Дача за границей: налоги, содержание и подводные камни
Тяжело получить разрешение
По словам, опрошенных "РБК-Недвижимостью" экспертов, основная проблема, с которой сталкиваются покупатели жилья за границей, - это получение разрешения на покупку недвижимости в некоторых странах. Это в первую очередь касается строящихся объектов. По словам президента международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислава Зингеля, трудности могут возникнуть и при проверке юридической чистоты объекта. Очень часто на то, чтобы выяснить наличие обременений и возможных правопреемников, которые могут оспорить сделку, уходит много времени.
Сложности могут также возникнуть при подписании документов купли-продажи и регистрации сделки. "Порой даже открытие банковского счета в стране может вызвать определенную задержку, так как ряд банков требуют для открытия счета личного присутствия клиента и даже рекомендательных писем из финансовых учреждений, в которых он до этого обслуживался", - рассказал Станислав Зингель.
Необходимо учитывать и то, что получение права собственности в некоторых странах возможно только после продажи всех объектов в комплексе, добавляет гендиректор компании "Миэль-DPM" Наталья Завалишина. Иногда это растягивается на длительный срок.
В какой стране сложнее и в какой проще купить жилье
Руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta Estate Анастасия Иванченкова считает, что тяжелее всего купить жилье в Швейцарии. В этой стране одни из самых суровых в мире законов. В частности, действует закон, запрещающий иностранцам покупать местную недвижимость. Купить квартиру в Швейцарии можно только в туристических районах, имея разрешение на проживание или работая в этой стране.
Непросто приобрести квартиру и в Италии. Владельцу жилья в этой стране не гарантируется свободный доступ в страну по мультивизе. Для того чтобы постоянно проживать здесь, нужно как минимум открыть свою фирму и сделать серьезные инвестиции в экономику. В Чехии купить квартиру можно только на юридическое лицо, при этом владелец компании должен осуществлять свою деятельность на территории государства.
Существенные ограничения на покупку недвижимости есть и в Турции. В первую очередь это ограничения по местоположению приобретаемой недвижимости, а также по государственной принадлежности ее покупателей. Например, россиянам в Турции запрещено приобретать недвижимость на Черноморском побережье, но разрешено делать это на берегу Средиземного и Эгейского морей. А в Австралии, Словении и Хорватии россияне не смогут купить недвижимость на физическое лицо.
"В Нью-Йорке жилье можно купить только в кондоминиумах. А в Таиланде существуют квоты на приобретение жилья в определенных домах, то есть более 50% жилья в конкретном комплексе должно быть приобретено резидентами страны", - отмечает Наталья Завалишина.
Проще всего приобрести недвижимость в Прибалтике - в Латвии, например, где политика государства направлена на привлечение инвестиций путем "продаж Шенгена". Следом по простоте сделок идут аутсайдеры Европы - Болгария, Турция, Греция, на очереди - Испания и Португалия. Чем более благополучна страна в экономическом и социальном плане, тем дороже и сложнее иностранцу приобрести и, главное, получить возможность использовать купленную недвижимость.
Сколько придется отдать налогов
Рейтинг мировых столиц по размеру единовременного налога при покупке элитного жилья
| Город | % от бюджета покупки | Абсолютная величина ($USA) |
| Москва | 0 | 100 |
| Париж | 1,8 | 52 700 |
| Майами | 2 | 60 000 |
| Монако | 2,5 | 75 000 |
| Барбадос | 2,5 | 75 800 |
| Дубай | 4 | 120 000 |
| Женева | 4,5 | 135 000 |
| Нью-Йорк | 5 | 150,000 |
| Найроби | 5,5 | 165 000 |
| Кейптаун | 5,5 | 165 000 |
| Багамы | 6,5 | 195 000 |
| Сидней | 7,2 | 216 000 |
| Лондон | 7,9 | 235 400 |
| Сингапур | 19,3 | 579 000 |
| Гонконг | 25 | 750 000 |
Источник: Knight Frank Research, 2013
В Европе традиционно недружественным налогообложением славится Франция, отмечает директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Pro Consulting Global Наталья Круглова. Наряду с налогом на приобретение актива (до 7% от его стоимости), придется платить еще и налог на недвижимость (зависит от рыночной стоимости объекта и считается от арендного потока). Кроме того, есть еще и налог на проживание, если нахождение владельца или его семьи превышает 183 дня.
