Пятиэтажки XXI века: сколько стоят квартиры в малоэтажном пригороде
Формат малоэтажных комплексов на рынке недвижимости Московского региона зародился около пяти лет назад. Эксперты рынка загородной недвижимости отмечают, что малоэтажные комплексы, которые стали детищем кризиса 2008г. и изменившегося спроса на загородном рынке Подмосковья, сейчас формируют настоящий московский пригород.
Что такое МЖК
Начало активного освоения данного сегмента пришлось на посткризисный период. К данному формату обратились в том числе и крупные застройщики, предложившие рынку масштабные проекты малоэтажной застройки - в рамках как мультиформатных жилых комплексов, так и моноформатных. По мнению игроков загородного рынка, падение спроса на коттеджные поселки заставило девелоперов переформатировать старые проекты в пользу малоэтажного жилья или мультиформатных поселков. Снижение спроса на "загородку" в последние годы является одним из драйверов роста малоэтажных жилых комплексов (МЖК), и они понемногу вытесняют коттеджные поселки из ближайшего Подмосковья.
"За пятилетний период количество малоэтажных проектов в Московской области выросло более чем в 6,5 раза, а объем предложения - более чем в 10 раз, - отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. - Данный формат со временем становится достойной и доступной альтернативой проектам многоэтажного строительства. В условиях устойчивого спроса со стороны покупателей растет и интерес девелоперов к освоению участков под жилые проекты малоэтажного строительства".
Так как малоэтажное многоквартирное жилье только формируется, на рынке отсутствует четкое понимание данного термина, и каждый участник подразумевает под ним что-то свое. Некоторые к малоэтажному жилью относят и индивидуальные жилые дома, и здания до шести этажей. Между тем, согласно российскому законодательству, в понятие "малоэтажное жилье" входят индивидуальные жилые дома, а также многоквартирные комплексы высотой до трех этажей включительно.
"Пожалуй, наиболее популярным на сегодняшний день сегментом на рынке загородного жилья являются мультиформатные комплексы, которые включают в себя жилье разных форматов: коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома. При этом последние, как правило, имеют от четырех до шести этажей, то есть формально не относятся к малоэтажной застройке. Тем не менее на рынке сложилась практика учета таких проектов как малоэтажных", - рассказала партнер, исполнительный директор международной консалтинговой компании Knight Frank Russia & CIS Мария Котова.
Как развивается малоэтажный пригород
Так как на сегодня нет единой классификации МЖК, то и данные риэлторов и консультантов расходятся. По оценке экспертов, на территории Московской области реализуются квартиры в 50-70 малоэтажных жилых комплексах. Объем предложения составляет порядка 8-9 тыс. квартир.
Игроки рынка сходятся во мнении, что подавляющее большинство представленных на рынке малоэтажных проектов относятся к доступным сегментам эконом- и комфорт-класса. "В структуре всего объема предложения доля квартир в домах эконом- и комфорт-класса примерно одинакова. Больше всего малоэтажных жилых комплексов на западе Подмосковья, на этих территориях и самый большой объем предложения - порядка 40-45% от общего количества", - сообщил Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.
"Большая часть подобных ЖК сосредоточена в Красногорском, Истринском и Одинцовском районах. Основной объем малоэтажных комплексов, строящихся в Подмосковье (около 80%), относится к массовому сегменту - эконом- и комфорт-классу. Однако присутствуют и объекты бизнес-класса", - комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании "Метриум Групп".
География предложения малоэтажного жилья в Московской области и Новой Москве (до 30 км от МКАД)
В тройку направлений-лидеров входят те шоссе, где традиция малоэтажного строительства уже сложилась. Это обусловлено транспортной доступностью, а также развитой городской инфраструктурой этих районов. "На Новорижском направлении около 40% нового предложения приходится на мультиформатные малоэтажные проекты. Результатом развития мультиформатной застройки становится то, что Новорижское шоссе все больше смещается в бизнес-сегмент", - отмечает Мария Котова.
Карта новых объектов, вышедших на рынок в 2013-2014гг.
Малоэтажная застройка является прямым конкурентом панельных новостроек в области, поскольку сопоставима с ними по срокам возведения и по стоимости. Однако, по мнению Дениса Бобкова, благодаря ее конструктиву (в большинстве случаев), небольшой этажности и более продуманной концепции, планировочным решениям и площадям квартир спрос на малоэтажные проекты в настоящее время превышает спрос на аналогичные по расположению панельные многоэтажные новостройки.
