О льготном выкупе коммерческих помещений в Москве
В течение последних нескольких лет Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) периодически повышал арендные ставки для арендаторов городской недвижимости. Данные действия были обусловлены попытками городских властей приблизить арендные ставки к среднерыночным. Повышение арендных платежей было абсолютно оправдано, учитывая, что до этого момента они оставались неизменными, несмотря на инфляцию и рост цен на рынке недвижимости, однако данные меры серьезно ударили по малому и среднему бизнесу, поставив некоторых его представителей перед выбором - либо закрывать свой бизнес, либо искать деньги и выкупать арендуемое помещение.
Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ и в Закон г. Москвы от 17.12.2008 № 66 сохраняют за арендатором преимущественное право выкупа помещения. Этими законодательными актами также был установлен предельный срок реализации права льготного выкупа помещения - 1 июля 2015г..
Однако, столь выгодные условия, вместо того чтобы привлечь большее количество желающих выкупить арендованные помещения, привело к обратному эффекту. Можно провести простую аналогию: если до момента принятия соответствующих поправок в законодательные акты, мы принимали и обрабатывали порядка 5 заявок в неделю, связанных с сопровождением выкупа помещения, то после того как льготный выкуп был продлен до 2015г., количество таких обращений уменьшилось до 3 заявок в месяц. У такого спада существует логичное объяснение: во-первых, увеличение сроков позволило отложить решение данной проблемы "на потом", во-вторых, предприниматели взяли своеобразный тайм-аут длиною в полгода на просчет всех возможных вариантов развития событий. Учитывая, что ДГИ свое отношение к арендной ставке пересматривать не стал, и в настоящее время наметилась явная тенденция на увеличение арендной ставки, услуга по оформлению выкупа помещения вновь становится актуальной.
Основные предъявляемые требования к объекту и к арендатору:
- срок договора (должен быть заключен не позднее 1 июля 2011 года);
- площадь объекта (для Москвы до 1000 кв.м для рассмотрения вопроса ДГИ, и более 1000 кв.м для рассмотрения вопроса Правительством Москвы);
- отсутствие задолженности по арендным платежам.
Как показывает практика, наличие законодательной базы, регламентов, а также желания выкупить арендованное помещение еще не означает, что вы сможете это сделать. На данный момент рекомендуется следующий алгоритм действий по выкупу арендуемого помещения:
подготовительного этап ⇒ работа c ДГИ ⇒ "попытка № 2 или обращение в суд"
Подготовительный этап. В принципе данный этап является самым важным, так как именно благодаря ему можно будет сформировать четкое представление об объекте, а также предугадать где, когда и какие именно подводные камни вас поджидают. Многие арендаторы считают, что раз они арендуют помещение в течение нескольких лет, а кто то и в течение десятилетия, то "все у них в порядке". Это не совсем так. Любые упущения будут с радостью выявлены специалистами ДГИ, в итоге они либо направят вам отказ, либо будут периодически продлевать сроки рассмотрения заявки, причем такое продление сроков ничем не ограничено. Без предварительной проработки ситуации, обращаться в ДГИ я никому не рекомендую. Мы разработали следующий порядок проверки объектов на соответствие законодательству:
- Справка из ЕГРП(Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Благодаря ей вы сможете узнать, оформлено ли право собственности города на арендуемый вами объект. Результат позволяет понять будет ли вся процедура проходить в "разумный" срок, или же следует заложить дополнительно не менее 3-х месяцев на регистрацию городом первичного права собственности на объект.
- Справка из ГКН (Государственный кадастр недвижимости) или кадастровый паспорт. Сведения, указанные в кадастровом паспорте (или их отсутствие) также может повлиять на увеличение нормативных сроков по выкупу объекта. Справедливости ради хочется отметить, что специалисты ДГИ часто используют в своей работе основание "проводятся работы по постановке объекта на кадастровый учет" для продления сроков рассмотрения.
- Справка о расчетах с ДГИ. Отказ в связи с наличием даже копеечной задолженности - также является одним из излюбленных приемов специалистов ДГИ.
- Предварительная оценка помещения, с указанием максимальной и минимально возможной стоимостью помещения. Это основополагающее действие,без него в принципе нет смысла начинать работу по выкупу помещения.
- Справка из Мосжилинспекции. Необходима при проведении перепланировки в помещении.
- Справка из Мосгорнаследия о наличии у объекта статуса памятника архитектуры.
- Выписка из реестра СМП (субъекты малого и среднего препирательства), о том, что юридическое лицо является субъектом малого предпринимательства.
- Иные документы, наличие которых необходимо в соответствии с требованиями ДГИ.
Работа с ДГИ. В целом, на данном этапе от вас уже ничего не зависит, в рамках выполнения данного этапа специалисты ДГИ в закрытом режиме проверяют переданные вами документы на предмет соответствия их внутренней базы данных. Как недавно выяснил один наш клиент, сотрудники ДГИ даже не информировали его о продлении срока рассмотрения заявки, а все шаблонные отписки направлялись не на почту нашего клиента (как должны были сделать), а передавались в районное управление ДГИ, причем без уведомления. К сожалению, около 90% обратившихся сталкиваются с бездействие и нежеланием исполнителей брать ответственность на себя.
Попытка № 2 или обращение в суд. Под данной попыткой я понимаю обращение в арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязанииДепартамента заключить с вашей организацией договора купли-продажи. Шансы на положительный исход дела - около 80%. Ваша цель - получить решение суда, в котором также будет прописана сумма выкупа объекта, согласован проект договора, а также согласованы сроки подписания данного договора. Предположим арбитражный суд в своем решении пропишет следующее: "обязать Департамент городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи" и при этом не утвердит сумму выкупа и форму договора, рассчитывайте на то, что ваш вопрос "подвиснет" еще на 6 месяцев. ДГИ будет проводить оценку, утверждать ее, разрабатывать проект договора, согласовывать данный проект и направлять его на регистрацию. Нельзя исключать и возможности того, что специалисты ДГИ и этого не сделают, в связи с чем, вам придется подавать новый иск и ждать нового решения суда.
Как мы видим, единого действенного алгоритма действий по реализации преимущественного права выкупа помещения не существует, однако есть ряд мер, которые вы можете учесть для того чтобы минимизировать возможные негативные последствия.
Заместитель генерального директора консалтинговой компании HEADS Никита Куликов специально для "РБК-Недвижимости"