По словам Станислава Зингеля, в Болгарии доля сопутствующих расходов при покупке недвижимости составляет 24,9% от стоимости недвижимости (включая налог, нотариальные расходы и прочие платежи), в Испании - 12,2%, в Германии - 11,5%, на Кипре - 11,1%.
| Страна | Доля сопутствующих расходов в % от стоимости приобретаемой недвижимости |
| Болгария | 24,9% |
| Франция | 16,3% |
| Испания | 12,2% |
| Германия | 11,5% |
| Кипр | 11,1% |
| Турция | 9,9% |
| Чехия | 9,2% |
| США | 9,1% |
| Черногория | 8,3% |
| Латвия | 5,2% |
Источник: Gordon Rock
Сдерживающим фактором при покупке недвижимости за границей могут стать высокие расходы на содержание жилья. Одна из стран с самыми высокими расходами на содержание жилья - это Швейцария. По словам Анастасии Иванченковой, на содержание квартиры придется выделить 1-1,5 тыс. евро в год, а на дом может уходить более 10 тыс. евро в год.
"Как правило, в странах, где стоимость жилья сама по себе дорогая, также придется довольно много заплатить и за содержание недвижимости. Многое зависит от района. Например, в США на Манхэттене стоимость жилья и его содержания высокая, в соседнем Нью-Джерси жилье такого же класса и его содержание дешевле. Схожая ситуация и в Германии. В крупных городах, например в Мюнхене или Гамбурге, стоимость самого жилья и содержания также довольно высокие, на территории Восточной Германии, например в Берлине, можно найти уже недорогие объекты, а в Лейпциге или Дрездене еще более умеренные цены. Соответственно, и стоимость содержания будет меньше", - рассуждает Наталья Завалишина.
Что касается элитного жилья, то дороже всего его содержание обойдется в Нью-Йорке - 55 тыс. долларов в год, отмечает директор департамента элитной жилой недвижимости, Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. На втором месте Багамы - 30 тыс. долларов в год, в Майами - 29 тыс. долларов. На Барбадосе содержание недвижимости обойдется в 22,5 тыс. долларов в год, во Франции - 11,3 тыс. долларов.
Ежегодные расходы на содержание элитной недвижимости
| Город | Абсолютная величина ($ USA) |
| Монако | 0 |
| Гонконг | 0 |
| Найроби | 300 |
| Кейптаун | 1000 |
| Лондон | 3300 |
| Сингапур | 3900 |
| Дубай | 6100 |
| Париж | 11 300 |
| Сидней | 11 800 |
| Женева | 12 900 |
| Москва | 17 200 |
| Барбадос | 22 500 |
| Майами | 29 000 |
| Багамы | 30 000 |
| Нью-Йорк | 55 000 |
Источник: Knight Frank Research, 2013
Плата за коммуналку
Коммунальные услуги также могут ударить по карману. В странах Западной Европы плата за газ, воду и электричество выше, чем на юге.
В Великобритании плата за воду в среднем составляет примерно 500 евро в год, за электричество и газ - 1680 евро. Коммунальные платежи за трехкомнатную квартиру в Лондоне могут достигать 350 евро в месяц.
В Германии среднемесячная стоимость коммунальных платежей (водоснабжение, отопление, электроэнергия, вывоз мусора) за квартиру площадью 85 кв.м составляет 170 евро в месяц, приводит пример Станислав Зингель. На Кипре за коммуналку придется отдавать 146 евро в месяц, а Латвии - 142 евро.
Во Франции плата за коммунальные услуги составляет 124 евро в месяц для тех, кто живет в квартире площадью 85 кв. м, а владельцам отдельного дома следует приготовиться к еще большим тратам. В этой стране довольно дорого обходятся содержание сада и услуги садовников, центральное отопление, подогрев бассейна, уборка, кондиционирование. В Финляндии за коммунальные услуги придется отдать в среднем 100-150 евро в месяц.
Коммунальные платежи в Испании меньше. Там расходы на содержание квартиры составят 100 евро в месяц. В Болгарии плата за коммунальные услуги составит 75 евро в месяц, в Хорватии - 50 евро.
| Страна | Средняя ежемесячная стоимость коммунальных услуг (водоснабжение, отопление, электроэнергия, вывоз ТБО) для квартиры площадью 85 кв. м, евро |
| Болгария | 75 |
| Турция | 80 |
| Испания | 100 |
| Черногория | 120 |
| США | 123 |
| Франция | 124 |
| Чехия | 133 |
| Латвия | 142 |
| Кипр | 146 |
| Германия | 170 |
Источник: Gordon Rock
Вера Козубова