Аренда в Москве: как правильно снять квартиру
Первое, с чем сталкивается арендатор, - поиск подходящего жилья. Если он решает делать это самостоятельно, то перед ним открывается весьма обширное поле для сбора и анализа информации. Неопытного арендатора на этом этапе уже подстерегает риск попасть на удочку различного рода мошенников. Гораздо легче, когда данную работу делает риэлтор, который позвонит по объявлениям, отметая "ловушки", и договорится о просмотрах. Но если вы готовы идти на риск и у вас есть собственный положительный опыт, то, возможно, все в ваших силах.
Также для успешного поиска квартиры важно иметь представление о реальной рыночной стоимости, а для этого нужно иметь опыт и знания о рынке аренды. Заниженная стоимость - любимая приманка мошенников, которые наживаются на незнании и доверчивости, отмечают агенты. Поэтому для начала редакция "РБК-Недвижимости" подготовила последние данные о ситуации на рынке аренды столичного жилья.
Спрос и цены на столичные квартиры снижаются
Риэлторы, опрошенные порталом "РБК-Недвижимость", отмечают падение спроса на аренду квартир в Москве, даже несмотря на традиционный горячий осенний сезон на рынке. По данным компании "Миэль-Аренда", в сентябре 2014г. спрос упал по сравнению с августом на 11,4%. А предложение квартир в сентябре наоборот выросло по отношению к августу на 7,23%. На каждого желающего арендовать жилье в сентябре пришлось по 2,8 квартиры, отмечает первый заместитель директора компании "Миэль-Аренда" Мария Жукова.
В данной ситуации рынок становится на сторону арендатора, собственники пока неохотно идут на дисконты, но можно предположить, что рыночная ситуация заставит в будущем быть сговорчивее в вопросах цены. Агентства недвижимости пока не фиксируют какие-либо заметные снижения цен в экономклассе. Этот сегмент наиболее востребован на рынке и в нем сильного падения ждать не стоит . В то же время в сегментах бизнес- и премиум-класса отмечено существенное снижение арендной стоимости одно- и двухкомнатных квартир.
По данным "Миэль-Аренда", в экономклассе по сравнению с августом 2014г. однокомнатные подешевели на 0,9%, и их средняя арендная стоимость составила 34,52 тыс. руб. Стоимость двухкомнатных увеличилась на 0,3% и составила 43,26 тыс. руб. Трехкомнатные квартиры подешевели примерно на 2,6% - до 51,41 тыс. руб.
В сегменте квартир бизнес-класса и элитных также произошли изменения средней стоимости найма - стоимость однокомнатных объектов составила 65,13 тыс. руб. (- 9,5%), двушки - 85,38 тыс. руб. (- 11%), трешки выросли в цене на 5,16% (111,58 тыс. руб.). Многокомнатные квартиры подешевели на 0,8% - их средняя стоимость найма снизилась до 173,30 тыс. руб.
По данным департамента аренды квартир "ИНКОМ-Недвижимость", самую дешевую однокомнатную квартиру в Москве в октябре можно снять за 21 тыс. руб. Она расположена в 10 минутах ходьбы от станции метро "Кузьминки" (ул. Юных Ленинцев) на 1-м этаже 9-этажного дома. Низкая стоимость обусловлена тем, что ее сдают под ремонт.
"В октябре на рынке аренды обычно происходит спад спроса, пик которого приходится на период с середины августа до середины сентября. Но к дешевым вариантам арендаторы всегда проявляют повышенный интерес, и, как правило, в горячий сезон спрос на такие объекты превышает предложение в десять раз, а в другие периоды - в два-три раза", - комментирует директор департамента аренды квартир "Инком-Недвижимость" Галина Киселева.
Лидерами спроса в сентябре 2014г. также были квартиры стоимостью от 1 тыс. до 3 тыс. долл. (48,41%), на втором месте по спросу были квартиры от 750 до 1 тыс. долл. - 36,63%. Спрос на квартиры до 750 долл. в месяц составил 11,43%, отмечается в исследовании "Миэль-Аренда".
Советы риэлторов
Теперь, когда арендатор знает средние цены, определился с предложениями в базах агентств недвижимости или сайтов, нужно встречаться с собственником. И для начала помните об элементарных правилах этикета. Арендодателя чаще волнует, кто у него будет жить - для него это в будущем спокойствие за собственность. Достаточно просто оставаться вежливым в общении, внимательным слушателем. Ведь психологический фактор также имеет большое значение, когда стороны договариваются о чем-то.
Осмотр квартиры. Помимо оценки общего вида интерьера, необходимо обратить внимание на то, работает ли бытовая техника, сантехника, не текут ли трубы и т. п. Так можно избежать конфликтов на тот случай, если оборудование неисправно и есть протечки. Кроме того, следует уделить внимание проверке мебели. Если диван закрыт пледом, то не поленитесь снять его. Не исключено, что обивка повреждена, и в дальнейшем трудно будет доказать, что этот дефект уже был до заселения в квартиру.
Документы. Если квартира понравилась, вы оценили все, что в ней имеется, то стоит посмотреть правоустанавливающие документы. Сдавать квартиру имеет право только собственник или кто-то из родственников с его письменного согласия. Если собственник уверяет, что он владеет квартирой единолично, а в квитанции за оплату квартиры значатся несколько жильцов, то следует как минимум насторожиться.
Переговоры. На данном этапе обе стороны оговаривают все условия проживания и найма. Это самый ответственный момент, ведь именно теперь стороны договариваются о размере страхового депозита, о том, кто будет проживать, что в квартире остается в распоряжении жильцов (иногда собственники решают увезти что-то из мебели, но забывают об этом уведомить). Обязательно надо договориться о животных, если они есть у нанимателя. Этот факт не должен быть сюрпризом.
Договор. Не пренебрегайте заключением договором найма. Этот документ крайне важен, так как регламентирует взаимоотношения сторон. В нем фиксируется стоимость, срок, на протяжении которого он действует, права и обязанности нанимателя и наймодателя. Также помимо этого стороны определяют частоту визитов собственника жилья, возможные запреты, изменения в квартире, включая ремонт, условия расторжения договора, порядок возврата депозита и так далее. Обязательно составляется опись имущества. При наступлении какой-либо ситуации стороны действуют согласно договору. Без этого документа все правила проживания остаются "на словах", и обе стороны остаются незащищенными в случае возникновения конфликтов и различных неприятных ситуаций.
Акт приема-передачи. К договору также следует прикрепить акт приема-передачи имущества. В этом документе перечисляется все, что остается в распоряжении нанимателя. Также указываются выявленные недостатки, чтобы потом нанимателю не смогли предъявить их исправление.
Страховка. Еще можно узнать, оформлено ли у собственника квартиры страхование ответственности перед третьими лицами. Такая практика является очень полезной на рынке аренды. Ведь если соседям нанесен ущерб (например, произошел залив), то компенсацию выплатит страховая компания, а стороны - собственник и арендатор - смогут избежать конфликта.
И в заключение стоит указать немаловажный фактор - соблюдение условий договора. Многие заблуждаются, когда считают, что с подписанием договора все формальности заканчиваются. От дальнейшего поведения зависит, насколько долго продлится срок найма, рекомендуют риэлторы.
Полезные советы дали специалисты агентства "НДВ-Недвижимость", "ИНКОМ-Недвижимость" и "Миэль-Аренда"
Подготовил Сергей Велесевич