Жилье и офисы вместо промзон – в чем выгода для города и бизнеса
Барьеры
На протяжении последних лет активно обсуждаются возможности редевелопмента промзон, но в большинстве своем дальше проектной стадии и объявления будущих инвестиций они пока не заходят. Реальные работы ведутся в основном на небольших территориях, таких как конструкторское бюро авиационного завода М. Л. Миля, бывший кожевенный завод "М. Демент и сын", Московский завод счетно-аналитических машин им. Калмыкова и т.д.
С крупными промзонами ситуация сложнее. Дело даже не в том, что они требуют значительных инвестиций. Основная проблема - большое количество мелких собственников в каждой промзоне. Как правило, такие "рантье" не готовы развивать территории, их устраивает небольшой доход от сдачи недвижимости в аренду под дешевые офисы, автомастерские и складские помещения. Переговоры государства или девелоперов о продаже объекта или соинвестировании в развитие локации безрезультатны.
Вносят корректировки в развитие промзон и различия в видении освоения территорий у города и бизнеса. Одним из векторов градостроительной стратегии московских властей является увеличение количества общественных пространств. В этом ключе планируется и редевелопмент промзон - власть хочет развивать промышленные территории по принципу mixed-used. С одной стороны, это выгодно и девелоперу - комфортная городская среда делает проект более привлекательным для покупателей. С другой - бизнесу для сохранения экономики проекта необходимо компенсировать затраты коммерческими метрами.
Отталкивает девелоперов и отсутствие четких градостроительных планов. В процессе реализации проекта местные власти могут корректировать планы развития территории, в связи с чем у девелопера нередко возникают дополнительные обязательства по строительству инфраструктуры или сокращается площадь реализуемого проекта.
Еще один сдерживающий фактор - повышенное внимание общественности, которое сопровождает работу с историческими зданиями, причем таковыми воспринимают как ценные объекты культурного наследия, так и совсем неприметные постройки, которым свыше 50 лет.
Решения
Проблему большого количества мелких собственников можно решить несколькими способами. Первый - увеличение налоговой нагрузки со стороны государства. Логика здесь проста: хочешь получать доход - вкладывайся в реставрацию зданий и благоустройство прилегающей территории, не хочешь - выставляй объект на продажу. Здесь нужно четко законодательно прописать срок, в течение которого объект должен быть реконструирован или приведен в надлежащее состояние, в противном случае он будет изыматься городом и реализовываться на аукционе. Второй инструмент - выкуп государством земли по фиксированной стоимости с дальнейшей передачей или продажей ее девелоперам. Подобный механизм используется при строительстве инфраструктурных объектов.
Вопрос строительства объектов социальной и рекреационной инфраструктуры стоит гораздо острее. Одним из вариантов решения является предоставление различных преференций девелоперам, развивающим промышленные территории, - налоговых льгот, продажи объектов или сдачи земли в аренду на льготных условиях, помощи в подключении инженерных систем и коммуникаций, которые сегодня находятся в руках частных монополистов, и т.д.
Другой вариант выхода из сложившейся ситуации - получение земли как готового инвестиционного продукта. Во многих западных странах существует система предоставления девелоперу участков уже со всей необходимой разрешительной документацией и инженерией. Часто власть сначала решает вопрос транспортной доступности территории и только после этого привлекает застройщика.
Кроме того, инвестициями бизнеса в развитие и модернизацию уже сложившейся инфраструктуры района можно решить проблему тех проектов, где строительство социальных объектов невозможно по независящим от девелопера причинам. Так, при редевелопменте небольших промзон часто физически нет места для постройки школы или детского сада.
|
Loft District в Филадельфии
Формирование района началось в 1840г., когда Baldwin Locomotive Company построила здесь свой завод. Постепенно количество фабрик и заводов увеличивалось и к концу XIX века район превратился в промышленный центр. В 1960-х гг. промышленные предприятия постепенно начали переносить в пригороды, а в 1980г. здесь появился пресс-центр Пенсильвании (Pennsylvania Convention Center). Следующее десятилетие ознаменовалось приспособлением бывших заводских зданий под формат жилых апартаментов в стиле лофт, из-за чего район и получил свое название. В дальнейшем часть района была внесена в в Национальный реестр исторических мест (National Register of Historic Places). |
Что касается отношения общественности к любым объектам старше 50 лет как к "заповедникам", то здесь нам стоит обратиться к мировому опыту - Лондона, Нью-Йорка, Вены, Берлина. Здания с историей - будь то дворцы или индустриальные постройки - должны вовлекаться в современную ткань города, развиваться вместе с ним и его жителями. Прекрасным примером является Loft District в Филадельфии. Раньше здесь было огромное количество заброшенных фабрик, сейчас - жилые пространства, популярные у художников, дизайнеров и представителей творческой интеллигенции.
Ольга Кузнецова специально для "РБК-Недвижимости"
