Аренда жилья: как снять или сдать квартиру в кризис
По данным департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость", традиционного для ноября падения стоимости найма в экономклассе (с арендной ставкой до 40 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру) не произошло. Для сравнения, в прошлом году аренда в этот период подешевела на 2-3%.
"Собственники во многих случаях уже снизили ставки в предыдущие месяцы, что способствовало сдаче в аренду пустующих квартир", - отмечает руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" Юлия Лукина. Это способствовало сокращению разрыва между объемом предложения и спросом на недорогие квартиры в Москве.
Средняя стоимость аренды квартир в Москве в ноябре
| Экономкласс | Бизнес-класс | Премиум-класс | |
|---|---|---|---|
| однокомнатные |
30,7 тыс. руб. |
43,8 тыс. руб |
71,7 тыс. руб |
| двухкомнатные |
40,9 тыс. руб. |
64,9 тыс. руб |
94,6 тыс. руб |
| трехкомнатные |
55,7 тыс. руб. |
95,5 тыс. руб |
139,6 тыс. руб |
| четырехкомнатные | н/д | 132,8 тыс. руб | 210,4 тыс. руб |
"ИНКОМ-Недвижимость"
Сейчас наймодатели, скорее, склонны к увеличению ставок, и о скидках речь не идет. Особенно на популярные недорогие одно- и двухкомнатные квартиры. "Ситуацию на этом рынке, можно назвать "смутным периодом", так как ни наниматели, ни наймодатели не могут определиться, что будет дальше", - комментирует Галина Киселева, директор департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость".
Председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова подтверждает, что сейчас в массовом сегменте на рынке аренды наблюдается полное замешательство. "Обе стороны уверены, что рынок именно на их стороне, - рассказывает эксперт. - Арендаторы апеллируют к отсутствию роста доходов и повышению инфляции. Арендодатели стремятся повысить ставку, иногда пытаются перевести расчет в доллары. Объективно говоря, силы равны, но более разумно сегодня было бы оставить имеющиеся договоренности между арендатором и арендодателем в силе".
Однако в сегменте элитной недвижимости, где много объектов уникальных, с эксклюзивными характеристиками, которые в большинстве случаев сдавались в аренду за валюту, руководитель блока по реализации элитной недвижимости "БЕСТ-Новострой" Оксана Дивеева советует арендаторам пересмотреть условия договора. "Старых контрактов, где устанавливался фиксированный курс, очень мало. Сейчас нагрузка на арендаторов такой недвижимости (за исключением тех, кто получает доходы в валюте) из-за курсовой разницы сильно возросла", - разъясняет специалист. Обеим сторонам, по ее словам, имеет смысл договориться об единовременной оплате аренды сразу за полгода, за год. Для арендодателя это получение гарантированно единовременного дохода, который он может вложить в дело. Для арендатора - исключение курсовых рисков.
Рекомендации риэлторов
| Риэлтор | Памятка арендодателю | Памятка арендатору |
|---|---|---|
|
Наталья Сивко, управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Аренда" |
В договоре обязательно должны быть прописаны стоимость арендной платы и возможность ее изменения, а также порядок внесения арендных платежей. Чтобы гарантированно получить полную арендную плату в срок - указывайте в договоре всю сумму. Некоторые собственники прописывают только часть суммы, чтобы сократить налог с дохода, что чревато последствиями. Собственники квартир, которые официально сдают квартиры, как правило, идут навстречу иногородним арендаторам и регистрируют их в квартире. Иногда - бесплатно, иногда - до суммы, на которую повышается квартплата. |
Сейчас месячная стоимость найма в большинстве случаев устанавливается в рублях. В валюте договора заключаются в основном в элитном сегменте. Но если так случилось, то решением при существующих скачках курса является фиксирование курсовой "вилки". Если курс выходит за ее рамки, то плата за аренду квартиры производится по фиксированным минимальному или максимальному значениям. |
|
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" |
