Бизнес на жильцах: зачем застройщикам создавать свои управляющие компании
Вероятность серьезного снижения спроса на жилую недвижимость, о которой все чаще говорят эксперты, ссылаясь на неблагоприятную экономическую ситуацию, заставляет строительные компании задумываться не только о компромиссе цены, но и о других направлениях бизнеса, которые позволили бы получать стабильный доход. Управление жилыми домами, по мнению специалистов, - как раз одна из таких сфер. Сегодня все больше девелоперов пытаются развивать это направление, улучшая работу своих управляющих компаний (УК). На рынке не редкость, когда жильцы по завершении трехлетнего переходного периода после сдачи дома остаются верны застройщику, который предлагает стабильное качество услуг. Впрочем, некоторые участники рынка по-прежнему предпочитают доверять управление своими объектами независимым УК или же отдают этот вопрос на откуп жильцам, поскольку уверены, что непрофильный бизнес принесет больше проблем, чем выгод. Да и жильцы в большинстве случаев все еще предпочитают нанимать независимых от застройщика управляющих. Однако это им удается с большим трудом.
В переходный период
Создаваемые застройщиками управляющие компании стали появляться в середине 2000-х гг. Изначально главной их целью было устранение строительных недочетов, которые обнаружат новоселы в своих квартирах. В ситуации высокого спроса на квартиры, больших объемов возводимого жилья и пристального внимания покупателей к качеству приобретаемых метров оказалось удобным иметь в структуре любого более-менее крупного строительного холдинга отдельную компанию для решения подобных вопросов. Кроме того, подобные УК помогали жильцам, например, в оформлении права собственности.
Вообще говоря, управлять домом могут сами жильцы (владельцы квартир) через создаваемое ими товарищество собственников жилья (ТСЖ). Однако, как подчеркивает директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова, в новом доме это возможно только после того, как более половины квартир будет оформлено в собственность, а это не всегда происходит быстро. "Соответственно, складывается ситуация, когда люди уже проживают в новом доме, а решать их бытовые вопросы фактически некому. Поэтому девелопер, который несет ответственность перед покупателями, создает собственную управляющую компанию", - рассказывает она, добавляя, что у Л1 первая УК появилась около пяти лет назад. У компании "Ленстройтрест", напротив, своей УК нет, поскольку основной бизнес - это девелопмент и строительство, отмечает генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест" Александр Лелин. "Это не наш бизнес, но мы считаем, что этим должны заниматься профессионалы, полностью разделяющие нашу идеологию", - говорит он.
Застройщик знает дом
Одним из аргументов в пользу УК от застройщика многие девелоперы называют то обстоятельство, что работа дешевых, малоквалифицированных подрядчиков, привлекаемых ТСЖ, сводит на нет все усилия компании по созданию качественной жилой среды: неграмотно обслуживаются современные коммуникации, в отсутствие каких-либо оговоренных в уставе ТСЖ правил изменяется внешний вид здания (например, самовольным остеклением балконов или лоджий).
По мнению председателя правления Группы компаний "РосСтройИнвест" Игоря Креславского, к управлению жилыми домами аутсорсинг вполне применим, если речь идет о "типовых", не очень сложных (в техническом плане) объектах, с которыми быстро и без проблем "освоятся" специалисты сторонних компаний. "Управляющие компании, предлагая услуги всему рынку, могут постоянно увеличивать количество обслуживаемых объектов, снижая издержки за счет экономии "на масштабах", - рассуждает он. - Напротив, если речь идет о сложных проектах, в которых применяются новые технологии в инженерных системах, специфичные отделочные материалы и так далее, то есть очень важны все детали и мелочи, лучше самого застройщика заниматься обслуживанием таких домов мало кому под силу".
В том числе и по указанной выше причине управляющие компании от застройщиков раньше всего появились в сегменте элитной недвижимости. В этих домах покупателю крайне важно, чтобы все системы работали без сбоев, а возможные проблемы устранялись как можно быстрее. А это значит, что сотрудники УК всегда должны быть на месте, их должно быть достаточно для оперативной реакции на вызов, они должны быть в курсе нюансов конструкции здания и особенностей коммуникаций. Подчас наличие собственной УК в элитном жилом проекте становится, при прочих равных, одним из решающих факторов выбора. "Клиент сегодня более жестко подходит к заключению сделок, работа девелоперов осложняется высокими покупательскими запросами к приобретаемому объекту. Помимо основных требований к жилью у покупателей сформировалась необходимость в качественном сервисе, которым обеспечен дом", - отмечает председатель совета директоров, президент группы компаний "АРИН" Андрей Тетыш.
Забота о репутации
В Петербурге сегодня работает около двух сотен управляющих компаний, примерно треть из них - частные, в том числе созданные при крупных строительных компаниях, например у "ЮИТ", "Балтрос" и других. По словам Андрея Тетыша, хотя закон требует через три месяца после сдачи дома передавать управление УК, выбранной по конкурсу, на практике оно почти во всех случаях переходит к дочерним или партнерским структурам застройщика.
