Почему популярная актриса стала риэлтором
Для Ирины Малышевой дебютной работой в кино в 1975г. стала роль Сони Загремухиной в известном фильме Сергея Соловьева "Сто дней после детства". Спустя шесть лет актриса окончила ВТУ имени Щукина. Потом было около полусотни ролей в кино и работа в театре - сначала МДТ имени Пушкина, затем в Театре Луны. Работала в том числе и за рубежом.
Около шести лет назад я был на презентации одного малоэтажного жилого комплекса, где среди гостей увидел знакомое по фильмам лицо. Первой мыслью было, что Ирина Малышева решила купить дом в данном поселке. Но оказалось, что интерес у нее несколько иной - на визитке значилось "агентство элитной загородной недвижимости". Немного побеседовали, договорились, что я буду обращаться к ней за комментариями. Но с тех пор пообщаться как-то не довелось. А недавно, вспомнив про мое давнее знакомство, мы в редакции решили, что интервью с известной актрисой и успешным риэлтором в одном лице могло бы быть весьма интересным для нашей аудитории. С одной стороны, проявляющей внимание к теме недвижимости, а с другой - кто же из нас не любит кино?
На встречу Ирина согласилась очень просто. "Приезжайте в "Дом кино" на Васильевской, - сказала она по телефону. - Там много мест, где можно удобно расположиться и спокойно поговорить". Встретившись в назначенный час, поднялись в ресторан, взяли по чашке кофе.
- Ирина, вы сейчас заняты в каких-то съемках, спектаклях или в основном сосредоточились на недвижимости?
- По большей части второе. Бизнес - это то, что помогает мне жить в достатке, позволяет чувствовать себя уверенно и комфортно. А творчество постепенно превратилось, скорее, в хобби. Мне нравится то, чем я сейчас занимаюсь. Я хорошо знаю рынок загородной недвижимости, с которым уже пережила и кризисы, и бумы, и спады, и подъемы. Фактически начала работать в этой сфере в начале нулевых, поскольку в девяностые ситуация в кинематографе становилась все хуже и хуже, а в 1998-м испортилась окончательно. Нужно было иметь какое-то материальное подспорье. Но я долгое время совмещала театр и кино с брокерской деятельностью.
Я хотел еще немного поспрашивать о кино, о жизни, но Ирина сама предложила: "Я бы хотела больше рассказать о рынке. Знаю этот бизнес изнутри, могу поведать о подводных камнях, о которых официально никто не расскажет". Я согласился.
- Ирина, почему именно недвижимость?
- Конечно, это вполне мог бы быть и другой бизнес. Но меня в агентство привела моя знакомая журналистка, которая также была вынуждена осваивать дополнительную профессию. Я поняла, что мне это интересно. Стала работать, не заключая, как говорится, сделок со своей совестью. А вот сделки купли-продажи, аренды и т. д. пошли весьма успешно. Многие клиенты меня узнавали, что приносило дополнительные плюсы.
В 1996г. я снималась в американском фильме "Маркиз де Сад" с Ником Манкузо в роли самого маркиза. Как-то мы с ним разговорились, и я узнала, что многие американские актеры параллельно со съемками занимаются именно риэлторским бизнесом. Получается, что я, как сейчас говорят, попала в тренд.
- Почему именно загородная?
- "Загородку" я выбрала не сразу. Поначалу работала с городской недвижимостью. Но столкнулась с тем, что в этом сегменте огромное количество посредников, так называемых агентов, получающих от сторон сделки полномочия по ее подготовке. Во многих случаях это совершенно случайные люди, иногда вообще без образования, необязательные, пренебрежительные, не имеющие представления о правовой базе… С ними было очень трудно конструктивно работать. Меня это мало устраивало.
Я подумала, что в загородной недвижимости у агентов хотя бы должен быть автомобиль, который некоторым образом организует человека. Кроме того, раньше, когда этот сегмент еще не был столь массовым, как сейчас, в нем, как правило, работали люди более понятные и креативные.
