖилье, 10:15
Росреестр сообщил о снижении спроса на ипотеку в МосквеЖилье, 09:21
Названы топ-10 самых дорогих зданий Подмосковья в 2024 годуГород, 00:00
У сроков владения жильем и землей изменили точку отсчета. Что это значитЖилье, 11 дек, 17:21
В России вырос ценовой разрыв между новостройками и готовым жильемЖилье, 11 дек, 17:14
Назван район Москвы, где в ноябре новостройки подорожали почти в 1,5 разаЖилье, 11 дек, 14:34
Росреестр впервые предотвратил продажу выписок из ЕГРН телеграм-каналамиОтрасль, 11 дек, 12:59
Главное Лента