Когда и на сколько упадут цены на вторичное жилье в Москве
В настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы наблюдается уникальная ситуация одновременного рублевого максимума и долларового минимума цен. Фактически рублевые цены на столичную "вторичку" демонстрировали положительную динамику в течение всего прошедшего года.
Так, по итогам декабря, по данным "Инком", средняя стоимость предложения составила 195,1 тыс. руб. (+9,1 % за год), или 3498 долл. (-34,5 % за год) за 1 кв. м. При этом на пике колебаний валютного курса цены (в декабре), выраженные в долларах, снижались до рекордных 2800 долл. за "квадрат", а месячный прирост в рублях оказался максимальным с начала 2014г. (+1,7 %).
Цены в валюте
В соответствии с российским законодательством, все расчеты на территории Российской Федерации происходят в рублях. Однако, как отмечают риэлторы, в отличие от прежних периодов, сегодня значительно чаще продавцы квартир и домов фиксируют цены на свои объекты в долларах.
"Последнее время нередки случаи, когда продавцы и покупатели договаривались о том, что в день сделки цена в рублях может меняться в зависимости от курса иностранной валюты", - отмечает тенденцию управляющий партнер "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Тарас Пазяк.
Директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома также говорит, что из-за лихорадки на валютном рынке у продавцов присутствует огромное желание перевести ценники в доллары и евро, однако позиция покупателей однозначна - сделки только в рублях. И при нынешней конъюнктуре рынка, где "правила игры" диктует покупатель, принципиально изменить ситуацию не получится, считает он.
Спрос и цены будут снижаться
Усиление негативных тенденций на нефтяном и валютном рынках в сочетании с внешнеполитическими и прочими факторами вызвало нехарактерную для 2008-2009гг. реакцию участников рынка жилья - ажиотажный спрос в январе-марте и ноябре-декабре 2014г. Однако риэлторы ожидают значительный спад активности на рынке недвижимости, который должен привести к понижению цен на жилье. Исходным параметром для участников рынка в 2015г. станет снижение платежеспособности населения на фоне падения реальных доходов и ограничения кредитоспособности. Как изменятся эти цены - будет зависеть от ситуации с рублем и в целом в экономике страны.
По мнению аналитиков компании "Инком", продолжающийся отрицательный тренд в нефтяной сфере и в целом в российской экономике неизбежно приведет к соответствующей коррекции спроса и снижению динамики роста рублевых цен на рынке жилья уже в начале 2015г.
По оценке председателя совета директоров агентства недвижимости "Бест-Новострой" Ирины Доброхотовой, снижение цен произойдет, в первую очередь, в объектах старого фонда, на непривлекательные квартиры в спальных районах, но падения цены на уровне 20% к концу года ждать не стоит, поскольку эти объекты не являются переоцененными, как это было, например, в 2008г. Качественное вторичное жилье, в том числе в домах, построенных по индивидуальным проектам, дешеветь не будет.
"Если национальная денежная единица будет стремительно обесцениваться, то рублевые цены могут продолжить свое движение вверх. Если же рубль удастся стабилизировать на определенной отметке, то цены через два-три месяца начнут двигаться вниз. Уменьшение количества покупателей неминуемо приведет к снижению стоимости недвижимости, как это всегда происходит в период кризиса", - прогнозирует Тарас Пазяк из "Миэля". Эксперты агентства "Азбука жилья" также согласны с этим мнением: если курс доллара продолжит расти и в 2015г., то цены на вторичное жилье тоже продолжат расти. Если в 2015г. курсы стабилизируются, то цены на вторично жилье сократятся на 3%.
В "Инком-Недвижимости" полагают, что стабилизация валютного курса на уровне 60 руб. за 1 долл., цены на нефть в пределах 60-70 долл. за баррель и продолжение банками выдачи жилищных кредитов позволят избежать резких колебаний на рынке жилья. В данном случае возможное снижение спроса составит 10-15%, годовой прирост цен будет корректироваться в пределах +/- 5 % от средних показателей 2014г.
"Однако усиление негативных тенденций в экономике, а именно проблемы с кредитованием населения и застройщиков, может привести к более серьезным последствиям: значительному накоплению предложения, существенному спаду покупательской активности и, как следствие, заметному снижению цен", - прогнозирует Сергей Шлома.
Скидки и дисконты
В агентстве недвижимости "Азбука жилья" говорят, что скидок на квартиры сейчас никто не предоставляет, но при положительном решении о заключении сделки клиент, безусловно, требует небольшой дисконт.
С этим мнением не согласны многие риэлторы. Они отмечают, что большинство собственников готовы к торгу. Люди, которым важнее скорая реализация квартиры, готовы уступать в пределах 10%, считает Светлана Бирина.
По данным "Инком-Недвижимости", в декабре, несмотря на исключительную покупательскую активность, порядка 70% объектов на вторичном рынке жилья продавались с дисконтом. Размер скидки при этом минимальный - около 4%. 20% жилых помещений реализуются по цене предложения, 10% - выше изначально заявленной стоимости.
В компании "Бест-Новострой" отмечают, что в декабре скидки были, но в пределах 5%. Если квартира выставлялась на продажу по справедливой, не завышенной цене, сбить ее было сложно, к тому же большинство выставленных объектов быстро уходили с экспозиции, комментирует председатель совета директоров данной компании Ирина Доброхотова.
По оценке Сергея Шломы из "Инком-Недвижимости", сделки на рынке жилья совершаются, если пожелания покупателей и продавцов расходятся не более чем на 10%. Тогда есть возможность прийти к компромиссу. В периоды экономических катаклизмов расхождения могут составлять до 30-40%, и договориться становится невозможным, говорит эксперт.
По оценке Тараса Пазяка, сегодня на вторичном рынке Московского региона достаточно большой процент неликвидного или малоликвидного жилья - по таким вариантам торг может быть достаточно значительным. "Другое дело, что мало кто из собственников жилья свою недвижимость относит к неликвидной и выставляет приемлемую цену. Это является одной из основных причин затоваривания рынка", - поясняет эксперт.
Сергей Велесевич