Офисы в Москве: что происходит с ценами на коммерческую недвижимость

Фото: Depositphotos/leungchopan

В этом году девелоперы активно застраивали Москву качественными офисными площадями. Объем предложения значительно вырос, при этом увеличение спроса практически не наблюдалось, что было связано с замедлением роста экономики. Новые офисные здания строились в основном на окраинах столицы.

Спрос и предложение

Несмотря на скептические настроения многих игроков, в этом году на рынке офисной недвижимости Москвы не было каких-либо серьезных потрясений. Этот год можно назвать годом рекордного строительства офисов. В эксплуатацию было введено около 40 офисных объектов, таких как "Меркурий Сити Тауэр", бизнес-комплекс "Белые Сады", "9 Акров", "Парк Победы", "Ньютон Плаза" и др.

Всего, по данным консалтинговой компании Welhome, в этом году было введено 759,4 тыс. кв. м арендопригодных офисных площадей, что в 1,4 раза больше аналогичного показателя 2012г. При этом активность девелоперов тяготела к окраинам. В 2013г. за пределами Третьего транспортного кольца было построено более 50% всех новых качественных офисов (в 2011-2013гг. этот показатель не превышал 40%). Такие данные приводит компания Cushman & Wakefield.

При этом рост спроса на офисные помещения в этом году замедлился. По итогам года было арендовано и куплено 1,6 млн кв. м офисных площадей, подсчитали аналитики Cushman & Wakefield. В прошлом году этот показатель составлял 1,94 млн кв. м. Общий объем сделок по аренде и продаже офисов снизился на 20%.

Это связано с тем, что макроэкономическая ситуация в стране не располагает компании к расширению штата и переезду в более крупные офисные помещения. Сейчас повышенным спросом у арендаторов пользуются небольшие офисные помещения (до 200 кв. м), говорят в Welhome.

В структуре спроса на аренду офисных помещений в 2013г. преобладали компании нефтегазового и добывающего сектора - их доля составляет 25% от общего объема спроса. Далее по объему спроса следуют финансовые организации, в том числе банки и страховые компании (14% от общего объема спроса). Производственные компании занимают 10%. Доля госкорпораций составила 9%.

Наиболее крупные сделки аренды, заключенные в 2013г.

Ставки аренды

Уже второй год подряд средние ставки аренды на офисные помещения в разных классах индексируются в соответствии с инфляцией и не демонстрируют существенного роста, говорится в обзоре Cushman & Wakefield. В конце 2012-го - первом полугодии 2013г. эксперты ожидали положительную динамику рынка, что отразилось в резком скачке средней ставки на 15%.

Однако во втором полугодии произошла коррекция ставок во всех классах и районах. В результате средний рост арендных ставок составил 7-12 % в зависимости от класса и расположения. Максимальный рост ставок в классе А отмечался в центре города (в районах внутри Садового кольца, в Новослободском районе) и в районе Москвы-Сити.

В классе B+ выше среднего выросли ставки на помещения на окраинах города. Сейчас средняя ставка аренды в прайм-секторе в Москве составляет 1200 долл. за 1 кв. м в год без учета операционных расходов и НДС, подсчитали в Cushman & Wakefield. Для класса A средняя арендная плата составляет 860 долл., класса В+ - 560 долл.

Знаковые проекты офисной недвижимости Москвы, реализованные в 2013г.

Прогнозы

Развитие ситуации в офисном сегменте в 2014г. останется под влиянием тех же самых факторов, которые играли ключевую роль в этом году, считают эксперты CBRE. Это прежде всего связано с сохраняющейся нестабильной макроэкономической ситуацией в еврозоне, а также ухудшающимся прогнозом экономического развития России.

"Что касается поведения арендаторов в следующем году, то вряд ли стоит ожидать увеличения доли договоров аренды. Компании по-прежнему будут занимать выжидательную позицию. Арендаторы будут всеми силами стремиться сохранить бюджеты на аренду офисов на прежнем уровне. Впрочем, во втором полугодии возможно оживление спроса", - прогнозируют эксперты Cushman & Wakefield.

В случае улучшения экономической ситуации в еврозоне спрос на офисные площади может увеличиться за счет роста интереса к новым проектам со стороны международных компаний, добавляют эксперты CBRE.

Эксперты GVA Sawyer прогнозируют, что рост арендных ставок будет в пределах 5% - на уровне инфляции. Чуть больший рост следует ожидать в классе В+, уверены эксперты Welhome. Дело в том, что ввод офисных площадей этого класса будет сокращен. Кроме того, спрос будет "перетекать" из класса А, так как многие компании стремятся оптимизировать затраты на аренду офисных помещений.

Наиболее крупные офисные объекты, запланированные к вводу в 2014 г.

Таблицы: Welhome Real Estate Consulting, GVA Sawyer

Подготовила Вера Козубова