В сегменте аренды экономкласса апелляция арендодателя к падению курса рубля выглядит спекулятивной. Исключение может быть одно: если сдаваемая квартира является ипотечной и ипотечный заем был валютным. Однако и в этом случае рост арендной ставки сразу на 30-40% вынудит арендатора к поиску других вариантов. Арендодателям, которые ранее не практиковали взимание страхового депозита, при перезаключении договора стоит это сделать. Можно назвать данный взнос иначе: например, плата за последний месяц проживания. И одновременно с этим заключить договор страхования квартиры от ущерба. Это поможет уберечься от внезапного съезда арендаторов и порчи имущества. |
В сложной ситуации арендатор может попросить об арендных каникулах, прописав условия в допдоговоре. Либо договориться о рассрочке платежа (например, в ближайшие три месяца платить на 20% меньше, по истечении срока договоренности - на 20% выше арендной ставки, указанной в договоре). Устные договоренности могут утратить силу. Арендатору нужно настаивать на заключении договора найма, установить валюту расчета, сроки пересмотра ставок. Также следует обратить внимание на пункты, касающиеся внезапного прекращения арендных отношений. |
|
Юлия Лукина, руководитель департамента аренды компании "НДВ-Недвижимость" |
Нужно объективно оценивать местоположение, состояние и особенности сдаваемой квартиры, наличие конкурентных предложений в той же локации. В торге можно учитывать и дополнительные факторы. Например, если арендатору нужна определенная улица и другие конкретные параметры, а других оптимальных предложений нет, то эту ситуацию можно использовать в свою пользу. |
Если для арендатора важны низкие ставки, то следует обратить внимание на спальные районы Москвы, насыщенные такими предложениями. В условиях конкуренции собственники более охотно идут на уступки. Более того, многие арендодатели изначально закладывают в стоимость аренды дельту для торга. Также в последнее время они готовы уступить в цене, если арендатор готов внести предоплату или платить за аренду поквартально. |
|
Галина Киселева, директор департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость" |
Арендодателю нужно учесть, что предложений сейчас на рынке аренды много, и они превышают спрос. У нанимателей есть возможность для сравнения и выбора. Однако если у собственника ликвидный вариант - квартира в хорошем месте, с ремонтом и ценой, соответствующей рыночной, то ее можно очень быстро сдать другому квартиросъемщику. Имеет смысл заключать договор с фиксированной ставкой не на длительный срок, а на 3-6 месяцев. Тогда можно будет пересматривать размер арендной платы по истечении определенного времени. |
Заключать договор даже с фиксированной ставкой сегодня лучше на относительно короткий срок - на 3-6 месяцев. Тогда можно чаще пересматривать размер арендной платы. Если же договор заключается на более длительный период, то следует предусмотреть пункт, согласно которому можно корректировать ставку. |
Общие советы
С повышенной осторожностью относитесь к дешевым предложениям. Тщательно проверяйте документы - оригиналы свидетельства на право собственности и паспорта арендодателя. Спрашивайте доверенность от остальных собственников жилплощади (если потенциальному арендодателю принадлежит лишь ее доля) или письменное согласие от зарегистрированных на ней граждан.
Если наймодатель находится в браке, то нужно поинтересоваться - до его заключения или после квартира была оформлена в собственность. Если это произошло в браке, то требуется согласие супруга/супруги на сдачу квартиры.
Расспросите о репутации хозяина квартиры у соседей, узнайте у них о возможных негативных деталях (рядом проходит шумная дорога, расположено предприятие, где ведутся ночные работы, или ресторан с шумными компаниями).
Помните, что договор об информационном сотрудничестве, который предлагают заключать в некоторых риэлторских агентствах, предусматривает лишь ограниченный доступ к базе данных агентства. Сведения во многих случаях оказываются устаревшими.
В договоре аренды должен быть указан точный адрес квартиры, включая индекс, полные паспортные данные собственника, также обязательна его подпись. Четко договоритесь об условиях оплаты квартиры: сколько, когда и каким образом следует перечислять средства.
При наличном расчете необходимо каждый раз брать расписку, что нужно прописать в договоре. Оформите письменно порядок оплаты ЖКУ.
Въезжая в квартиру с меблировкой, лучше сделать опись имущества.
Владимир Миронов