Общественная среда в ЖК создается по остаточному принципу

Одна из основных проблем вновь формирующихся крупных жилых кварталов в Москве – это относительно низкое качество общественной среды, которое выражается в однообразии, отсутствии эстетической нагрузки, "неуютности". Все это, как правило, вызывает напряженность и ощущение безразличия к жителям.

Переходя от одной новостройки к другой, мы часто видим одинаковые решения в планировке, технологиях, материалах, дизайне и даже в таких деталях, как ограждения, озеленение, малые архитектурные формы. 

На фоне этого "стандарта" ярко выделяются проработанные проекты некоторых компаний. Известно, что решиться на внимательную работу со средой сегодня готов не каждый девелопер, при этом визуальная разница заметна всем участникам рынка и, конечно, покупателям. Но традиционно принято считать, что для получения ощутимого результата необходимы сверхзатраты, иностранные поставщики, дорогие материалы. В действительности проблема в меньшей степени связана с ценой вопроса. В среднем на то, что мы называем общественной средой, а именно на отделку мест общего пользования, благоустройство придомовых территорий, малые архитектурные формы в проектах экономкласса затрачивается около 5–7% от строительной себестоимости реализации ЖК. Но, как показывает российская практика, если эта цифра выше, то далеко не всегда это означает более качественную проработку среды. К сожалению, в большинстве случаев это сводится к использованию более дорогих материалов, что добавляет качества среде лишь формально.  

На самом же деле причина в подходе: вопрос среды в Москве воспринимается большинством девелоперов в качестве "дополнительной опции", которая реализуется по остаточному принципу. Разумеется, высокий спрос со стороны потребителей не способствует активному поиску среди игроков сегмента "эконом" и  отчасти поддерживает сложившуюся тенденцию. В Европе же среда мыслится как неотъемлемая часть концептуального целого. Среда рассматривается как инструмент, при помощи которого пространство становится функционально и эстетически насыщенным, достигается комфорт жителей комплекса. У нас же есть странное преломление: если среда проработана и функциональна, то это уже не экономкласс, а обязательно "бизнес". Поэтому складывается впечатление, что принято использовать этот инструмент для смены позиционирования проекта. Хотя создание всесторонне проработанной среды можно рассматривать, например, как инструмент повышения ликвидности, конкурентное преимущество, обеспечение гарантированного спроса в долгосрочной перспективе. Ведь если проект реализуется в несколько очередей, то чем качественнее выполнена первая, тем лучше будут продаваться последующие очереди. И действительно – на практике такой подход часто реализуется по запросу маркетологов или отделов продаж. А есть случаи, когда и вовсе застройщик вопрос среды, водных групп и рекреационной составляющей отдает продавцам на откуп.

Конечно, нельзя говорить, что тенденция охватывает 100% проектов. В Москве несколько крупных застройщиков несколько лет назад выстроили свою стратегию вокруг качества среды, внимания к деталям, концепциям проектов, выраженных не только в названии, но и в деталях самого проекта.  Как правило, такие компании приглашают для решения этих задач европейских специалистов, которые, действительно, даже на уровне ментальности понимают общественную среду как часть целого. Но нельзя забывать, что масса европейских решений при адаптации к российским реалиям: нормам, материалам, возможностям, менталитету использования, наконец, –  теряет свою привлекательность.  Поэтому за процессом проектирования обязательно следует еще и адаптация, что многократно усложняет процесс.

Многие сегодня внимательно относятся к такому аспекту, как детские площадки и игровое оборудование. С увеличением разнообразия среди производителей и поставщиков этот инструмент кажется доступнее, поэтому чаще радует глаз. Но в общей картине даже  этого продукта все еще печально мало.

Безусловно, совершенно на ином уровне вопрос качества среды проработан в центре Москвы. Здесь развиваются сегменты "бизнес" и элитный, а также апарт-отели, где покупатели требуют внимательного отношения ко всем аспектам.  Центр города выглядит существенно изобретательнее и благодаря офисным комплексам, которые крайне внимательно работают со средой в целях создания конкурентных преимуществ, повышения привлекательности для арендаторов.  Получается следующая картина: сегодня охотнее в среду инвестируют там, где объектом владеют, а не продают.

Но в противовес этой традиции надо сказать, что вполне возможно получить качественный продукт, не затрачивая столько же средств, сколько в элитных или коммерческих проектах. Ведь не всегда гранит уместен и не всегда дает самый лучший результат. "Дорогого" вида и функциональности можно добиваться иными способами. Помните, в советское время, когда был, условно говоря, на всех один вид кафеля,  владельцы девяти квартир имели одинаковые санузлы и сетовали о том, что материал плох, а в десятой та же плитка была как-то разрезана на сегменты, уложена с неожиданным рисунком и смотрелась на порядок лучше.  Другими словами, все это вопрос изобретательности и вдумчивого творчества. Выбор подходящих материалов, свежих решений при создании малых архитектурных форм, качественное исполнение – и на выходе мы получаем продукт уже совершенно иного качества. Профессиональный подход к общественной среде не просто придает проекту маркетинговую оригинальность – он способен решать вопросы функционального использования пространства, нивелирования недостатков локации, подчеркнуть преимущества ЖК и его концепции и поэтому, бесспорно, стать конкурентным преимуществом в борьбе за покупателя.  Но в целом хотелось бы рассматривать этот вопрос еще и с точки зрения градостроительства, ведь качество городской ткани складывается как раз из общественной среды, а не из закрытых приватных пространств, а потому влияет на жителей города в самом широком смысле: от экономических до психологических аспектов.

Илья Тюкин, директор ГК "Арт-фасад" специально для "РБК-Недвижимости"