Схема несложная: сдав новый дом в эксплуатацию, строительная компания в короткие сроки создает ТСЖ, в котором большинство голосов принадлежит ей как собственнику основного числа квартир (не все квартиры проданы, да и покупатели не успевают оформить приобретения). Правление такого ТСЖ "выбирает" УК застройщика. При этом жильцы чаще всего жалуются на завышенные тарифы на услуги УК. Застройщики возражают: расценки городских властей не дают возможности для эффективного бизнеса в сфере ЖКХ.
В то же время передавать свои дома в управление "на сторону" они не хотят. Застройщики объясняют это заинтересованностью в качественном постпродажном обслуживании, которое сильно влияет на их репутацию, а значит - на будущие продажи, особенно, если запланирована вторая очередь того же проекта.
Сделать бизнес УК выгодным
Один из способов и завоевать доверие новоселов (а значит, исключить вероятность, что на смену "своей" УК придет сторонняя организация) и повысить доходность бизнеса - предложение управляющей компанией не только стандартного набора услуг, но и всевозможных дополнительных сервисов, которые наиболее востребованы в дорогих проектах - классов комфорт, бизнес и элитном. Например, по словам управляющего директора NAI Becar в Санкт-Петербурге Натальи Скаландис, в "элитке" некоторые УК предлагают услуги дизайнера для внутренней отделки квартир.
"Понятие выгоды/невыгоды разнится в зависимости от степени заинтересованности застройщика в поддержании положительного имиджа. Крупные надежные девелоперы, заботящиеся о своей репутации, будут привлекать УК для удовлетворения потребностей жильцов, даже если это сопряжено с дополнительными расходами", - замечает она. Впрочем, специалисты уверены, что уже в ближайшие годы требования качественного сервиса с самых первых дней после заселения в новую квартиру будут активно предъявлять и покупатели жилья массового сегмента, а не только элитного. Это заставит застройщиков снижать издержки и повышать эффективность данного направления бизнеса. Кризис и сопровождающее его падение спроса на квартиры, вероятно, ускорит процесс, и управление многоквартирными домами станет для девелоперов одним из серьезных источников дохода.
Игорь Креславский добавляет, что еще один сегмент, который в обозримой перспективе будет, скорее всего, занят управляющими компаниями застройщиков, - это проекты квартальной застройки на территории Ленинградской области, включая те, которые расположены на расстоянии 10-15 минут езды до КАД. "Для сторонних "управленцев" такой географический "разброс" означает повышенные транспортные расходы, необходимость иметь "в резерве" свободные выездные бригады, обеспечивать "дежурство" на удаленных друг от друга объектах", - поясняет он.
На собственные грабли
Стремление застройщиков управлять своими домами приводит к одному негативному сценарию. В абсолютном большинстве случаев (некоторые эксперты даже утверждают, что в 100% случаев) дома сдаются с недоделками, подчас довольно значительными. По словам экспертов рынка, чаще всего недоделки связаны с отсутствием системы пристенных дренажей, водоотведения, некачественной изоляцией, затоплением подвальных помещений и паркинга, повышенной влажностью, медленным разрушением фундамента, коррозией. Иногда дефекты встречаются даже в дорогих проектах. Так, покупатели квартир в одном из таких комплексов через некоторое время обнаружили серьезные дефекты в канализации, устранение которых требует многомиллионных дополнительных затрат.
Начав управлять домом, УК застройщика вынуждена дефекты исправлять, но зачастую это невозможно сделать быстро. Жильцы, сталкиваясь с дефектами, чисто психологически относят их к плохой работе УК (особенно, если дефекты не очевидно обусловлены просчетами застройщика - например, перебои в работе лифтов, протечки труб и кровель и т. д.). Независимая компания еще может оправдаться перед жильцами, сваливая ответственность на застройщика или даже предъявив ему претензии по суду. У аффилированной компании таких возможностей нет. И это обстоятельство усиливает раздражение жильцов, причем против обоих - и застройщика, и его УК. Как показывают исследования, люди уверены, что застройщик навязал им свою УК не для более качественного обслуживания дома, а чтобы скрыть дефекты строительства и постараться "по-тихому" их ликвидировать, пока основная масса покупателей еще не въехала в свои квартиры (в большинстве случаев они продаются без отделки и покупатели вынуждены этим заниматься). В результате застройщик не помогает своему УК наладить работу, а, наоборот, своими недоделками отпугивает жильцов от УК, портит ему бизнес.
Такой же эффект возникает и от нарочитых усилий застройщиков при проталкивании своих УК. Например, застройщики не брезгуют сомнительными приемами при проведении конкурсов. Договариваясь с муниципалами, они выставляют такие условия, которым может удовлетворить только их УК. Или не выдают покупателям квартир документы для оформления в Росреестре, пока те не подпишут договор с их УК. Как писал kvadrat.ru, в 2012г. Управление Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу выявило незаконное навязывание своего УК (а также требование внести коммунальные и иные платежи за полгода вперед) со стороны застройщиков, входящих в группу "РАНТ". Схожие незаконные условия выявлены в договорах других застройщиков, в том числе входящих в группы RBI (ЗАО "Северный город" и ООО "Строительные системы"), "Главстрой-СПб", NCC, "Трест-36" и других. Все это приводит к тому, что пока отношение жильцов к УК застройщиков преимущественно негативное. Многочисленные опросы показывают, что своими управляющими компаниями недовольны как правило более 80% жителей новостроек.
Ирина Лапеченкова, Владимир Грязневич