В погоне за долларом: что будет с ценами на квартиры в Москве в 2015 году
В погоне за долларом
Чтобы средняя стоимость нового жилья в Москве вернулась к показателю 4 тыс. долл. за 1 кв. м, понадобится около двух лет, говорит владелец NDV Group (продает квартиры под брендом "НДВ-Недвижимость") Александр Хрусталев. Рублевые цены на квартиры в 2014г. повысились максимум на 10-20%, а национальная валюта подешевела гораздо быстрее - на 72,3%, до 56,3 руб. за доллар (данные ЦБ). Например, как подсчитала компания "Инком", 40-метровую квартиру в Южном Бутово в январе можно было купить в среднем за 5,6 млн руб., а в декабре - за 5,8 млн руб., то есть она подорожала примерно на 4%. Если перевести цены в доллары по официальному курсу на 1 января и 31 декабря соответственно, то получится, что в долларах цена сократилась сразу на 40% - со 171,5 тыс. до 103,1 тыс. долл.
По данным "ИРН-консалтинг", в январе 2015-го средняя стоимость 1 кв. м в столице составляет 3,4 тыс. долл., и этот показатель продолжает снижаться. "За последние 15 лет мы не раз видели, как цены на жилье отыгрывали долларовое и даже рублевое падение", - подчеркивает Хрусталев.
Представитель группы СУ-155 Роман Черниговцев сообщил, что при отсутствии резких потрясений в экономике цены на квартиры продолжат плавный рост - примерно на 3-5% ежемесячно. С этой оценкой согласна вице-президент группы ПИК Наталья Семикова. Ближе к июню 2015-го произойдет скачок, так как сократится объем предложения на рынке экономкласса из-за отсутствия новых проектов, предполагает Черниговцев. По их словам, девелоперы попытаются компенсировать увеличение себестоимости строительства, в том числе из-за подорожавших кредитов.
К лету цены на квартиры могут серьезно подрасти, добавляет представитель группы "Мортон" Игорь Ладычук: "Все меньше девелоперов смогут начинать новые стройки, при этом готовые или почти достроенные проекты уходят с рынка, распродав последние квартиры".
Коммерческий директор Capital Group Алексей Белоусов считает, что ценовая динамика ожидается очень разнонаправленной в зависимости от сегмента и стадии готовности проекта. Хуже всего будут себя чувствовать стройки, у которых на ипотечные сделки приходилось 50% и больше продаж, отметил он. По его прогнозу, рост стоимости строительно-монтажных работ может достигать 20-30%, причины - инфляция и подорожавший доллар, к которому привязана часть цен на оборудование и материалы. "Застройщики, продающие проекты, которые уже введены или вводятся в эксплуатацию в 2015г., имеют больше других возможностей повышать цены. Например, мы в проекте "Триколор" увеличим цены на 15-20% в рублях", - пообещал Белоусов.
Гендиректор "Ведис Групп" Дмитрий Зиканов согласен, что застройщики будут стараться отыгрывать падение рубля, но цены слишком сильно зависят от платежеспособного спроса - насколько он упадет, сейчас никто не знает. Во всяком случае, спрос на элитную жилую недвижимость был стабилен, и если в 2015‑м не произойдет резкого провала спроса, то рублевые цены, вероятно, вырастут на 10-15%, добавляет директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group Роман Попов.
Заместитель гендиректора компании ОПИН Наталья Картавцева отметила, что средние цены на рынке недвижимости, вероятно, станут расти быстрее инфляции, рост по итогам года может составить 15-20%. Большое влияние окажет и ситуация в ипотечном секторе: скорректируется ли процентная ставка, появятся ли дополнительные инструменты поддержки ипотеки и как они будут работать, рассуждает Картавцева. С таким прогнозом согласна и председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова, которая так же считает, что на новостройки Москвы и ликвидные новостройки Подмосковья цены могут вырасти до 15-20% в год.
По мнению руководителя аналитического центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, предстоящее падение спроса на жилье все‑таки не позволит девелоперам быстро повышать стоимость квартир вслед за ростом курса доллара. "Спрос может упасть в ближайшее время более чем на 30%, а при сохранении нестабильной экономической ситуации можно прогнозировать его сокращение и на 40-60%", - предупреждает Богданюк.
"Если отдельные застройщики продолжат выставлять ценники на уровне августа 2014‑го, то покупателям нужно будет серьезно задуматься о причинах такого демпинга - либо у компании большие проблемы и ей срочно нужны деньги, либо это экономия на качестве строительства", - настаивает Хрусталев.
Ностальгия по 2014‑му
Прошедший год стал самым успешным для продавцов квартир в Москве за последние пять лет: если в 2013г. средние цены в сегменте экономкласса выросли на 3,2%, то в 2014‑м - сразу на 10,7%, подсчитали в "Метриум Групп". Жилье бизнес-класса дорожало вдвое быстрее прошлого года - на 18% против 9% в 2013‑м, зафиксировали в компании.
Доля квартир в новостройках классов эконом и комфорт с начала 2014г. увеличилась с 51,5 до 64,4%, то есть стало строиться больше демократичного жилья, отметила руководитель аналитического центра "ИРН-консалтинг" Татьяна Калюжнова. "В комфорт-классе средняя цена за "квадрат" выросла на 23%, в бизнес-классе - на 9%, - добавляет она. - В элитном сегменте новостроек в центре Москвы средняя стоимость метра увеличилась на 8,3%".
"На фоне ажиотажного спроса на самые ликвидные предложения девелоперы повышали цены на 3-5% чуть ли не каждую неделю в ноябре-декабре 2014‑го", - рассказывает Доброхотова из "Бест-Новостроя". Цены повышали чаще всего на однокомнатные квартиры, но были и те, кто рискнул поднять цены на все квартиры в проекте, подтверждает гендиректор "Миэль-Новостройки" Софья Лебедева.
Многие продавцы на вторичном рынке жилья, в отличие от новостроек, решили повременить со сделками и снимали квартиры с экспозиции. В этой ситуации основной спрос перетягивали на себя новостройки, говорит руководитель аналитического центра "Инком" Дмитрий Таганов. Всплеск продаж "вторички" случился весной 2014‑го, с тех пор на рынке было относительно спокойно, рассказывает он. "Через месяц, думаю, предложение восстановится, а спрос по итогам года будет немного ниже 2014‑го, - считает Таганов. - Цены при этом начнут колебаться вокруг нулевого роста в рублевом выражении - фундаментальных причин для резкого роста, сопоставимого с ожиданием на рынке новостроек, нет".
"Покупатели на загородном рынке все еще есть, но многие из них сейчас взяли паузу в принятии решения, - говорит гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - Мы все находимся в ожидании - должен пройти минимум месяц после стабилизации валютного курса. Впрочем, некоторые застройщики, зафиксировавшие курс, смогли воспользоваться ситуацией и серьезно повысить продажи в ноябре-декабре - например, Villagio Estate".
Перспективы рынка зависят от целого ряда факторов, отмечает директор департамента новостроек "Инком-Недвижимость" Юлиан Гутман: "Преждевременный спрос в декабре прошлого года, когда покупатели буквально выстраивались в очередь, чтобы перевести наличные в квадратные метры, приведет к снижению спроса в первые месяцы 2015‑го. Если сохранится существующая сегодня ставка ЦБ, то количество ипотечных сделок резко сократится". Но если ключевая ставка снизится или произойдет субсидирование ипотечных программ государством, то спрос можно будет удержать, добавляет эксперт.
Алексей Пастушин (РБК)