Еще негласный закон: чем больше юристов участвуют в сделке - тем меньше шансов ее успешно провести. Казалось бы, для обеспечения юридической чистоты должно быть наоборот. Но - увы… Если за рубежом есть узкоспециализированная когорта правовых экспертов, которые занимаются исключительно недвижимостью, то здесь нам приходится сталкиваться и с адвокатами по бракоразводным процессам, уголовному праву, консультантами по сельскому хозяйству… Кого только нет. Клиент их выбирает по принципу "свой человек". Зачастую это все только усложняет. Ни один юрист никогда не признает свою некомпетентность в каком-либо вопросе, ему легче и спокойнее будет "запутать ситуацию" в правовых терминах, компенсировав профнепригодность отказом от сделки.
Меня часто и продавцы, и покупатели спрашивают: "А вы на чьей стороне?" Приходится объяснять, что любая сделка - это позитивный процесс, в результате которого каждый должен получить желаемое, что он направлен не на разрушение, а на созидание. Но почему-то многим кажется, что их обязательно кто-то хочет "прижать", "кинуть", что-то "отжать"…
- Безусловно. Человеческий фактор. У меня было много случаев, когда, например, сталкивались интересы внутри одной семьи. Скажем, один состоятельный человек искал большой дом, а его жена, которая была, как говорят, в положении, настаивала исключительно на аренде квартиры. Оказывается, она не хотела, чтобы трое детей от первого брака ее мужа приезжали и останавливались погостить у отца, что для него, в свою очередь, было важно. Не знаю судьбу этой семьи, но недвижимость они так и не сняли, и не купили.
Или другой случай противодействия интересов: богатый "папик" хочет купить уютное, далекое от цивилизации гнездышко для себя и своей молодой любовницы, а ей нужна тусовка, новые знакомства, гламурная Жуковка и т. д. А риэлтору, когда он ищет варианты, нужно угодить и тем и другим. Естественно, приходится общаться, убеждать, уговаривать. Имея опыт, такие ситуации угадываешь сразу.
Бывает, что и сам попадаешь в неприятные истории. Я больше года работала с одним израильтянином - выходцем из СССР, искавшим коттедж в подарок для своей гражданской жены. Потратила на него уйму сил, времени, средств, регулярно возила на своей машине на просмотры. Наконец, дом был выбран, подготовлены все документы, под сделку открыли счет в банке. Дело оставалось за малым - перевести деньги. И тут клиент начал ссылаться на трудности, просить отсрочить сделку, объясняя, что деньги "идут из Африки". Шло время. Я попросила его внести задаток, для подтверждения намерений купить дом. И тут он обвинил меня в шантаже и в попытке разрушить его семейное счастье… На этом все закончилось. И из Африки ничего не пришло.
Что называется "влипнуть" может даже брокер с большим опытом, особенно когда речь идет об элитной недвижимости и соответственно больших деньгах. Ты до последнего момента думаешь, что можно будет спасти сделку - надежда умирает последней. Но чужая душа - потемки, а чужой кошелек - тем более. Еще бывает, когда покупатель и продавец, узнав друг о друге, начинают договариваться между собой в обход риэлтора. Честно скажу, не знаю ни одной сделки, которая в подобном случае благополучно состоялась. Как правило, не договариваются.
Здесь надо и самому иметь устойчивую психику. Люди совершенно разные - по характеру, менталитету, образованию, взглядам. И все должны остаться довольны.
- Сложно, однако.
- Профессия незащищенная. В нашей стране практически нет нормального правового поля, защищающего отношении риэлторов. До недавних пор их официально как будто не существовало. Взять большие городские агентства. У них люди практически в рабстве. Огромный поток людей, ротация, без зарплат, ничтожные проценты от сделок… Кто прибежит первым, тот и возьмет приз, получив свою небольшую комиссию. Берут не качеством, а количеством персонала.