Если говорить о мультиформатных малоэтажных поселках, сочетающих в себе несколько функций, то интерес девелоперов к данному сегменту объясняется несколькими факторами, в частности: диверсификацией предложения, увеличением плотности застройки за счет возведения многоквартирных домов и т. д. Для покупателей этот сегмент в первую очередь может быть привлекателен развитой инфраструктурой, считает Мария Котова.
Сколько стоят квартиры в малоэтажках
Средняя стоимость квадратного метра в малоэтажных объектах Подмосковья в радиусе 30 км от МКАД эконом- и бизнес-класса варьируется в диапазоне от 70 до 130 тыс. руб. По данным компании Blackwood, на конец июня 2014г. средний уровень цен в малоэтажных домах соответствовал 61 960 руб. за 1 кв. м. Квартиры в проектах экономкласса можно приобрести по средней цене 60 200 руб./кв. м, комфорт-класса - 63 900 руб. за 1 кв. м.
За счет преобладания в предложении квартир небольших размеров, а также благодаря менее привлекательному местоположению в сравнении с проектами много- и среднеэтажной застройки основное предложение малоэтажных жилых комплексов сосредоточено в диапазоне до 4 млн руб. - порядка 80%, отмечают в компании Blackwood.
Как поясняет Денис Бобков, ценообразование здесь формируется за счет удаленности от МКАД, пропускной способности ближайших шоссе, стадии строительства и качественных характеристик самого проекта - концепции, собственной и городской инфраструктуры.
По оценкам специалистов, средняя цена предложения в малоэтажных жилых комплексах несколько уступает аналогичному показателю в проектах средне- и многоэтажного строительства - в среднем на 15-20%.
По оценке Дениса Бобкова, ежегодный прирост предложения на рынке малоэтажных комплексов составляет 25-30%. Этот сегмент привлекает и инвесторов, так как рост цен на квартиры в таких проектах сравним с инвестиционным ростом в обычных новостройках - 25-30%.
Перспективы МЖК
На сегодняшний день сегмент малоэтажного строительства активно развивается, и эта тенденция сохранится в будущем.
По данным Blackwood, объем заявленного нового строительства составляет 0,6 млн кв. м. "Количество новых малоэтажных жилых комплексов увеличивается, география расположения расширяется, спрос носит устойчивый характер. В этих условиях вероятность усиления развития малоэтажного строительства и увеличение количества таких проектов на территории области высока", - комментирует Константин Ковалев.
"Люди оценили преимущества жизни в таких комплексах, а застройщики, почувствовав настроение рынка, стараются этот спрос удовлетворять. Поэтому сегмент однозначно будет активно развиваться в будущем", - прогнозирует Анна Соколова.
Как показывает опыт других стран, формат малоэтажных пригородов - наиболее комфортный для жизни во всех аспектах: социальном, психологическом и других, отмечает Мария Котова.
По оценкам опрошенных редакцией "РБК-Недвижимости" экспертов, развитию малоэтажного строительства способствует несколько факторов. В первую очередь, снижение спроса на рынке загородного жилья (коттеджи и таунхаусы). Кроме того, ценник вне зависимости от класса "малоэтажки" будет ниже, чем в загородном проекте, в разы. Специалисты отмечают, что подмосковные власти поддерживают именно малоэтажное строительство, так как этот формат обеспечивает меньшую нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуру. В формате многоквартирного, но малоэтажного дома покупателей привлекает также камерность проживания, малочисленность соседей.
Для девелоперов "малоэтажка" привлекательна возможностью эффективного использования участка земли, высокими темпами строительства, а значит, более быстрой реализацией квартир, считает Мария Котова.
"Спрос на малоэтажные проекты растет - этот формат позволяет сочетать преимущества городского комфорта и загородных благ: экологии, камерности, просторной общественной территории, организованной по всем принципам нового урбанизма. По нашим данным, доля малоэтажных комплексов в структуре предложения к концу года может вернуться к показателям 30% от всех экспонируемых корпусов на первичном рынке Подмосковья", - прогнозирует Денис Бобков.
Сергей Велесевич