Одним словом, джунгли, где живут не по законам, а на честном слове и по понятиям. При этом, по моим оценкам, сегодня менее трети агентств (квартирных) пытаются работать цивилизованно, заключают официальные договора с собственниками при входе в сделку.
- Вы сказали о том, что загородный рынок изменился в сторону массовости. А вы в каких категориях работаете?
- Сейчас рынок выбирать не приходится: работаю с разными сегментами недвижимости. Идет кардинальная переориентация на более бюджетные варианты. Мы на сегодняшний день, на мой взгляд, имеем такой кризис, какой нам и не снился в 1998-м. Сейчас пока у него не видно ни конца, ни края, ни дна. Он намного более коварный, потому что пришел тихо. При этом даже все супероптимисты, которые с трибун говорят, что ничего страшного не происходит, когда становятся арендодателями (а таких я знаю), то почему-то сразу категорически отказываются фиксировать ставки аренды в рублях, опасаясь, что через год его "квадраты" будут стоить немного дороже, чем проезд в метро. И никакой патриотизм тут не действует. Клиенты, в свою очередь, на долларовые ставки не идут, мотивируя тем, что получают зарплату в рублях. На сегодняшний день 90% готовящихся сделок развалилось из-за того, что в этом вопросе люди не могут найти компромисс.
- Тем не менее сделки идут?
- Их гораздо меньше, но идут. Не буду оригинальной, если скажу, что это лето у нас прошло "под флагом Украины". Причем помимо недорогих вариантов гражданами из соседней страны совершались рекордно дорогие для этого года покупки. В частности, было приобретено несколько дорогих домов на Николиной Горе. Было немало покупок стоимостью от 20 млн долл. Направление выбиралось в большинстве случаев Рублево-Успенское. Были арендаторы и с Донбасса… Понятно, что это все представители высоких эшелонов бывшей власти и олигархии.
- А что у вас там - "на земле" - сейчас происходит с ценами, если абстрагироваться от статистических сводок крупных агентств недвижимости?
- Если сравнивать с 2010г., то рынок стал совсем иным, он упал как минимум на 30-40%. Причем все выставляемые сегодня объекты продаются с дисконтом от 30% до 50% (замечу, правда, что процентов десять из них закладывается в цену предложения изначально). Предложение сегодня очень выросло: много таких владельцев, которые продают недвижимость здесь - покупают за границей. Кто-то просто меняет жилье, иногда на более дешевый, вернее сказать, практичный вариант. Сегодня неплохой дом на Рублевке можно приобрети за 1-2 млн долларов. Раньше за эти деньги продавалась только будка для собаки. Так что миллиарды уходят в историю.
Хотя есть уникальное место в частном секторе при санатории "Барвиха" - это поселок "Сады Майендорф", где до сих пор земля продается по 190 тыс. долл. за сотку, а дома стоят порядка 20 млн долл. И, как ни странно, продажи идут весьма активно.
- Кстати, об уникальности. Как вы относитесь к пробам пера на подмосковном рынке загородной недвижимости мастеров мировой архитектуры Захи Хадид, Эрика ван Эгераата и др?
- С точки зрения заказчиков этих проектов - это чистой воды маркетинг. Большинству покупателей очень сложно отличить, скажем, арт-деко от прованса или даже от постсоветской классики. Люди выбирают по факту увиденного: нравится - не нравится. Поэтому здесь, на мой взгляд, не нужно как-то разделять наших архитекторов и западных. Просто в проектах талантливых мастеров люди чаще находят то, что ищут.
А вообще, сейчас мода на европейский стиль. Даже появился такой покупательский сленг - "европейка". В комплект входит организованный поселок, развитая инфраструктура, грамотная планировка и т. д.
Владимир Миронов
Фото из личного архива Ирины Малышевой
